Вид на Кремль и некоторые другие характеристики элитного жилья, казавшиеся «вечными», перестали таковыми считаться. Формула location-location-location потеряла свою актуальность – дорогие квартиры появляются и за пределами столичного центра, и даже за Третьим Транспортным кольцом.
Дальше, дальше…
Зоны престижного жилья все дальше удаляются от центра Москвы, эта миграция элитных жилых комплексов продолжается вот уже 20 с лишним лет. Вспомним: в конце 90-х «ареалом обитания» элитных проектов считалось Садовое кольцо. Потом ситуация стала меняться... «Сначала элитное жилье строилось на Петровке, Смоленке, Чистых Прудах, Арбате, на Цветном Бульваре, — вспоминает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп". — Потом — в Замоскворечье, на Таганке. Но уже к середине нулевых практически все возможности для строительства в пределах Садового были исчерпаны: клубные элитные дома стали появляться между Садовым и Третьим кольцом, в Хамовниках, на Пресне, на Кутузовском».
Жилой комплекс «Алые паруса»
Фото: Александр Сайганов / Фотобанк Лори
Причин для такого смещения несколько, и первая настолько очевидна, что о ней упомянем разве что вскользь: в ЦАО практически не осталось свободных площадок для возможного строительства высокобюджетного жилья. «Зато за пределами ТТК есть "лакомые кусочки", на которых нецелесообразно строить ЖК эконом- или даже бизнес-класса, — рассуждает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли". — Масштабные рекреационные зоны, водные объекты с живописными видами, благоприятная роза ветров, неплохая транспортная доступность — все это позволяет застройщикам проектировать высокобюджетные жилые комплексы».
В качестве примера такого проекта, относящегося к эпохе самого зарождения децентрализации престижности, эксперт приводит ЖК «Алые Паруса», расположенный на границе Серебряного Бора и Строгинской поймы Москвы-реки.
Есть и другие факторы, способствующие «движению» элитных проектов в сторону МКАД. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», получить сейчас разрешение на реализацию проекта в ЦАО крайне сложно. Вот застройщики высокобюджетных объектов и уходят за ТТК.
Жилой комплекс «Сердце столицы»
Изображение: www.donstroy.com
Третий пояс престижности
Жилье бизнес-класса за пределами Третьего Транспортного кольца, собственно говоря, давно не редкость. Андрей Хитров называет одним из самых масштабных проектов, реализуемых в настоящее время, ЖК «Сердце Столицы» в районе Шелепихинской набережной. По сути, это «город в городе» со своими парками и благоустроенной набережной, который возводится на месте производственной зоны, рядом с деловым центром «Москва-Сити».
Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, выделяет проект «ВТБ Арена Парк», отмечая, в частности, сочетание интересной концепции и качественной застройки с сильной спортивной составляющей проекта: помимо строительства апартаментов ведется реконструкция стадиона «Динамо», предусмотрено создание Академии спорта, детской спортивной школы и так далее.
Во второй половине 2015 года компания Capital Group начнет продажи в новом жилом проекте на Новокосинской улице. Это будет каркасно-монолитный малоэтажный комплекс с подземным паркингом, охраняемой территорией, потолками более трех метров, фасадом из немецкого клинкерного кирпича, окнами из алюминиевого профиля. Благодаря всем этим опциям проект должен занять топовую позицию среди ЖК своего района.
По мнению Марии Литинецкой, некоторые проекты «третьего пояса» можно отнести и к верхнему подсегменту бизнес-класса: они выделяются на общем фоне своей эксклюзивностью, высокими качественными характеристиками и удачным местоположением. Наиболее яркий представитель «высокого» бизнес-класса за ТТК — ЖК «Зодиак», который находится в лесопарковой зоне «Покровское-Стрешнево». Из окон домов открывается вид на парк и канал имени Москвы.
Но сейчас «третий пояс» уже не ограничивается крепким бизнес-классом.
Жилой комплекс «ВТБ Арена Парк»
Фото: www.vtb-arena.com
Концепция вместо location
Эксперты в один голос утверждают: изменились сами представления покупателя о престижном жилье. Помимо близости к Кремлю, покупатели хотят уникальности, «креатива» и порой, особенно при разумной ценовой политике, готовы даже поступиться этой близостью ради интересного проекта. Таковые все чаще появляются за Третьим транспортным.
