Район Хамовники выделяется на фоне остальных районов Центрального округа столицы, прежде всего, благодаря расположенной на его территории «Золотой миле». Но не только это обстоятельство делает его особенным. Сегодня на долю Хамовников приходится четверть всех новых элитных проектов, реализуемых в городе. Выгодное расположение, хорошая экология, развитая инфраструктура — недвижимость здесь приобретают, в основном, для собственного проживания. Кстати, именно по этой причине в районе очень сложно арендовать жилье.
Котлеты отдельно
На рынке дорогой недвижимости принято отделять районы улиц Остоженки и Пречистенки, являющихся «Золотой милей», от Хамовников в целом. Но это вовсе не означает, что без этих самых дорогих и престижных мест район теряет статус элитного. Экология в нем благополучная благодаря расположенным на его территории крупным зеленым зонам — парку Усадьбы Трубецких, скверу Девичьего поля, Новодевичьему монастырю, парку Усадьбы Льва Толстого, Фрунзенской набережной. Культурный и образовательный уровень — тоже на высоте: в Хамовниках находится несколько престижных школ, в том числе музыкальных и художественных, спорткомплекс «Лужники», где открыты различные секции и так далее.
«Из всех районов Центрального округа столицы именно Хамовники характеризуются наилучшей экологической обстановкой, поскольку на одного жителя приходится примерно 22 "квадрата" зеленых насаждений (вместо пяти-семи квадратных метров в среднем по столице). Квартиры в домах имеют отличные видовые характеристики: на Воробьевы Горы, Новодевичий монастырь, церкви и соборы района, набережную и центр Москвы», — подтверждает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome. По ее словам, к недостаткам Хамовников можно отнести лишь относительно низкую обеспеченность качественными торговыми площадями по сравнению с другими районами округа.
Фрунзенская набережная
Фото: Константин Пухов / Фотобанк Лори
За последние пять лет Хамовники стали одной из самых привлекательных локаций для покупателей дорогой недвижимости. Наибольшей популярностью, как отмечает директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова, пользуется жилье с большим количеством спален (от трех и более).
«В ближайшие пять лет в Хамовниках будут активно возводиться новые элитные жилые комплексы, в целом улучшающие внешний вид района и повышающие уровень комфорта проживания в нем, то есть здесь со временем будет более однородная среда, напоминающая сообщество в районе Остоженки-Пречистенки, — обещает эксперт. — Если посмотреть с другой стороны, это можно назвать и минусом, поскольку несколько постоянных крупных строек в районе будут одновременно на протяжении нескольких лет создавать некоторое беспокойство для жителей».
Образец метаморфоз
В Хамовниках преобладает качественное жилье — сталинские дома, реконструированные особняки, но при этом здесь немало типовых кирпичных пятиэтажек и панельных домов, построенных в 1950-80-е годы, поэтому цены на недвижимость сильно разнятся. Например, на улицах Кооперативной, Доватора, Усачева в свое время было возведено несколько кварталов дешевого жилья для рабочих. Эти строения уже сильно изношены и мало отвечают современным требованиям, поэтому и цены на квартиры здесь ниже. Совсем другое дело — дома, которые начали возводить в районе в начале нулевых. Это качественные высокобюджетные проекты, благодаря которым Хамовники занимают сегодня одну из лидирующих позиций по числу элитных комплексов в Центральном округе столицы.
Кроме того, как отмечает Жанна Лебедева, Хамовники стали примером того, как можно преобразовывать и развивать промышленные территории в городе: многие жилые комплексы здесь построены на месте бывших фабрик и заводов. Самые известные среди таких проектов — элитный квартал «Литератор» на территории бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники»; Knightsbridge Private Park — на месте бывшего Хлебозавода №6; ЖК «Фьюжн Парк», построенный на территории бывшего троллейбусного парка №5; ЖК «Садовые кварталы» на месте бывшего завода «Каучук», ЖК Barrin House на месте бывшей фабрики «Моснитки».
ЖК «Литератор»
Изображение: www.literator-hals.ru
«Стоимость премиальных квартир на вторичном рынке района Хамовники сегодня составляет в среднем около 15 940 долларов за квадратный метр для объектов без отделки и 18 180 долларов за метр для квартир с ремонтом и мебелью», — делится данными эксперт.
