Весна 2015 года определила новые тенденции в развитии элитного сегмента рынка жилой недвижимости на ближайшие годы, считают эксперты. Вот только тенденции эти довольно разнонаправленны, неявны и, увы, малоприятны для девелоперов супердорогих квадратных метров.
Торгуются все
Понятно, что элитный рынок, хоть и является довольно узким по сути своей, «далеким от народа», не избежал общих тенденций сегодняшнего дня, первая из которых — ожесточенная торговля. То есть еще, конечно, не одесский «Привоз», но уже вполне себе рынок, где умение торговаться «на снижение» — лучшее качество покупателя, а умение вовремя «сдаться» — спасение для продавца.
На недавнем заседании Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости это умение в цифрах выглядело так: по объединенной статистике ведущих брокеров элитного рынка (Top Brokers Alliance), средняя цена квадратного метра элитной новостройки в Москве в январе 2015 года составляла 14 980 долларов, а вот цена сделки, по словам руководителя отдела проектного консалтинга компании Intermarksavills Александры Синиловой, очень индивидуальна и может быть ниже в разы. А именно, по данным эксперта, стоимость квадратного метра в реальных сделках на элитном рынке — около 500 000 рублей, что, согласитесь, далеко от заявленных 15 000 долларов.
Переход на рублевое ценообразование на рынке недвижимости заставляет девелоперов и собственников пересмотреть стоимость объектов, выставленных на продажу. По наблюдениям специалистов Kalinka Group, в январе и феврале текущего года каждый второй клиент компании был готов актуализировать стоимость своих активов в условиях новых экономических реалий и интересовался возможностью переоценки объектов недвижимости.
В непростые времена, когда у отечественных толстосумов, получающих доходы в рублях, кошельки заметно «похудели», помочь московской «элитке» могли бы состоятельные иностранцы: как говорится в недавно опубликованном компанией Knight Frank исследовании The Wealth Report 2015, посвященном инвестиционным предпочтениям самых богатых людей мира, жилая недвижимость остается самым популярным классом инвестиций в недвижимость (интерес к ней растет у 81 процентов из 23 000 опрошенных миллионеров и миллиардеров со всего мира). Но проблема в том, что рынок элитного жилья в российской столице сугубо локальный, то есть прекрасные пентхаусы на Остоженке и в других суперпрестижных локациях интересны только инвесторам из России и стран СНГ, а зарубежные магнаты их покупать совсем не стремятся. Обусловлено это, в основном, тем, что иностранцев не устраивают наши ипотечные программы (да, богатые тоже берут кредиты) и высокие налоги, которые приходится платить при перепродаже недвижимости: избавившись от квартиры в Москве, иностранец заплатит 30 процентов от стоимости в виде налога. Поэтому ни арабские шейхи, ни техасские нефтяные короли на столичный рынок элитной недвижимости не стремятся.
Фото: living4media / Fotodom
Назад в Барвиху
Да и вообще, считает директор департамента розничных продаж группы компаний «ПСН» Екатерина Тейн, рассчитывать на деньги физических лиц, особенно при выводе на рынок новых проектов, по крайней мере, наивно. Сегодня защиты девелоперам «элитки» приходится искать только у банков, готовых предоставлять проектное финансирование. А еще лучше, строить на свои, если они есть. Причем понимает это не только Екатерина Тейн, но и 99,9 процентов участников рынка. Логичным образом, это означает, что в ближайшее время и без того не слишком широкий рынок «схлопнется» вовсе, оставив лишь нескольких застройщиков. Соответственно и элитное строительство, расправившее было плечи и замахнувшееся на новые районы (в прошлые годы все издания прогнозировали и гадали, где же сформируются новые элитные кластеры), вновь вернется в свои берега — на Остоженку, Арбат, за городом — на слегка поднадоевшую, но понятную Рублевку.
Еще одна проблема — сугубо строительная. «Золотая миля» не уйдет под землю, но не совсем понятно, из чего теперь на ней строить новые элитные комплексы: из уст девелоперов все чаще звучат слова о популярном ныне «импортозамещении». Пока речь идет только о конструктивных материалах, но вот когда дело дойдет до отделочных — либо встанет вопрос о «белорусских креветках», либо качество будет не совсем таким, как заявлено. Либо, и это вариант на который все уповают, — наши производители отделки «дотянутся» до зарубежных аналогов.
Впрочем, и тут сложно не согласиться с экспертами, ситуация, когда товар в дефиците, повышает его ценность. А если сюда еще и приплюсовать, что, кроме как в недвижимость, вкладываться в кризисной ситуации в общем-то не во что, да и психологически метр — очень комфортный актив, который можно потрогать и на который можно полюбоваться. Не то, что бумаги. Так что говорить о смерти «элитки», по крайней мере, преждевременно.
Ничего личного, только бизнес
Но куда же в условиях ограниченного выбора денутся остальные, не «инвестиционные» покупатели, которым просто нужно где-то жить, и они не самые бедные люди? «Уйдут в бизнес-класс», — уверен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Цифры, которые сейчас рассматривают аналитики — это конец прошлого года, то есть практически – данные из другой эпохи и другой страны. А вот если смотреть вперед, то, анализируя даже сегодняшнее положение вещей в экономике, видно, что роста доходов в ближайшее время у населения не будет. И сегодняшние данные дают возможность сделать прогноз, что будущий покупатель, который выйдет на рынок в ближайшее время, обладает доходом в 1 000 долларов на «семейную душу». Москвичам Ковалев «отсыпает» чуть больше — 1 500 долларов. По мнению эксперта, это означает, что через год-два, когда ситуация стабилизируется, этот покупатель сможет позволить себе квартиру в 90-100 квадратных метров со стоимостью метра в 2 300 — 2 500 долларов. И то, это будет покупатель не «с нуля», а тот, кто продаст, к примеру, квартиру на Ленинском проспекте и купит жилье в новом комплексе.
По данным компании Intermarksavills, средневзвешенная рублевая цена сделки на первичном рынке городского жилья бизнес-класса в конце января составила 235 тысяч рублей за квадратный метр. При этом средняя рублевая цена предложения почти на четверть выше — 288 тысяч рублей за метр.
Именно поэтому девелоперам стоит три раза подумать, прежде чем планировать новые элитные и вообще дорогостоящие объекты, предупреждают эксперты. Гораздо разумнее внимательно следить за складывающейся ситуацией, но не пропустить момент, когда на рынке запахнет весной, покупатель оживится, а цены начнут расти.
И еще одна тенденция, которую следовало бы учесть девелоперам, и о которой говорят участники не только элитного, но и других рынков: продается дорогое и дешевое (по меркам рынка), а вот средний слой — нет. То есть пока «нарезка» хорошо продающегося элитного проекта должна выглядеть так: много небольших квартир, возможно, студий, и пентхаусы с видом на Кремль. При таком раскладе в сегменте элитной жилой недвижимости возможен мир и гармония, особенно, если «температура» ключевой ставки опустится до нормальной, а доходы покупателей, напротив, начнут стремиться по шкале вверх.