Красносельский район, точнее его площадь Трех вокзалов, — это первое место в Москве, куда прибывают на поездах многие гости столицы. Но эта достопримечательность в районе не единственная, в нем сохранилось немало старинных зданий, впрочем, как и домов, построенных еще в советские времена, которые с каждым годом все больше морально устаревают. При этом возведение нового жилья в ближайшей перспективе здесь не планируется.
Аура не та
Судить о застройке любого места можно, исходя не только из визуальных впечатлений, но и опираясь на статистические данные и мнения специалистов. Так, например, в Красносельском районе каждый четвертый дом имеет свою историю: из 443 имеющихся здесь зданий памятниками истории и архитектуры являются 104 строения. Несмотря на значительную площадь — район занимает в городе около 430 гектаров — под жилье в нем отведена лишь пятая часть (90,5 гектаров). По данным местной управы, доля муниципального жилья в общем объеме жилого фонда составляет 92 процента (189 строений). При этом 112 домов относятся к ветхому и аварийному фонду.
Эксперты рынка недвижимости подтверждают, что Красносельский район, несмотря на расположение в Центральном округе столицы, престижным не назовешь, и приводят свои аргументы.
Фото: Александр Сайганов / Фотобанк Лори
«В районе расположены знаменитые три вокзала (Ленинградский, Ярославский и Казанский), которые, благодаря своей криминогенной ауре, не добавляют ему популярности. В то же время, в районе сохранились дореволюционные дома, есть "сталинки", в которых продаются квартиры бизнес-класса среднего и нижнего ценового сегмента. Особым спросом пользуется недвижимость в районе метро "Сретенский бульвар" — там старинная застройка, где в свое время большую реконструкцию коммерческого и жилого фонда произвела компания "Инженер". Но "зажатость" этого места между Бульварным и Садовым кольцом, отсутствие полноценных парков не позволили ему стать районом новой элитной застройки на карте Москвы», — говорит Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», называет Красносельский район одним из наиболее «разношерстных» в округе. По ее словам, самые привлекательные и престижные локации внутри района — это, безусловно, улицы возле станций метро «Тургеневская», «Чистые пруды», «Красные ворота», «Сухаревская». Наименее привлекательные места для покупки жилья расположены на границах с Третьим транспортным кольцом.
«Красносельский район обладает хорошей транспортной доступностью — в этом его преимущество. Однако экологическая составляющая находится в менее выгодном положении, что обусловлено, прежде всего, наличием на территории района трех крупнейших железнодорожных вокзалов, а также отсутствием парковых зон», — добавляет Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Ценовые варианты
Вторичный рынок Красносельского района представлен типичной для Москвы застройкой: «сталинками», панельными и кирпичными домами, построенными в хрущевское и брежневское время, и современными панельными и монолитными строениями. В зависимости от типа жилья варьируется и его стоимость.
Жилой комплекс «Шатер»
Изображение: www.domshater.ru
«В панельных и кирпичных домах старых серий (1960-х — 1970-х годов) можно подобрать квартиру по цене от 6,8-7,7 миллионов рублей. В современной панели бюджет будет начинаться от 9-10 миллионов рублей. В монолитных домах минимальный бюджет покупки составляет 12-13 миллионов рублей. Одно из самых дорогих предложений — пентхаус с семью комнатами общей площадью 451 квадратный метр в Спасском тупике. Его особенностью является наличие дровяного камина. Стоимость предложения составляет почти 483 миллиона рублей — свыше одного миллиона рублей за метр», — рассказывает Ирина Доброхотова.
Аренда квартир в Красносельском районе обойдется чуть дороже, чем на окраинах столицы, однако исключения встречаются и здесь. Например, самая дешевая однокомнатная квартира, по словам Дарьи Третьяковой, сдается здесь за 26 тысяч рублей в месяц. Жилье площадью 36 «квадратов» расположено на первом этаже в пятиэтажке на улице Краснопрудной. При этом максимальный бюджет аренды среди «однушек» зафиксирован на уровне 70 тысяч рублей в месяц. За эту сумму сдается квартира площадью 50 «квадратов» в пятиэтажном доме на улице Короленко.
Стоимость аренды «двушек» — от 37 тысяч рублей в месяц. Так, в этот бюджет попадает квартира площадью 50 квадратных метров в четырнадцатиэтажном доме на улице Малой Красносельской. Самая дорогая арендная «двушка», по данным экспертов, расположена в Орликовом переулке. Недвижимость площадью 70 «квадратов» сдается за 268 тысяч рублей в месяц.
Минимум за «трешку» определен в 57 тысяч рублей в месяц. Квартира площадью 99 «квадратов» расположена в панельной девятиэтажке на улице Краснопрудной. Максимальный бюджет аренды зафиксирован в размере 130 тысяч рублей в месяц за жилье площадью 94 «квадрата» в семиэтажном доме на улице Новорязанской.
Стремление к минимализму
Первичный рынок жилья Красносельского района представлен двумя проектами бизнес-класса — жилым комплексом «Шатер» и строящимся апарт-комплексом «Волга». В первом проекте, по данным Дарьи Третьяковой, в продаже находится всего одна трехкомнатная квартира площадью 129 квадратных метров. Недвижимость продается за 31,5 миллиона рублей. Во втором проекте представлены апартаменты с одной, двумя и тремя комнатами площадью от 42,6 до 108,9 квадратных метров. Стоимость одного «квадрата», по словам эксперта, составляет в среднем 211,3 тысяч рублей.
Кстати, в ближайшей перспективе строительство нового жилья на территории района не планируется, поэтому местные жители пока не смогут переехать в современную благоустроенную квартиру, оставшись при этом в Красносельских границах. В целом же, в течение двух-трех лет здесь собираются реализовать всего пять проектов.
Так, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в 1-м Басманном переулке, владение 3 планируется завершить строительство четырехэтажной пристройки к учебному корпусу Института мировых цивилизаций. В 2016 году на Краснопрудной улице, владение 22 введут дополнительное здание Московской межрегиональной транспортной прокуратуры. Застройщиком выступает ОАО РЖД. В этом же году на улице Большой Спасской, владение 4/1 и в Докучаевом переулке, владение 2/1 появится многоэтажная пристройка к существующему гостиничному комплексу «Волга».
На улице Русаковской, владение 14 планируют возвести восьмиэтажное административное здание общей площадью 15 тысяч квадратных метров с подземной автостоянкой на 122 машиноместа. На улице Верхней Красносельской, владение 11А/4, 5 намечено ввести гостиницу Hilton Garden Inn общей площадью 18,7 тысяч «квадратов» с парковкой на 100 машиномест. Высота здания составит 13 этажей.
Стремление к строительному минимализму, скорее всего, жителей порадует. Хотя вряд ли кто-нибудь из них стал возражать против появления на территории района, к примеру, небольшого зеленого скверика или другого места отдыха, но такие работы «на бумаге» пока не обозначены.