Прописка - не главное Кто и зачем покупает апартаменты в Москве

Для многих россиян слово "апартаменты" ассоциируется с шикарным жильем, которое доступно лишь очень состоятельным гражданам. В целом восприятие это верное. Однако есть целый ряд нюансов. На самом деле, апартаменты считаются нежилыми помещениями, где нельзя прописаться, и стоить они могут дешевле, чем элитные квартиры. Серьезный толчок к развитию достаточно нового для московского рынка сегмента, который уже давно успешно апробирован на Западе, невольно дали московские власти. И тенденция эта, по мнению экспертов, будет только укрепляться, ведь апартаменты востребованы и у девелоперов, и у покупателей.
Не мытьем, так катаньем Продажи апартаментов в столице, по данным компании Blackwood, начались в комплексе "Город Столиц" в "Москва-Сити" в конце 2003 - начале 2004 годов. В компании Contact Real Estate вспоминают, что первые апартаменты в городе появились в Центре международной торговли на Краснопресненской набережной. Тогда девелоперы, предлагавшие новый вид жилья своим клиентам, вряд ли предполагали, что через некоторое время строительство комплексов с апартаментами станет для них не эксклюзивным предложением, а насущной необходимостью.
Как известно, Сергей Собянин, не успев проработать на посту мэра и нескольких месяцев, принял радикальное решение – запретить новое строительство крупных офисных и торговых комплексов в пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, мэрия начала масштабную ревизию всех инвестиционных контрактов на возведение недвижимости, львиная часть которых приходилась на офисные проекты в центре столицы. Прежде всего, перед чиновниками стояла и до сих пор стоит задача оценить, насколько планируемые объекты усложнят и без того катастрофическую транспортную ситуацию в городе. В результате ряд проектов был вовсе отменен, а часть по договоренности с инвесторами была пересмотрена в плане функционального назначения.
Большинству офисных девелоперов договориться с властями удалось благодаря апартаментам. В первую очередь, речь идет о проектах реконструкции бывших промышленных зданий. Перепрофилировать нежилые строения под жилье крайне сложно, а вот с апартаментами, которые юридически считаются нежилыми помещениями, все проще.
"К нежилым помещениям не применяются жесткие СНИПы, которые необходимо соблюдать при возведении жилых комплексов. Существует большое количество санитарных норм и правил, которые регламентируют высоту потолка, ширину стен, наличие коммуникаций и другие моменты. И не все помещения в соответствии с этими СНИПами могут быть переоборудованы в жилые. Статус нежилого помещения, которым обладают апартаменты, избавляет девелоперов от этих сложностей и снижает затраты", - говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба". Управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов отмечает, что кроме технической стороны вопроса есть и финансовая: "Апартаменты позволяют получить гораздо больший доход при реализации, нежели сдача этих же площадей в аренду под офисы".
В результате новой градостроительной политики мэрии сегмент апартаментов окончательно избавился от ярлыка "жилье в "Москва-Сити". Комплексы с квартирами без прописки (регистрации) возводятся и в деловом центре, и центральных районах, и в периферийных кварталах. При этом многие застройщики выделяют в своих объектах место для апартаментов даже в тех комплексах, которые изначально были анонсированы как чисто жилые проекты и которым никакая переделка не грозит. Девелоперы, которые начали строить коммерческие объекты еще до ревизии, сейчас тоже выделяют в комплексах площади под апартаменты. Здесь уже можно говорить о том, что девелоперы идут в ногу с рынком, на котором сформировался спрос на новый вид жилья.
От "Москва-Сити" до периферии По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, 57 процентов предложения апартаментов в столице приходится на Центральный округ. Внутри округа безусловным лидером является Пресненский район. Часть предложения приходится на Хамовники, Арбат и Мещанский район. Остальной объем распределен практически по всем округам Москвы - районы Сокольники (ВАО), Ховрино и Савеловский (САО), Щукино (СЗАО), Донской (ЮАО), Медведково (СВАО), Черемушки (ЮЗАО). В настоящее время суммарный объем предложения на рынке составляет, по информации риелторов компании, около 970 апартаментов (122 тысячи квадратных метров). В прошлом году на рынке было продано около 350 апартаментов.
В компании "Усадьба" отмечают, что в сегменте дорогого жилья апартаменты составляют не менее 10 процентов от всего предложения. По данным экспертов, квартиры без прописки предлагаются в комплексах на различной стадии готовности, в частности в "Москва-Сити" (башня "Федерация", "Меркурий Сити Таэур", "Город Столиц", Imperia Tower), а также в комплексах "Имперский дом", "Легенды Цветного", "Город яхт", "Литератор", "Красная Роза", "Николаевский дом", Clerkenwell House. Риелторы Contact Real Estate добавляют в этот список ЖК "Резиденция Знаменка", "Кадашевские палаты", Smolensky De Luxe, Karetniy Plaza, Manhattan House, Loft-квартал "Даниловская мануфактура", THE Loft.
По данным специалистов Contact Real Estate, которые проанализировали рынок апартаментов в ЦАО, в феврале первичные продажи велись в 7 апартаментных комплексах, расположенных в "Москва-Сити" и других районах в центре. Объем предложения на начало марта составлял 379 апартаментов (60,9 тысячи "квадратов"). Средняя площадь продаваемых апартаментов составила около 180 "квадратов". Площадь самого маленького объекта равнялась 37,1 квадратных метра, а самого крупного - 504 "квадратам".
