В ожидании роста Увеличатся ли ставки по ипотеке в России

По оценкам аналитиков, 2011 год может стать рекордным для российского рынка ипотеки. Предполагается, что за год работающие в России банки выдадут кредитов на сумму более 681,2 миллиарда рублей. Такой рост эксперты связывают с растущим спросом на жилищные займы, который, в свою очередь, вызван прогнозируемым ростом процентных ставок в целом по рынку (некоторые банки это уже сделали). Участники рынка подчеркивают, что увеличение ставок неизбежно в условиях общего подорожания денежных средств. Поэтому граждане стремятся взять ипотеку именно сейчас, зафиксировав пока еще выгодный процент.
На дне О том, что средние ставки по ипотеке в России фактически достигли локального дна, стало понятно еще в середине года. Начиная с этого периода ни один из крупнейших игроков рынка не взбудоражил рынок снижением ставок по основным программам. Пожалуй, можно отметить только уменьшение Банком Москвы ставок по рублевым кредитам. В основном же, ставки снижались лишь в рамках совместных с застройщиками продуктов, связанных с покупкой жилья в новостройках. Здесь у банков пока есть возможность для маневра, так как стоимость квадратного метра на первоначальных этапах строительства дома достаточно низкая. При этом, как правило, такие спецпредложения поступают от крупных кредитных организаций, которые к тому же сами и финансируют предлагаемые в ипотеку объекты. Более того, небольшая ставка по займу гарантированно означает либо крупный первоначальный взнос, либо длительный срок кредитования.
Риелторы живут надеждой Риелторские компании и застройщики, которые активно используют банковские ипотечные программы для реализации квартир, признают, что кредитные организации исчерпали возможности для снижения ставок. Эксперты напрямую связывают это с подорожанием денежных средств, вызванным сокращением объемов денежного предложения, что, в свою очередь, продиктовано ослаблением курса рубля, волатильностью на фондовых рынках, ростом стоимости заемных средств для самих банков.
Как результат, банки начали повышать ставки по депозитам, чтобы привлечь средства населения. Следующим этапом, утверждают экономисты, станет рост ставок по потребительским кредитам и, в первую очередь, по ипотечным. В этих условиях банки стараются сейчас привлечь максимальное число клиентов. Делать это теперь они могут только с помощью различных послаблений, связанных с обслуживанием кредитов или их оформлением. В частности, речь идет об отмене различных комиссий (например, за оформление кредита), ускоренном рассмотрении заявки, отмене моратория на досрочное погашение, использовании различных онлайн возможностей, повышении качества сервиса и скорости обслуживания.
Однако некоторые риелторы, которым рост ставок и падение спроса на ипотеку, естественно, не выгодно, утверждают, что и эти сопутствующие условия кредитования могут быть ужесточены. Так, по словам, Романа Строилова, директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, уже сейчас на рынке отмечено сокращение различных спецпрограмм и акций, ужесточилась скорринговая модель оценки заемщика, что ограничивает круг потенциальных клиентов.
Вместе с тем, риелторы уповают на сохранение существующей ситуации в экономике, чтобы банкиры смогли удержать ставки на действующем уровне, хотя бы для физических лиц. Для юридических, по словам Строилова, они уже выросли в среднем на 2 процента.
Банкиры планов не скрывают Тем временем, сами банкиры в общем-то не скрывают, что ставки по ипотеке в будущем году будут расти. При этом, конечно же, часто используются такие термины, как "возможно", "не исключено" и "вероятно", но общий лейтмотив понятен. Кроме того, некоторые представители банковского сообщества полагают, что существенного удорожания ипотеки не будет по крайней мере до президентских выборов.
Михаил Задорнов, председатель правления банка "ВТБ 24", второго по величине игрока рынка ипотеки, прямо сказал, что ни о каком снижении ставок речи уже быть не может и тенденция будет обратная. Говоря о соответствующей политике "ВТБ 24", топ-менеджер пообещал, что до конца года банк ставки поднимать не будет.
В Альфа-Банке отмечают, что тенденция массового снижения уровня ипотечных ставок, наблюдавшаяся с начала 2011 года по сентябрь-октябрь, завершилась. По словам представителей финорганизации, рост ставок уже начался и неминуемо продолжится в 2012 году. Основная причина - удорожание заемных денег для коммерческих банков. Свою роль сыграют и умеренные темпы роста цен на рынке недвижимости, компенсирующие инфляцию, а также постепенный рост ставки рефинансирования ЦБ.
Директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка Иван Пятков настроен более или менее оптимистично. "Если будет ухудшение ситуации в экономике, то процентные ставки будут расти. Пока существенного роста мы не ожидаем. Колебания ставок возможны в пределах 0,5 процента", - говорит он, добавляя, что сам Промсвязьбанк опять-таки пока не планирует увеличения ставок.
Крупнейший игрок российского рынка ипотечного кредитования, на который приходится половина выдаваемых кредитов, Сбербанк, на тему перспектив, ожидающих рынок, отмалчивается. Оно и понятно. Ведь совсем недавно, в июле, премьер-министр России Владимир Путин лично попросил Германа Грефа сделать все возможное для снижения средней ипотечной ставки до 8 процентов. Как известно, идеальной на данный момент ставкой руководство страны считает 6-7 процентов годовых. Греф на той встрече обещаний давать не стал, осторожно заметив, что в конечном счете все будет зависеть от макроэкономической ситуации и инфляции в стране. Премьер с понимаем отнесся к словам банкира, но все равно сказал: "Попробуйте". После такой просьбы, понятно, подчиненным Грефа трудно говорить о повышении ставок.
