Самое известное китайское слово в России? Конечно, вэйцзи — кризис. Такую славу оно получило потому, что складывается из двух весьма полно характеризующих кризисную ситуацию иероглифов: «опасность» и «возможность». Так и на рынке недвижимости: для кого-то кризис сводится к проблемам, перед кем-то открывает возможности. Мы попросили риелторов рассказать нам о покупателях, которые свои лучшие сделки провели именно в кризис.
В 2008-2009 годах возможностей для выгодного приобретения интересных объектов было довольно много: до кризиса цены активно росли в течение нескольких лет, по отношению к 2005-му они увеличились примерно на 200 процентов. Для инвесторов это был сигнал «покупать», и распространенной была ситуация, когда люди брали недорогие (на тот момент) кредиты в долларах для покупки недвижимости. Когда пробил «час икс», квартиры пришлось продать. «Прошлый кризис мне запомнился тем, что на рынке недвижимости появилось много уникальных предложений, которые раньше практически никогда не выставлялись на продажу: например клубные дома на 10-12 квартир, квартиры с редкими видами — на Кремль, на Храм Христа Спасителя или набережную Москвы-реки. Их собственникам пришлось расстаться с ними, чтобы не отдавать за долги банкам», — рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate. Для тех, кто брал кредиты в валюте, в 2008-2009 годах залоговая стоимость недвижимости превысила, и сильно, реальную рыночную — объекты пришлось распродавать».
Фото: Константин Руссков / Интерпресс / ТАСС
Многие предусмотрительные инвесторы смогли тогда приобрести «на распродаже» действительно уникальные квартиры, ставшие хорошим вложением. «В 2009 году мы купили клиентам достаточно много дисконтированных квартир. Например, 235 метров на Тверской стоили 5 500 долларов за метр, чему был очень рад наш долларовый клиент. Сейчас эта квартира успешно сдана под 9 процентов годовых, — приводит своим примеры руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина. — Еще один случай: 180 метров на Сретенке, с ремонтом, обошлись клиенту в 1 000 000 долларов. Квартира была продана за 1 500 000 долларов в 2014 году».
«Из примеров прошлого кризиса можно вспомнить клиента, который продал дом за полцены. Причем после сделки выяснилось, что мы как риелторы не можем получить комиссию, поскольку к этому собственнику выстроилась целая очередь из банков, которым он оказался должен, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Похожая, в целом, ситуация, когда собственники вынуждены будут распродавать интересные объекты, скорее всего, сложится и в ближайшее время. Поэтому у тех, кто хочет купить квартиру, появится возможность приобрести действительно уникальный объект недвижимости».
Особенно хорошо, конечно, складывается ситуация у тех, кто имеет доход либо сбережения в долларах или евро. «Такие покупатели сейчас могут приобрести отличные объекты по цене как минимум в 1,5 раза ниже, чем до падения курса рубля. Про продавцов при всем желании этого сказать нельзя: даже рост цен в рублях не компенсирует потерь от обесценивания российской валюты. Например, отличные квартиры в элитных домах, в престижных районах, которые еще в октябре стоили 10 миллионов долларов, сейчас предлагаются уже за 7-8 миллионов», — рассказывает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.
«Опыт 2014-2015 года показывает, что и на Золотой Миле уже можно найти квартиры по 4000 долларов за квадратный метр, — делится сведениями Кристина Томилина, — Речь идет о доме в Сеченовском переулке, и таких цен в этой локации не было как минимум с начала 2000-х. Квартира до сих пор в продаже». Из недавних «распродажных» сделок эксперт приводит в пример квартиру площадью 200 квадратных метров в одном из новых домов на Юго-Западе Москвы: изначально выставленная на продажу за два миллиона долларов, квартира была реализована за один миллион.
Неудивительно, что на столичном рынке элитной недвижимости сейчас так много инвесторов. За год, по данным Contact Real Estate, доля инвестиционных сделок выросла почти вдвое. Статистика компании Welhome говорит о том, что на конец прошлого года доля инвестиционных покупок составила около 50 процентов (для сравнения: в 2009 году эта доля, по тому же источнику, составляла 22 процента).