«Девелоперы осознали, что за счет качественных характеристик проекта и его концепции можно существенно увеличить стоимость квадратного метра, даже если локация не соответствует критериям премиального жилья», — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Как считает Дмитрий Котровский, семьи с детьми, у которых есть возможность купить премиальное жилье, скорее, обратят внимание на удаленные от центра, но зеленые и обладающие неплохой транспортной доступностью районы Мичуринского, Ленинского, Кутузовского, Вернадского проспектов. По словам эксперта, за ТТК немало проектов, которые без преувеличения можно назвать элитными. Как правило, они располагаются в Западном, Юго-Западном округах, в уникальном природном окружении, рядом с парками, реками, престижными учебными заведениями — это знаменитые «Золотые ключи 1, 2», монументальный «Триумф Палас», камерные «Ближние дачи» на Староволынской улице, «Корона», «Монолит» и другие. Остальные характеристики таких ЖК — архитектура, инженерное оборудование, охрана, — полностью соответствуют всем обязательным атрибутам элитного жилья, а в чем-то (собственная территория, наличие собственного паркинга, инфраструктура) даже превосходят их.
Жилой комплекс «Лица»
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, приводит в пример арх-проект «Лица» на Ходынском поле — в ЖК есть такие инновационные опции, как интеллектуальная система распознавания въезжающих автомобилей, «виртуальный» консьерж, wi-fi домофон, мультифункциональные лифты с голосовым управлением и развлекательным контентом, дворовый wi-fi-кинотеатр и прочие отнюдь не дешевые «фишки».
Таким образом, мы видим, что принципы отнесения проекта к тому или иному классу, принятые в профессиональной среде, меняются. По словам Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, эти негласные критерии в последние годы предполагали, что относящиеся к элитному классу объекты должны располагаться внутри ТТК, иметь высокое качество строительства и грамотно проработанную концепцию.
Однако сегодня мы наблюдаем появление нового если не класса, то «прослойки» — профессионалы рынка чаще всего называют эту категорию объектов премиум-классом. Как правило, это объекты, удовлетворяющие всем перечисленным требованиям, кроме локации внутри ТТК. Из границ старого доброго бизнес-класса их выделяют камерность и уникальность концепции. В качестве примеров опрошенные «Домом» эксперты приводят такие ЖК, как «Долина Сетунь» в Раменках, Capital House на Нежинской улице, «Воробьев дом», ЖК «Юннаты» близ станции метро «Динамо».
ФСК «Лидер» 7 июля презентовала свой первый проект в премиум-сегменте, идеально вписывающийся в тенденцию: ЖК «Дыхание» строится за пределами ТТК, однако в престижном Тимирязевском районе, рядом с парком «Дубки» и в 10-минутной пешей доступности до обширного Тимирязевского парка. Инфраструктура премиального уровня, интерьеры общественных пространств и дизайн-проекты интерьеров от мировой архитектурной звезды Филиппа Старка — признаки элитного проекта в 10-минутной, по словам застройщика, доступности от центра города, но все же за пределами ТТК, дают основания классифицировать проект именно как премиальный.
Впрочем, как рассказал на пресс-конференции, посвященной запуску проекта, директор по продажам Kalinka Group Алексей Сидоров, при заявленном качестве проекта локация не является основанием для дисконта. А по словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, среди покупателей есть и те, кто планирует переехать из элитных квартир в центре — например, это люди, детство которых прошло в Тимирязевском.
На смену классической формуле location-location-location пришла новая: location-эксклюзивность-комфортность, соглашается Алексей Белоусов: требования покупателей перестали быть стандартными: теперь кто-то хочет парковать рядом с домом яхту, кто-то — иметь под боком вертолетную площадку или парк, кто-то — жить в самом лучшем доме своего района.
Говорят, что до кризиса люди с деньгами успели собрать обязательную для успешного человека коллекцию недвижимости, включающую квартиру в центре Москвы, дом на Рублевке, домик у моря. Теперь сюда можно добавить еще и жилье в третьем столичном поясе. Здесь уже сейчас можно найти все форматы квартир, вплоть до пентхауса, а со временем выбор будет еще больше — благо, места за ТТК пока много.