В федеральном агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и вовсе заявляют, что в среднесрочной перспективе ипотечные ставки останутся на текущем уровне (в среднем 11,6 процента в рублях), а может быть, и будут снижаться. Свой прогноз в АИЖК объясняют тем, что сейчас банки закладывают в формирование ставки около 4 процентов на операционные издержки, но в будущем эти расходы должны снизиться до 2 процентов. Также в агентстве отмечают, что около 20 процентов рынка приходится на средние банки, работающие по стандартам АИЖК, которое регулярно улучшает условия кредитования.
Граждане ждать не могут Граждане же, тем временем, больше верят банкирам и риелторам. По данным участников рынка, спрос на ипотеку в стране растет поступательными темпами с начала года. По информации Промсвязьбанка, в первом полугодии объем выдачи кредитов в России вырос в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. О кратном увеличении объема выдаваемых займов сообщали и Центробанк, и то же АИЖК. По информации агентства, за 8 месяцев в стране предоставлено ипотечных кредитов на общую сумму 396,6 миллиарда рублей (288,3 тысячи кредитов). Это в 1,8 раза в количественном и в 2 раза в стоимостном выражении выше показателей 2010 года. Эксперты компании "НДВ СПб" отмечают, что только за сентябрь объем продаж квартир в новостройках с помощью ипотеки вырос относительно августа почти на 30 процентов.
По прогнозам банка DeltaCredit, в текущем году объем рынка ипотеки в денежном выражении составит 681,217 миллиарда рублей против 380 миллиардов в 2010 году. То есть, рост составит около 80 процентов и рынок побьет исторический рекорд, установленный в 2008 году, когда россияне, по разным оценкам, набрали 415-460 тысяч кредитов на сумму 655,8 миллиарда рублей. Прогноз АИЖК немного скромнее, от 580 до 640 миллиардов рублей в этом году, но тоже близок к максимальному результату и уж тем более значительно превышает показатели 2010 года (370 миллиардов рублей).
Эти цифры четко дают понять, что интерес россиян к покупке жилья не ослабевает. Люди, желающие улучшить жилищные условия, видимо, делятся на две группы, которые, впрочем, связаны между собой двумя факторами. К первой категории можно отнести граждан, которые довольно продолжительное время после начала кризиса ждали резкого снижения цен на жилье. Оно действительно произошло, правда, не в таких объемах, как ожидалось. Более того, рынок постепенно начал отыгрывать потери, и если еще не показывает активный рост, то, по крайней мере, уже дал понять, что снижения не будет. И теперь люди, уже скопившие определенные средства и уверенные в своем профессиональном будущем, на фоне слухов о повышении ставок, пошли в "ипотечную" атаку. Другая категория людей - это те, кто уже просто не может ждать, те, для кого вопрос расширения жилплощади или разъезда с родственниками стоит слишком остро. Под давлением все тех же факторов (ценовой и прогнозируемое ухудшение условий по ипотеке) они также стремятся взять кредит именно сейчас, тем самым обеспечив себе приемлемые ежемесячные выплаты и одновременно обезопасив себя от возможного роста цен на недвижимость.
Условия Выбор у тех, кто готов отправится в довольно рисковое "ипотечное" плавание, выбор сейчас большой. Условия банков, конечно, разнятся, но в среднем картина выглядит следующим образом. Чаще всего заемщики оформляют кредит сроком на 20-30 лет с первоначальным взносом в размере 20-30 процентов от стоимости залога (минимальный порог взноса — 10 процентов по спецакциям). При этом средняя ставка в рублях составляет 12-12,5 процента в рублях, 10,5 процента в валюте. Минимальная ставка - от 9 процентов - также дается при реализации совместных с застройщиками или партнерами банка программ.
Более частный пример приводит компания "МИЭЛЬ-Новостройки", которая подсчитала, сколько нужно зарабатывать для получения кредита на покупку первичного жилья. В итоге вышло, что для приобретения квартиры эконом-класса в Москве потенциальному заемщику надо получать не менее 92 тысяч рублей в месяц (ежемесячный платеж - 45,5 тысячи рублей), а для покупки жилья того же сегмента в области зарплата должна быть от 55 тысяч рублей (платеж - 27,3 тысячи рублей). У желающих купить квартиру бизнес-класса в столице заработок должен быть не менее 225 тысяч рублей (ежемесячный платеж - 112,5 тысячи рублей), в Подмосковье желательно получать 145 тысяч рублей, ежемесячно отдавая банку 75 тысяч рублей. Эти цифры, как и ставка, могут значительно сократиться, если у покупателя есть возможность сразу оплатить более 50 процентов стоимости жилья. Но это если есть деньги, а если нет, то получается картина не слишком привлекательная, особенно для эконом-класса, который сейчас пользуется повышенным спросом у населения. И все же статистика говорит о том, что непреодолимое желание решить квартирный вопрос перевешивает порой кабальные ипотечные условия, и даже все чаще звучащие прогнозы о грядущем еще более мощном финансовом кризисе не пугают людей.
Остается только пожелать небольшой части населения России, которая стала или станет участником игры под названием "ипотечная рулетка", удачи. Да и, кстати, вдруг сбудется прогноз президента России Дмитрия Медведева, который на днях заявил, что Россия выйдет на сбалансированный уровень обеспеченности граждан жильем в течение 10-15 лет. А потом россияне будут лишь улучшать свои жилищные условия.