Несколько примеров по стоимости жилья в конкретных комплексах премиум-класса приводит Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка компании IntermarkSavills. Так, в комплексе «Николаевский дом» цены на недвижимость начинаются от 11 500 долларов за квадратный метр (однокомнатные апартаменты площадью 35 «квадратов»). «Двушку» площадью 118 квадратных метров в ЖК «Камелот» можно приобрести по цене 13 500 долларов за метр. Стоимость «трешек» в ЖК «Адреевский» начинается от 11 000 долларов за «квадрат».
При этом цены на вторичное жилье в типовых домах, как было сказано выше, в разы ниже. Например, «однушка» площадью 36,5 квадратных метров в кирпичной пятиэтажке в Большом Саввинском переулке предлагается по цене 302 000 рублей за метр. «Двушка» площадью 54,4 «квадрата» тоже в кирпичной пятиэтажке, но расположенной в Пуговишниковом переулке, выставлена на продажу за 246 000 рублей/метр. «Трешка» площадью 79,1 метров предлагается в панельном восьмиэтажном доме на улице Хамовнический вал по цене 253 000 рублей за квадратный метр.
«Приведенные цены — это, как называют наши зарубежные коллеги, — asking price (цена предложения). На данный момент есть отдельные предложения от собственников, где размер дисконта может быть довольно существенным. Квартира с очень хорошим ремонтом с тремя спальнями может быть по стоимости сравнима с квартирой меньшей площади без отделки в новостройке, которая будет сдаваться в 2017-2018 годах», — уточняет Анатолий Довгань.
Что касается жилья в аренду, то его в Хамовниках присматривают для себя и обеспеченные москвичи, и иностранцы. Район считается не только престижным, но еще и удобным для проживания семей с детьми, так как в нем много парковых зон, школ, спортивных сооружений.
Вид на жилые дома, дворы и офисы в районе Савинских улиц
Фото: Игорь Рожков / Фотобанк Лори
«Многие экспаты, прожив определенный период времени в Москве, переезжают в Хамовники, понимая, что район, действительно, имеет выгодное местоположение, — рассказывает руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова. — Для аренды предлагается много квартир в домах сталинской и более старой постройки, но наблюдается недостаток квартир в элитных домах и новостройках бизнес-класса. Это объясняется тем, что недвижимость в Хамовниках чаще приобретают для собственного проживания, а не для последующей сдачи в аренду».
Минимальный бюджет аренды однокомнатной квартиры, по словам эксперта, начинается от 43 000 рублей в месяц, «двушки» — от 53 000 рублей в месяц, «трешки» — от 75 000 рублей в месяц. «В нашей практике за последний год наиболее популярными вариантами были двух- и трехкомнатные квартиры площадью 80-90 квадратных метров. Бюджет реальных сделок среди таких лотов находился в диапазоне от 90 000 до 175 000 рублей в месяц», — добавляет она.
Четверть «элитки»
В настоящее время в Хамовниках, по словам Жанны Лебедевой, первичные продажи ведутся в восьми элитных жилых комплексах, при этом всего в одном проекте — Clerkenwell House — к реализации предлагаются апартаменты. «Если говорить о структуре предложения элитных квартир и апартаментов по районам, то Хамовники находятся на первом месте, здесь сосредоточено 23 процента от общего объема предложения, — уточняет эксперт. — Основную часть предложения формирует жилой комплекс "Садовые кварталы", в котором на продажу в открытом доступе предлагается 208 квартир из 300 лотов, представленных в данном районе. Квадратный метр в среднем стоит 15 590 долларов. Минимальные цены — от 6 000 долларов за «квадрат» — отмечены в домах второй очереди ЖК "Садовые кварталы" и ЖК "Литератор". Самые высокие цены зафиксированы в проекте KnightsBridge Private Park, где около 15 процентов всех квартир стоят свыше 10 миллионов долларов при средней цене квадратного метра в целом по комплексу в 23 790 долларов».
Анатолий Довгань говорит, что сегодня в практике его компании нет покупателя новостроек подобного качественного уровня, который не знал бы или не интересовался недвижимостью в Хамовниках хотя бы раз в своей жизни. «Более того, у нас есть один клиент, который на встрече (не важно, что цель встречи другая) всегда интересуется текущей ситуацией с ценами на новостройки в районе, хотя у него и у его родственников нет ни одной купленной квартиры в этом районе (или пока нет)», — добавляет эксперт.
