Доверяй, но проверяй Инфляция пока опережает рост цен на жилье

В начале года большая часть участников российского рынка недвижимости осторожно прогнозировала умеренный рост стоимости вторичного жилья. Как правило, речь шла в среднем о 10 процентах или, по крайней мере, о подорожании "квадрата" в пределах инфляции. При этом эксперты подчеркивали, что на цены будут влиять такие факторы, как общая экономическая ситуация в стране, уровень благосостояния населения, объемы нового строительства, развитие рынка ипотеки, географический и другие факторы. "Лента.Ру" решила поинтересоваться у аналитиков, сбываются ли прогнозы риелторов и застройщиков по итогам первых четырех месяцев года.
Свежая аналитика По итогам апреля ситуация на российском рынке вторичного жилья выглядит следующим образом. По данным портала "Мир квартир", за апрель "вторичка" подорожала в 25 из 40 исследованных городов России. В 8 городах стоимость квадратного метра снизилась, в 7 - осталась без изменений. При этом эксперты отмечают увеличивающийся разброс в динамике цен - если в марте максимальный рост цены квадратного метра составил 2,9 процента, а наибольшее падение – 4,6 процента, то в апреле эти показатели составили +4,6 и -4,6 процента соответственно. Кроме того, по данным аналитиков, более чем в половине исследованных городов выросла цена всех категорий квартир, от дешевых "однушек" до трехкомнатных. Еще месяц назад такая ситуация наблюдалась лишь в четверти городов.
Число городов, в которых цены на квартиры растут, превышает количество регионов, где цены снижаются, и по результатам исследования портала "Азбука жилья". Всего была изучена ситуация в 46 городах. Согласно обзору, квадратный метр подорожал в 27 из них, подешевел в 17, а в двух его стоимость не изменилась.
По результатам исследования "Мира квартир", лидером по росту цен в апреле стала Пермь, где стоимость квадратного метра увеличилась на 4,6 процента до 38,8 тысячи рублей. На второй позиции оказалась Чита. Там стоимость "квадрата" возросла на 4,3 процента и составила 43,7 тысячи рублей. На третьей позиции расположился Саратов, где квадратный метр подорожал на 3 процента до 32,8 тысячи рублей. Четвертое место заняла Рязань (+1,9 процента до 40,6 тысячи рублей), замкнул пятерку лидеров Воронеж (+1,8 процента до 38 тысяч рублей).
Согласно исследованию, наибольшее снижение цены в апреле отмечено в Туле (-4,6 процента), Хабаровске (-2,9 процента) и Барнауле (-2,4 процента). Стоимость квадратного метра в этих городах составляет 41, 53,9 и 39,7 тысячи рублей соответственно.
"Азбука жилья" поставила на первое место по росту цен Благовещенск. По оценкам аналитиков, там стоимость "квадрата" возросла на 2,1 процента и составила 52,1 тысячи рублей. На второй позиции оказался Улан-Удэ, где стоимость "квадрата" увеличилась на 1,9 процента и составила 37,4 тысячи рублей. Третью позицию занял Псков, где квадратный метр подорожал на 1,8 процента до 37 тысяч рублей. На четвертой строчке расположилась Тюмень (+1,6 процента до 44,3 тысячи рублей), на пятой - Хабаровск (+1,5 процента до 53,8 тысячи рублей).
Наибольшее снижение цен было зафиксировано в Ростове-на-Дону (-1,7 процента), Твери (-1,2 процента) и Белгороде (-0,9 процента). Стоимость квадратного метра в этих городах составляет 49,3, 49,1 и 45,4 тысячи рублей соответственно.
Квартальные данные Увеличение стоимости "вторички" во многих городах отмечалось и по итогам первого квартала. По данным портала "ГдеЭтотДом.Ру", в среднем по России цены на вторичном рынке стали выше на 1,7 процента. В среднем по 12 крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) цена предложения в январе-марте стала больше на 1,9 процента.
Один из этих региональных центров - Красноярск - возглавил список лидеров по росту цен. За квартал стоимость квадратного метра там увеличилась на 4,5 процента до 42,5 тысячи рублей. На второй позиции оказался Смоленск. В январе-марте цена квадратного метра там выросла на 3,5 процента и составила 36 тысяч рублей. Третью строчку поделили Рязань и Иваново, где жилье подорожало на 3,4 процента до 37,9 и 31,3 тысячи рублей за "квадрат" соответственно. На четвертом месте разместились Брянск и Казань (+3 процента до 32,8 и 41 тысячи рублей соответственно). Уфа, где за три месяца цена квадратного метра выросла на 2,7 процента и составила 46,1 тысячи рублей, замкнула пятерку. В Москве квадратный метр за три месяца подорожал незначительно - на 0,9 процента до 147,9 тысячи рублей. По данным аналитиков, снижение цены в первом квартале зафиксировано только в Волгограде (-0,6 процента).
