«Голые стены» — выбор трудолюбивых и спокойных и, судя по количеству реализуемых в Москве и ближнем Подмосковье новостроек без отделки, таких у нас много. Тем не менее, постепенно больше становится и тех, кто не готов годами жить в строительной пыли, по выходным развлекаясь сверлением отверстий в стенах и укладкой плитки. Закрепится ли формат готовых квартир на российском рынке? Где и по какой цене уже сегодня можно купить жилье с выполненным ремонтом?
Доля реализуемых в столице проектов с отделкой, по разным оценкам, сегодня составляет 7-11 процентов. На территории Новой Москвы комплексов, в которых можно приобрести готовую к въезду квартиру, на порядок больше — около 26 процентов, говорится в материалах компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В области, на расстоянии до 30 км от МКАД, порядка 20 процентов проектов предлагают уже отремонтированное жилье. По данным «НДВ-Недвижимость», за прошлый год рост объемов предложения корпусов с отделкой в Москве составил менее одного процента.
Интерес покупателей к этому формату, наметившийся после кризиса 2008-2009 годов, между тем, продолжает набирать обороты. Согласно статистике компании «Континент», в Московском регионе доля покупателей, для которых наличие отделки является одним из ключевых факторов при выборе квартиры, составляет 50 процентов. Директор департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев рассказал «Дому», что в 2014 году спрос на квартиры с отделкой увеличился на 5-10 процентов. «В нестабильной экономической ситуации люди предпочитают не браться за ремонт как за историю с не очень прогнозируемыми затратами. Многие не уверены и в своем финансовом положении: "потянут" ли они ремонт в нынешней ситуации, смогут ли они его завершить в обозримые сроки», — пояснил эксперт.
Руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Александра Кржевова с коллегой согласна: «В сегменте новостроек комфорт-класса квартиры с качественной отделкой крайне востребованы. Их покупают как для собственного проживания, так и для других целей». Важное уточнение — готовые квартиры остаются «фишкой», в основном, проектов эконом- и комфорт-класса. В сегментах «премиум» и «де люкс» спрос на такой продукт невысок, а вот потребители жилья бизнес-класса постепенно меняют свои предпочтения в пользу отремонтированного жилья: как отмечают в компании «Дон-Строй», реализующей ряд проектов соответствующего класса в Москве, на сегодняшний день около 33 процентов клиентов выражают готовность купить квартиру с отделкой.
А заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева указывает, что российский потребитель хорошему ремонту все-таки предпочитает простор: «Как показывает практика, покупатели стараются как можно больше денег вложить в квадратные метры. При выборе между квартирой площадью около 70 квадратных метров без отделки и квартирой площадью около 60 квадратных метров, но с отделкой, предпочтение, скорее всего, будет отдано первому варианту. Логика проста — наличие отделки увеличивает стоимость предложения для покупателя».
Фото: Юрий Ли-бин / «Коммерсантъ»
Выгодное предложение
То, что метры с отделкой дороже «голых стен», — прискорбная очевидность. Но, как утверждают большинство экспертов, покупка готовой квартиры, в конечном итоге, для потребителя выгоднее.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», поясняет: «Жилье с готовой отделкой или хотя бы в состоянии "под чистовую" точно выгоднее, так как застройщики если даже предлагают оплатить отделку (когда она не входит в стоимость квартиры), цена ее в расчете за один квадратный метр будет намного ниже, чем ремонт, сделанный собственными силами. Это связано с тем, что застройщики приобретают стройматериалы оптом, что автоматически снижает себестоимость ремонта». По словам эксперта, отделка от застройщика будет дешевле не менее, чем на 20 процентов, а иногда и вдвое дешевле.
«Можно просчитать опциональную отделку стоимостью 12 тысяч за квадратный метр для квартиры в 60 квадратных метров: она составит 720 тыс. рублей, — приводит нехитрые расчеты генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева. — Те, кто сталкивался с отделкой новостроек, знают, что самостоятельный ремонт выходит намного дороже». А Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что удорожание отделочных материалов зарубежного производства в начале 2015 года сделало покупку новостройки с готовой отделкой выгодной вдвойне.
Сами застройщики, кстати, на продаже квартир с выполненным ремонтом почти ничего не зарабатывают — мелочь для рядового потребителя, безусловно, приятная. Финансовые секреты раскрывает Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development: «Как правило, особой доходности самим застройщикам бизнес под названием «отделка квартир» не приносит, его плановая маржинальность зачастую не превышает 10 процентов, а по факту оказывается и того меньше. Отделка как опция нужна застройщикам для того, чтобы быстрее продавать квартиры, уменьшая давление на финансовые показатели девелоперского проекта».
Быстро, тихо, как у всех
Помимо чисто экономической выгоды, выполненная отделка — это возможность серьезно сократить время, необходимое для заселения в новую квартиру. Именно поэтому готовое жилье идеально подходит тем, кто финансирует покупку за счет кредитных средств и не имеет другой недвижимости: снимать квартиру на период ремонта и одновременно выплачивать кредит — сомнительное удовольствие.
Кроме того, указывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, такой продукт очень понравится асоциальным личностям: «Квартиры с отделкой экономят время собственников и полностью освобождают их от общения со строителями, поездок по магазинам и шоу-румам». Действительно, далеко не все в принципе любят взаимодействовать с посторонними людьми, а уж тем более разговаривать с рабочими, вникая в сложности ремонтного процесса.
