Апартаменты - относительно молодой формат для московского рынка недвижимости. Недавно их можно было найти лишь в единичных элитных проектах, однако к концу прошлого года в столице продажи шли уже в 32 апарт-комплексах. В основном это тоже были элитные объекты, и доля сделок в этом сегменте была невысокой. Но в этом году, когда на рынок вышли апартаменты эконом- и комфорт-класса, активность покупателей удвоилась.
Сейчас на московском рынке продаются около 50 комплексов апартаментов. Для сравнения: в то же время в продаже находятся примерно столько же многоквартирных жилых домов бизнес-класса и чуть более 20 жилых домов эконом- и комфорт-классов. Более того, предложение апартаментов уже вышло за пределы МКАД: сегодня в Подмосковье насчитывается уже 13 объектов.
Как рассказала «Дому» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, вначале эксперты были настроены скептически, полагая, что апартаменты не будут востребованы и рынок фактически «захлебнется» от такого количества проектов. Но сейчас динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир, поскольку оказалось, что у них есть своя целевая аудитория, которую не пугает главный недостаток апарт-комплексов - отсутствие возможности прописаться.
«Аудитория элитных проектов с апартаментами – это, в основном, представители бизнеса: недвижимостью пользуются как местом, где можно привести себя в порядок либо переночевать перед важными переговорами, если основное место проживания – загородный дом, - рассказала «Дому» генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. - Еще одна категория - дети состоятельных родителей, которым не нужна прописка, поскольку они остаются прописанными в родительском доме».
По словам Марии Литинецкой, апартаменты также привлекают тех, кто намерен инвестировать в недвижимость с небольшим бюджетом (от 3 миллионов рублей), чтобы вернуть с прибылью, когда комплекс достроится, либо сдавать апартаменты в аренду.
Как отмечают эксперты, покупателей привлекает цена: обычно апартаменты дешевле аналогичных по характеристикам квартир на 15-20 процентов. По данным «Миэль-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в московских апарт-комплексах составляет 285,1 тысячи рублей. Квадратный метр в элитных апартаментах стоит в среднем 461,8 тысячи рублей, в бизнес-классе – 193,6 тысячи рублей, а в комфорт-классе около 131,5 тысячи рублей.
Другой плюс апартаментов - местоположение: большинство комплексов расположены в центре Москвы или ближайших к центру районах, как правило, недалеко от станций метро. Еще одно преимущество, на которое указывают эксперты, - «типовое разнообразие». В условиях растущей конкуренции девелоперам приходится предлагать покупателям продукт "с изюмом", и сейчас на рынке можно увидеть очень разные предложения: апартаменты в небоскребах «Москва-Сити» (в том числе, с дизайнерской отделкой и меблировкой), апартаменты в стиле «лофт», апартаменты с мансардами, антресолями или отдельным входом, апартаменты в исторических зданиях, студии, двух- и трехуровневые апартаменты с возможностью зонирования пространства и так далее.
Не для широких масс
И все-таки апартаменты пока не могут стать массовым продуктом, доступным и удобным для большинства покупателей. Существенный недостаток апартаментов - высокие коммунальные платежи. По данным «Метриум Групп», цена на воду в апартаментах выше, чем в квартирах, приблизительно на 10 процентов, на электричество - примерно на 27 процентов, а отопление дороже на 25 процентов. В целом ежемесячная квартплата за 100-метровые апартаменты будет на 2-2,5 тысячи выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
Руководитель департамента городской недвижимости компании SOHO Estate Ирина Антонова также отметила, что по московским нормативам для жилых домов повышенной комфортности в паркинге комплекса должно быть не менее двух машиномест на квартиру. В случае с апартаментами эти нормы могут не соблюдаться. Кроме того, налог на апартаменты выше, чем на квартиры (0,5 процента от кадастровой стоимости для апартаментов против 0,1 процента - для квартир).
Кроме того, формат апартаментов не подходит для постоянного проживания семей с детьми. По закону невозможно получить постоянную регистрацию в апартаментах, а значит нельзя прикрепиться по месту жительства к поликлинике, школе и детскому саду. В ряде случаев возможна временная регистрация на пять лет, но для этого апарт-комплекс должен иметь статус гостиницы, а его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление отелями.
Впрочем, ряд экспертов придерживается мнения, что постоянная регистрация и доступность социальной инфраструктуры принципиальны для покупателей жилья эконом-класса, особенно если это жилье единственное. Именно поэтому некоторые участники рынка сомневаются, что аналогичные по характеристикам и недорогие апартаменты в дальнейшем будут пользоваться спросом.
«Перспективы развития сегментов эконом и комфорт в Москве пока не очевидны, - пояснил «Дому» директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. - Даже если в апартаментах разрешат регистрироваться на постоянной основе, у дешевых проектов останется два существенных минуса – это отсутствие оригинальной концепции и недостаток инфраструктуры».
Кстати, изменения законодательства, разрешающие прописку в апартаментах, возможно, уже не за горами. Недавно Совет по правам человека при президенте РФ выступил с инициативой позволить регистрироваться на временной и постоянной основе в нежилых помещениях. Если инициатива будет поддержана, то в дальнейшем прописаться можно будет и в офисе, не говоря об апартаментах, которые также не являются жильем.
Однако, как предполагают участники рынка, это нововведение подтолкнет вверх цены на апартаменты, поскольку по одному из главных параметров они с жильем сравняются. По оценкам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, цены на апартаменты могут вырасти на 10-15 процентов в зависимости от качества проекта. Не все апартаменты начисто лишены инфраструктуры – некоторые девелоперы, даже не имея обязательств по социальным объектам, все равно их строят. Такие апартаменты, по мнению эксперта, подорожают сильнее, поскольку по характеристикам максимально приблизятся к аналогичным жилым комплексам.