Отдельно о Москве Ситуацию на вторичном рынке жилья Москвы стоит рассмотреть более предметно, несмотря на то, что высокие цены не показательны в плане общей статистики. При этом по объемам предложения, уровню спроса и цен, а также по количеству сделок столичный рынок "вторички" безусловно занимает лидирующее положение.
По данным аналитиков "ИНКОМ-Недвижимость", в апреле средняя рублевая цена предложения на вторичном рынке Москвы снизилась по сравнению с мартом на 0,9 процента до 197,6 тысячи рублей за "квадрат". Цена квадратного метра в долларах выросла в среднем на 0,4 процента до 7000 тысяч долларов. При этом цены на наиболее дешевое жилье и качественные недорогие квартиры остались на мартовском уровне. Стоимость самой дешевой вторичной квартиры, выставленной на продажу в пределах МКАД, составляет 3,5 миллиона рублей. Как отмечают эксперты, в целом же с начала года цены на "вторичку" практически не изменились, что привело к росту числа сделок.
Аналитики холдинга МИЭЛЬ отмечают, что средняя стоимость предложения столичной "вторички" уже пятый месяц стабильно держится в пределах 169-170 тысяч рублей за квадратный метр. В долларовом эквиваленте "квадрат" в апреле подорожал на 2 процента.
В агентстве "Азбука жилья" в апреле зафиксировали снижение стоимости "квадрата" на 0,6 процента до 166,9 тысячи рублей. По информации портала "Мир квартир", квадратный метр подешевел на 1,3 процента до 166,6 тысячи рублей.
Компания "НДВ-Недвижимость", напротив, утверждает, что в апреле стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Москвы увеличилась по сравнению с мартом на 1,4 процента и составила 161,1 тысячи рублей. Долларовая цена "квадрата" выросла до 5701 доллара (+2,8 процента). По оценкам аналитиков, это максимальные значения средней стоимости "квадрата" на рынке вторичной недвижимости столицы с начала 2010 года. Эксперты "НДВ" также отмечают резкий рост числа обращений со стороны потенциальных покупателей (+29 процентов за апрель). При этом наибольшим спросом пользовались альтернативные сделки. Количество обращений по этим операциям за месяц увеличилось на 49 процентов.
Стагнацию цен на рынке "вторички" некоторые аналитики объясняют ростом предложения. По данным "МИЭЛЬ", в прошлом месяце объем предложения увеличился на 5,7 процента и составил 55 тысяч квартир. В "ИНКОМ-Недвижимость" зафиксировали рост на 13,6 процента до уровня 55,5 тысячи объектов. По информации "НДВ-Недвижимость", в столице на продажу выставлены 41,8 тысячи квартир (+1,3 процента за апрель). При этом объем предложения в нижнем ценовом диапазоне (от 100 до 150 тысяч рублей за квадратный метр) уменьшился сразу на 39 процентов.
Мечты риелторов не сбываются Итак, судя по аналитическим данным, пока оптимистичные прогнозы аналитиков и агентств недвижимости не сбываются. Рост стоимости вторичного жилья пока не соизмерим даже с темпами роста инфляции, которая за первые четыре месяца текущего года составила 4,3 процента. Возможно, рост стоимости мог быть и выше. Однако увеличению цены, вероятно, помешал один из факторов, которые упоминались экспертами при прогнозировании ситуации на рынке. Дело в том, что при пусть и незначительном улучшении ситуации в экономике платежеспособность граждан в целом осталась на прежнем уровне.
При этом стоит отметить, что многие работодатели во время кризиса снизили зарплаты и возвращать их на прежний уровень не торопятся. То есть, число граждан, которые способны самостоятельно улучшить свои жилищные условия, вряд ли изменилось, а возможно и уменьшилось. При этом данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии свидетельствуют, например, о поступательном росте числа сделок с жильем в Москве. Но данный факт можно объяснить тем, что граждане уже не ждут снижения цен или под давлением ценовых сигналов думают о грядущем подорожании квартир.