Стадион Лужники, УЗС Дружба и Лужнецкая набережная
Фото: Игорь Рожков / Фотобанк Лори
Жанна Лебедева называет Хамовники одной из наиболее перспективных зон для строительства элитного жилья. Градостроительными планами предусмотрен дальнейший вывод оставшихся промышленных предприятий за пределы района, модернизация этих территорий и развитие инфраструктуры, что, по ее словам, закономерно приведет к удорожанию местных квартир.
К спортивным высотам
В ближайшие годы в Хамовниках будет реализовано несколько крупных проектов — как жилых, так и коммерческих. Так, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на Пречистенской набережной, владение 43, построят гостиничный комплекс общей площадью свыше 18 000 квадратных метров с парковкой на 70 машиномест. На улице Остоженке, владение 9/14, завершится возведение шестиэтажного комплекса с гостиницей, спа-салоном, магазином, кафе, офисными помещениями и подземной двухуровневой автостоянкой. На Остоженке, владение 12, строение 3-3А, закончится реконструкция жилого дома с подземной автостоянкой. В Коробейниковом переулке, владение 1/2, строение 5, завершится реконструкция административного здания под комплекс апартаментов со встроенной автостоянкой. В Гагаринском переулке, 24/7, строение 2, построят подземную автостоянку на 36 машиномест. В Кропоткинском переулке, владение 23, строения 1-7, 7а, 8-10, владение 25/17, строения 1, 2, завершится реконструкция клинического корпуса амбулаторных судебно-психиатрических экспертиз ФГБУ «ГНЦСиСП имени В.П. Сербского», а также появится двухэтажный служебно-хозяйственный корпус.
На Комсомольском проспекте, владение 1, планируют достроить апарт-отель высотой в семь этажей с подземной автостоянкой на 69 машиномест. На улице Льва Толстого, владение 23, строение 5, завершится реконструкция здания. На улице Малой Пироговской, владение 8, строения 1, 2, 3, построят жилищно-административный центр с подземной автостоянкой на 762 машиноместа. В комплексе будет 312 квартир. На улице Плющихе, владение 57, строение 1, владение 59, строение 1, появится многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном.
В 2016 году в Померанцевом переулке, 8, строения 1, 2, завершится реконструкция домовладения и новое строительство здания ГлавУпДК при МИД России для размещения иностранных представительств. На Смоленском бульваре, владение 13, строения 2, 3, 4, 5 построят офисно-гостиничный комплекс общей площадью 20 100 квадратных метров с подземной автостоянкой. В Турчаниновом переулке, владение 3, строение 1, достроят пятиэтажный универсальный культурно-спортивный центр с бассейном. В Абрикосовском переулке, владение 2, корпуса 1, 2 и на улице Погодинской, владение 7, завершится реконструкция корпусов «В» и «Д» с надстройкой Российского научного центра хирургии имени академика Б. В. Петровского РАМН.
Кроме того, в 2016 и в 2017 годах строительная жизнь будет активно вращаться вокруг спорткомплекса «Лужники». Помимо реконструкции Большой спортивной арены, здесь предполагается построить международный вещательный центр №1 и №2, павильон входного контроля №1 и №2 у станции «Воробьевы горы», павильон входного контроля на Аллее Славы №1, №2 и на Саввинской набережной, несколько сервисных центров уличных видов спорта, многофункциональное здание №5 (аккредитационный центр), а также два входных сервисных павильона у станции метро «Спортивная». Кроме того, планируется реконструкция инфраструктуры тренировочного поля №8 (футбольная школа, строение 3а), №10 (спортивный городок, строение 11), №11 (многофункциональная спортивная зона, строение 8) и главного кассового павильона (строения 22, 23).
В 2017 году во Всеволожском переулке, владение 5, построят многоквартирный жилой дом высотой в шесть этажей с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями. Общая площадь застройки составит 8 400 квадратных метров, из них жилая — 3 200 квадратных метров. На улице Усачева, владение 11 завершится строительство третьего этапа второй очереди многофункционального жилого комплекса «Садовые кварталы». В 2018 году в Малом Знаменском переулке, владение 3-5/3/6, строения 1, 3, 10, владение 3/5, строение 2, появится несколько культурно-просветительных объектов общей площадью 26 300 метров. Застройщиком выступает ГМИИ имени А. С. Пушкина.