Еще один плюс — тишина: делая выбор в пользу корпуса, где все лоты предлагаются с отделкой, потребитель избавляется от шумовых рисков, в то время как в домах с «голыми стенами» громкие ремонты у соседей могут затянуться на несколько лет. «Это приносит особый дискомфорт, если квартира нужна для собственного проживания», — отмечает Александра Кржевова.
Фото: Андрей Свитайло / ТАСС
Таким образом, квартира с отделкой — это почти идеальный, с финансовой и с психологической точек зрения, формат. И все-таки есть у него минусы, главный из которых — отсутствие индивидуальности. Именно поэтому такое жилье — не вариант для тех, кто имеет собственные дизайнерские замыслы. Хотя Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами IntermarkSavills, считает, что отделка — не приговор творческим начинаниям: «Квартиры с отделкой подходят всем тем, кто не считает себя архитектором и дизайнером, но готов стать декоратором. Как правило, все квартиры с отделкой в современных комплексах предлагают спокойные цветовые решения, универсальные для дальнейших модификаций. Поэтому устойчивое выражение многих покупателей "у меня будет квартира, как у тысячи других" — неверно. Квартира с отделкой — это как вкусный торт: можно съесть так, а можно украсить вишенкой».
Из других минусов формата можно выделить риски, связанные с качеством материалов и выполненных работ: недобросовестные застройщики, в теории, способны заменить заявленные в спецификации материалы на другие, менее качественные. Кроме того, если в процессе строительства отсутствует контроль за качеством выполнения отделочных работ, то велика вероятность разочарования покупателя как в проекте в целом, так и в самом застройщике. И, опять же, деньги: многие покупатели имеют строго ограниченную сумму и планируют делать ремонт постепенно, по мере появления дополнительных средств. Для таких наценка за отделку может быть критичной.
Не сделай сам
Мнения участников рынка о перспективах такого формата, как квартира с отделкой, расходятся. Так, коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева считает, что он может закрепиться на рынке: «Это связано с тем, что уже началась эмиграция москвичей из России в зарубежье, а в Москву все больше приезжает людей из регионов. При этом они хотят купить квартиру и сразу в ней жить. У них нет времени на ремонт, поэтому я думаю, что сегмент качественного современного жилья с отделкой сейчас будет набирать обороты».
Рост спроса на квартиры с отделкой прогнозирует и Григорий Алтухов: по его словам, он будет обусловлен удорожанием отделочных материалов — покупать их в розницу, то есть самостоятельно, станет совсем невыгодно. «Но на 100 процентов предложениями с отделкой рынок в ближайшие годы не заполнится, так как, во-первых, покупателям по-прежнему будет необходим выбор, а, во-вторых, если для Европы квартиры с отделкой — это многолетняя практика, они к этому привыкли, то у нас ситуация обратная», — уточняет эксперт.
У квартир с отделкой есть свой клиент, но доля таких покупателей заметно расти в обозримом будущем не будет, соглашается директор по маркетингу «А101 Девелопмент» Ольга Широкова: «Для этого необходимо заметное повышение доходов потенциальных покупателей, которого в ближайшие годы ожидать не приходится».
А Сергей Гусев, директор по развитию ЗАО «АМ Девелопмент», считает, что все дело — в особой ментальности: «Российский покупатель стремится подогнать жилье под свои нужды, исходя из ограниченности бюджета. Знаменитое "голь на выдумки хитра" приводит к появлению дополнительных комнат в малогабаритных квартирах, объединению санузлов, демонтажу стен между комнатой и балконом». Кроме того, по словам Гусева, способность самостоятельно вбить гвоздь все еще является признаком маскулинности у российских мужчин.
Многие эксперты считают, что популяризировать формат квартир с отделкой в России можно только насильственным путем. «Наверное, когда-то Россия придет к тому, когда под квартирой будет подразумеваться жилье, готовое к въезду. Скорее всего, это станет результатом законодательного регулирования данной нормы», — говорит Ольга Широкова. Иными словами, затяжные handmade ремонты с грязью, шумом, скандалами и разводами (да, и такое бывает) закончатся тогда, когда будут пересмотрены СНиПы, а ввод в эксплуатацию жилья без отделки будет запрещен.
Примеры жилых комплексов в Москве, предлагающих квартиры с чистовой отделкой
Loft Park. Комплекс апартаментов бизнес-класса в районе станции метро «Водный стадион». В формате «под ключ» с интерьерами в различном стиле будет продано 35 апартаментов, остальные 289 лотов продаются без отделки. Стоимость одного квадратного метра в апартаментах с отделкой составляет от 154 тысяч рублей, без отделки — от 130 тысяч рублей.
ЖК «Некрасовка». Все квартиры — с готовой отделкой, сантехникой и частичным оборудованием кухни. Отделка включена в стоимость предложения. Цены начинаются от 4,1 миллионов рублей за квартиру.
ЖК «Загорье». Ближайшая станция метро — «Царицыно». Соотношение квартир с отделкой и без отделки — примерно 50/50. Цена квадратного метра — от 136 тыс. рублей. Стоимость однокомнатных квартир с отделкой площадью от 30 до 47 метров составляет от 5,28 миллионов рублей. Без отделки предлагаются однокомнатные квартиры большей площади (от 50 до 58 квадратных метров) по цене от 7,15 миллионов рублей.
ЖК «На Циолковского». Ближайшая станция метро — «Тушинская». Комплекс состоит из двух уже введенных в эксплуатацию монолитных домов. С отделкой предлагаются все однокомнатные квартиры площадью 46-49 квадратных метров. Стоимостью лота — от 10,42 миллионов рублей.
ЖК «LIFE-Митинская Ecopark». Здесь предлагаются только квартиры с отделкой по цене от 160 тысяч рублей за квадратный метр.