Наталья Кац из "Усадьбы" добавляет, что в настоящее время на рынке существует два типа апартаментов. Первый - небольшие апартаменты площадью от 40 до 100 квадратных метров. Второй сегмент - это дорогие апартаменты площадью от 200 квадратных метров. Константин Ковалев отмечает, что в последние два года на рынок вышло большое количество лофт-апартаментов, которые появляются в бывших промышленных и административных зданиях после реконструкции. Отличительными особенностями этих апартаментов стали следующие: небольшие площади (от 30 "квадратов"), наличие мансард, антресолей или каминов, а также двух уровней.
Кто и за сколько До последнего времени, говорит Наталья Кац, апартаменты были дорогим удовольствием, так как их метраж начинался от 200 квадратных метров. Однако теперь на рынке появилось значительное число предложений с небольшим метражом, что автоматически расширило круг покупателей. По словам эксперта, достаточно часто бизнесмены приобретают апартаменты рядом с офисом или даже в том же здании. Среди покупателей такого жилья фигурируют семьи, которые уже имеют жилье с "пропиской" в городе, иностранные и российские компании (для представительских целей и своих сотрудников). Также апартаменты часто приобретают для последующей сдачи в аренду. Хороши апартаменты и для приема и проживания иностранных бизнесменов. Денис Попов из Contact Real Estate подчеркивает, что покупка апартаментов в престижных комплексах популярна и среди детей состоятельных родителей.
Впрочем, проживание в апартаментах для большинства клиентов - не модный тренд, а желание получать дополнительные услуги и возможность пользоваться обширной инфраструктурой многофункциональных комплексов. Имеется ввиду наличие в здании или поблизости от него торговых комплексов, развлекательных и медицинских центров, фитнес-клубов, ресторанов, кафе, салонов красоты, объектов соцкульбыта. Покупателей привлекают и другие виды сервиса: услуги консьержа (заказ такси, билетов в театр, бронирование железнодорожных и авиабилетов, доставка прессы и цветов), уборка помещений, переговорные комнаты, передача вещей в химчистку, круглосуточный сервис электриков, сантехников и лифтеров.
Естественно, чем больше услуг предоставляет домовладелец, тем выше и цена жилья. По данным Blackwood, средняя цена на первичном рынке элитных апартаментов составляет 14350 долларов за квадратный метр, а в сегменте бизнес-класса - 4330 долларов за "квадрат". Для сравнения, средняя стоимость элитных квартир на первичном рынке составляет от 13 до 18,8 тысячи долларов за квадратный метр. Эксперты "МИЭЛЬ" указывают, что стоимость небольших апартаментов (до 100 "квадратов") составляет 8-15 тысяч долларов за квадратный метр в зависимости от местоположения, а крупные объекты продаются по цене от 10-12 тысяч долларов без отделки и 13-17 тысяч долларов в квартирах "под ключ".
По информации Contact Real Estate, по итогам февраля средневзвешенная цена апартаментов в центре Москвы составила 13970 долларов за квадратный метр. Самые дешевые апартаменты предлагалась за 371,6 тысячи долларов, а самые дорогие - за 15,120 миллиона долларов. Специалисты утверждают, что цены на апартаменты в среднем на 12 процентов ниже, чем аналогичные по площади и расположению элитные квартиры.
Плюсы и минусы Эксперты сетуют, что более активное развитие данного сегмента тормозится недостатками таких жилых объектов. Очевидным минусом апартаментов, безусловно, является отсутствие возможности зарегистрировать в них свое проживание. С точки зрения клиентов, здесь кроется такой риск, как возможность взыскания данной собственности в случае судебного признания владельца должником по исполнительным документам. К минусам можно отнести и вероятность того, что за стенкой в любую минуту может появиться офис, так как нет никаких правовых гарантий, запрещающих соседу перепрофилировать апартаменты в рабочее помещение. Также случается, что застройщик создает некачественный продукт, поскольку он не ограничен строгими СНИПами. Еще одним недостатком считаются высокие эксплуатационные расходы в апартаментных комплексах, превышающие аналогичные траты в традиционных квартирах бизнес- или элит-класса.
Впрочем, несмотря на все минусы, риелторы уверены, что рост предложения и спрос на рынке апартаментов продолжится. По их мнению, в пользу этого говорят плюсы покупки такого жилья. Эксперты отмечают, что клиентов, которые не обременены вопросами "прописки" в столице, привлекают расположение в престижных районах, панорамные виды (в высотных комплексах), отсутствие транспортной проблемы при условии жизни и работы в одном здании, отсутствие необходимости согласовывать перепланировку и более привлекательная стоимость по сравнению с традиционным элитным жильем. Также специалисты обращают внимание на плюсы для девелоперов - высокая доходность и более быстрые сроки окупаемости по сравнению с арендой коммерческой недвижимости. Градостроительная политика города также на руку сегменту, ведь, по данным мэрии, ревизия еще не проведена по 300 инвестпроектам. Можно предположить, что значительная часть из них - это коммерческие объекты, которые потребуется перепрофилировать под жилье, как с пропиской, так и без нее.