Законопроект о некоммерческом найме, который уже прошел первое чтение в Госдуме, предполагает, что россияне, не имеющие жилья, смогут арендовать квартиру у города или муниципалитета.
Главное преимущество нововведения будет заключаться в том, что стоимость аренды государственных квартир будет в 2-3 раза ниже, чем на рынке аренды. Например, по данным "Российской газеты", в Москве ежемесячная арендная плата составит 10 тысяч рублей плюс «коммуналка». В других регионах (а в эксперименте, не считая Москвы, будут участвовать крупные города Ленинградской, Московской, Самарской, Оренбургской, Орловской, Новосибирской, Калужской и Тульской областей) ставка, вероятно, будет еще меньше.
Стать участниками программы смогут стать молодые семьи, которые пока не имеют возможности купить квартиру или взять на ее покупку ипотечный кредит. Возможно, в список потенциальных претендентов на аренду государственных квартир попадут также малоимущие граждане. С помощью механизма некоммерческого найма власти рассчитывают сократить количество очередников, ожидающих улучшения жилищных условий – аренда квартиры у государства подразумевает исключение из очереди. Снять квартиру можно будет как минимум на год.
Идея не нова. В некоторых субъектах РФ подобные схемы работают не первый год. Например, по данным «Делового Петербурга», в северной столице уже два года действует закон о предоставлении очередникам арендных квартир на пять лет (с возможностью продления) по льготным ставкам в обмен на выход из очереди. В начале программы стоимость аренды у города однокомнатной квартиры оценивалась в 4620 рублей плюс коммунальные платежи.
Благополучная Европа
Еще раньше механизмы некоммерческого найма появились в Европе. Там жилье не выдается бесплатно в собственность населению, стоящему в очереди (как это пока еще делается в России), а сдается в аренду по ценам примерно на 20 процентов ниже рыночных.
«Наиболее эффективна в Европе «универсальная» модель, при которой нет верхней границы дохода, - рассказала эксперт портала Tranio.ru Юлия Кожевникова. - Такая модель работает в Дании и Швеции. В Нидерландах такие квартиры могут получить семьи, зарабатывающие менее 33 тысяч евро в год, но 10 процентов социальных объектов в этой стране отводятся тем, кто получает больше этой суммы. В Австрии, Бельгии и Германии более жесткие ограничения: претендовать на социальное жилье могут только семьи, чьи доходы ниже установленной нормы».
В некоторых европейских странах действуют и другие государственные схемы, позволяющие людям снимать жилье по доступным ценам. По данным международного агентства Gordon Rock, во Франции регулируется стоимость аренды всего жилья - арендодатели могут повышать ставки не чаще одного раза в год и только в границах специального индекса INSEE, рассчитываемого на основании потребительской инфляции. В Чехии до недавнего времени правительство ограничивало стоимость аренды 750 тысяч квартир, из которых 450 тысяч принадлежало муниципалитетам, а еще 300 тысяч было собственностью частных лиц. Правительство Финляндии субсидирует часть рыночных арендных ставок для 800 тысяч сдаваемых квартир. При этом в Хельсинки субсидируется 25 процентов от рыночной стоимости аренды, а на периферии страны – 15 процентов.
Популярные государственные программы существуют и в Азии. Например, в Сингапуре большая часть строящегося государственного жилья сдается в аренду на 99 лет. Причем на фоне фантастической дороговизны недвижимости арендовать жилье у государства не гнушаются и сравнительно состоятельные граждане.
Мы строим, американцы сносят
В ряде государств мира активно строится специальное социальное жилье. В подавляющем большинстве случаев квартиры в таких домах также предоставляются гражданам в аренду по льготным ставкам.
Два года назад власти Венесуэлы объявили о своих планах по строительству двух миллионов объектов соцжилья до 2017 года. К слову, правительство Уго Чавеса решило тогда заодно приструнить владельцев квартир, зарабатывающих на сдаче своего жилья в аренду, и объявило, что будет установлено ограничение ежегодной прибыли от сдачи жилья до 5 процентов от стоимости самого объекта недвижимости.
Гонконг в этом году возобновил свернутую в 2004 году программу строительства социального жилья. По данным Bloomberg, правительство страны за 10 лет планирует построить 470 тысяч объектов. Это делается в том числе и для того, чтобы создать запас на жилищном рынке, снизить спрос и приостановить лавинообразный рост цен.
Большим опытом по строительству социального жилья обладают Соединенные Штаты Америки. Там первые социальные многоэтажки появились после Второй мировой войны. Правда, этот американский опыт скорее неудачный: довольно быстро выяснилось, что кварталы и микрорайоны социального жилья за счет однородности небогатого населения быстро превращаются в полукриминальные гетто, слабо контролируемые властями. А точечное строительство социальных кварталов в приличных районах в результате приводит к деградации последних.
«Незавидная судьба постигла крупнейший социальный жилищный комплекс США Robert Taylor Homes в Чикаго, - рассказал "Ленте.ру-Недвижимость" президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Он состоит из 16- и 24-этажных домов, введенных в эксплуатацию в 1962 году. Некогда в нем проживали действующий губернатор Массачусетса Девэл Патрик, известные атлеты Кирби Пакетта и Морис Чикс. Однако к 1999 году 95 процентов из 20 тысяч жителей комплекса были безработными, чьим единственным доходом было социальное пособие. Сейчас в районе тяжелейшая криминогенная обстановка и нищета, хотя комплекс все еще продолжает функционировать».
Еще одна нашумевшая история связана с другим чикагским социальным жилым комплексом Cabrini Green. Состоящий из 3607 квартир комплекс в период своего максимального расцвета вмещал 15 тысяч человек. Большинство из них работали на близлежащих промышленных предприятиях. Но после закрытия предприятий население Cabrini Green быстро обнищало, квартал пришел в запустение. В 2010 году муниципалитет Чикаго вывел комплекс из эксплуатации.
Юля Кожевникова отметила, что с 1968 года в США запрещено строить многоквартирные высотные социальные дома. Многие социальные районы были снесены, но пока еще существует довольно много действующих комплексов. «Комплексы стоят рядом с трассами, на окраинах городов, но вдали от остановок общественного транспорта и объектов инфраструктуры, - пояснила она. - Туда порой невозможно даже заказать пиццу, потому что туда трудно добираться и там опасно находиться».
За последние несколько лет количество социального жилья в США было сокращено на 100 тысяч единиц: его либо сносили, либо перепрофилировали. А власти страны стали переходить на иные формы поддержки малообеспеченных граждан. Одна из мер – частичная оплата аренды.
Кроме того, в Нью-Йорке действует специальная программа по расселению бездомных. С 2000 года нью-йоркских бомжей временно начали расселять не только в приюты, но и в отдельные квартиры. После трудоустройства, в котором власти стараются им содействовать, жильцы должны освободить занимаемую квартиру для вселения других малоимущих. Как пишет The Wall Street Journal, в последнее время эта программа все чаще подвергается критике. На ее реализацию ежегодно тратится 97 миллионов долларов, и возникают споры о том, должен ли город брать на себя полную оплату аренды временных квартир для малоимущих или стоит возложить часть финансовых обязательств на самих жильцов.
Российские власти тоже планируют строить социальные дома. Сейчас обсуждаются способы привлечения к таким проектам инвесторов. В частности, предлагаются такие меры, как предоставление бесплатных участков под застройку, налоговые льготы, бесплатное подведение коммуникаций и кредиты на льготных условиях. Обсуждается также вопрос – как избежать формирования тех самых социальных гетто. Пока высказано только одно предложение – разрешить покупку этих квартир.