Видя возможности, не стоит, конечно, забывать и об опасностях. «Можно вспомнить один печальных случай из практики прошлого кризиса, когда один из клиентов приобрел вторичную квартиру в Бескудниково, когда “все только начиналось”— с привлечением валютного ипотечного кредита, — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.— С тех пор, все эти годы, он платил по кредиту, а в конце 2014 года решился продать квартиру. В результате продажи он остался должен банку пять миллионов рублей. Сейчас они с семьей снимают квартиру».
Антисоветы покупающим в кризис
1. Первый «антисовет» — оставить свой рублевый депозит в банке вместо того, чтобы купить квартиру в новостройке, которая продается за рубли по все еще привлекательным ценам. По нынешним меркам, оставлять рубли на депозите — не совсем нормально.
2. Купить квартиру в старом доме по долларовой цене у продавца, который живет в «докризисных измерениях». Многие собственники так и не перешли на новые рельсы, таких предложений на вторичном рынке сейчас — до 70 процентов.
3. Приобрести коммерческую недвижимость. Любой объект коммерческой недвижимости (не важно, офис это или склад) будет падать в цене, что, собственно, уже и происходит.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED
Конечно, если смотреть на вопрос глобально, ответ на вопрос «как заработать на недвижимости в кризис» звучит предельно просто: воспользоваться машиной времени и купить евро по старому курсу, после чего — на распродажу элитной недвижимости, которая уже началась. Но если такой возможности нет? Своими пятью способами заработать на недвижимости в кризис поделился с нами Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
1. Стратегия девелопера: просто покупай землю.
В кризис земля дешевеет всегда более значительно, чем квартиры, поскольку этот актив требует вложений, пока не начнет приносить доход. Если есть деньги – покупай землю, это позволит потом занять большую долю на рынке, запустив новые проекты.
2. Стратегия частного инвестора с живыми деньгами: покупай квартиры со скидкой, потом перепродашь дороже.
У населения на счетах в банках сосредоточены колоссальные средства — порядка 24 триллионоы рублей. Это значит, деньги у людей есть. Покупатель с живыми деньгами сейчас — мечта каждого риэлтора и девелопера, поэтому такой покупатель может в определенной мере высказывать свои пожелания, не просто просить, а требовать скидки. Купив сегодня со скидкой в 5-10 процентов, через несколько лет он перепродаст с приростом 30-40 процентов от цены сделки. Это очевидный заработок.
3. Стратегия рантье: ищи новые рынки, диверсифицируй свой портфель.
Тем, кто привык жить на доходы от аренды, владея пятью квартирами в ЦАО, нужно понимать, что спрос на такое жилье на рынке аренды будет падать пропорционально снижению доходов населения. Найти нового арендатора на дорогое жилье гораздо сложнее, чем на более дешевое. Те, кто сегодня снимают «трешку» — переедут в «двушку», и так далее, а те, кто снимает «однушки», будут искать комнаты. Если сделать часть своего рентного портфеля более массовым, сдавая не «трешку» в ЦАО, а 6 «однушек» на окраине —можно не только не потерять доход, но и заработать больше, так как спрос на дешевое жилье на рынке аренды есть всегда, а в кризис он возрастает.
4. Стратегия собственника квартиры: прирастай метрами.
Живых денег нет, но есть квартира, на которую удалось найти покупателя по рыночной цене? В кризис именно те, кому удалось продать имеющееся единственное жилье, улучшают свои жилищные условия, покупают более просторные квартиры, выбирают жилье более высокой категории.
5. Стратегия бабушки-пенсионерки: сдавай комнаты дороже.
Цены растут, пенсия обесценивается, что делать? Можно сдавать комнату одной положительной девушке-трудоголику со стабильным доходом, а не двум шумным студентам. Эти девушки-трудоголики еще вчера могли себе позволить снимать отдельную квартиру, а сегодня не могут, так как доходы снизились, а расходы выросли. Они способны платить больше, чем студенты, а дома почти не бывают – живут на работе!