Просторные квартиры в Москве сейчас не в тренде. Все больше покупателей интересуется малогабаритным жильем, а самые популярные теперь студии, площадь которых стартует метров с шестнадцати. Можно ли такой разворот назвать возвращением в прошлое? Ведь сами студии чем-то напоминают улучшенные «гостинки» в малосемейных общежитиях, куда когда-то селили иногородних, приезжающих в столицу на заработки. Разница лишь в том, что сейчас жилье формата «мини» нужно покупать, в общежитиях же его предоставляли в пользование за копейки…
Число проектов с квартирами-студиями в новостройках Москвы постоянно растет. Хотя на самом деле в таком формате жилья не так много преимуществ, скорее наоборот: площадь маленькая, а кухня и гостиная делят одно пространство, что не очень привычно для российского менталитета.
С другой стороны — в столице растут коммунальные платежи, и за компактную квартирку придет соизмеримый счет. В кризис это более чем серьезный аргумент.
И все же главная выгода — это цена: малобюджетные квартиры-студии и апартаменты дают людям с небольшими накоплениями возможность вложиться в недвижимость. Когда платежеспособность населения падает, говорит заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев, люди ориентируются преимущественно на полную стоимость объекта. А здесь пропорция простая: чем меньше площадь, тем ниже цена.
В 2011-2014 году доля студий в жилых комплексах Москвы стабильно не превышала 0,5 процента, отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, а сегодня доходит уже до трех процентов. По подсчетам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», объем предложения малометражных квартир в столичных новостройках, включая апартаменты, составляет 5-10 процентов. Больше того, на рынке апартаментов в течение только первого полугодия 2015 года доля студий выросла с шести до 22 процентов, сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Фото: www.domnakrasina.ru
Также наблюдается тенденция снижения площадей лотов. По словам директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инны Игнаткиной, если пять лет назад предел по студиям в Москве находился на уровне 20-25 квадратных метров, сейчас уже появляются предложения площадью 20 «квадратов».
Где искать «малюток»?
Студии предусмотрены сейчас во многих новых жилых проектах, включая многофункциональные комплексы. Однако делать студии преобладающим в доме предложением застройщики пока не рискуют, признает Алексей Оленев. Ведь чтобы дом был успешно реализован, он должен удовлетворять интересам большинства категорий покупателей, а значит, в нем должен быть представлен максимально широкий выбор квартир и по числу комнат, и по планировкам.
Хотя исключения есть — например, МФК «Лайнер» который ГК «Интеко» строит на Ходынском поле. По данным компании «Магистрат», доля однокомнатных апартаментов-студий в общем объеме предложения в комплексе «Лайнер» составляет около 67 процентов (в комплексе также представлены двух- и трехкомнатные апартаменты). Площади студий варьируются от 29 до 33 квадратных метров, цены на них начинаются от 5,5 миллиона рублей.
Сейчас, по данным компании Est-a-Tet, самая большая доля студий предлагается в проектах с апартаментами: МФК Starting House (студии от 23 метров), апарт-комплексе «Новая Пресня» (студии от 19,9 «квадратов»), МФК «Триколор» (от 24,5 квадратных метров), апарт-квартале Loft Post (от 25 метров), апарт-комплексе Loft Park (студии от 26,1 метра), апарт-комплексе «Дом на Красина» (от 26,6 метров), резиденции Loft Garden (от 31,4 квадратных метров).
Из перечисленных проектов три находятся в ЦАО — МФК «Новая Пресня», «Дом на Красина» и резиденция Loft Garden. Остальные располагаются в основном в Северо-Восточном, Северном и Северо-Западных округах. Все проекты относятся к комфорт- и бизнес-классу.
Изображение: www.newpresnya.ru
По данным компании «Метриум Групп», стоимость небольших апартаментов в Москве в массовом сегменте колеблется в пределах 2-8,1 миллиона рублей, а площадь помещений составляет от 16 до 37 квадратных метров. Самые дешевые лоты удалось найти в апарт-комплексе Cleverland, расположенном по адресу: улица Комдива Орлова, 1. Их стоимость составляет 2,8 миллиона рублей, площадь — 16 «квадратов».
Самую высокую цену в массовом сегменте придется заплатить за апартаменты в апарт-отеле YE’S на улице Митинской. Площадь апартаментов — 27,3 метров, а бюджет покупки — 8,06 миллиона рублей. Небольшие апартаменты бизнес-класса — площадью 26-42 квадратных метра — стоят уже порядка 6,5-9,3 миллиона рублей. Например, в лофт-квартале класса бизнес+ Aeroflots (улица Викторенко, 16) апартаменты общей площадью 32 квадратных метра обойдутся покупателю в 6,8 миллиона рублей. Площадь элитных апартаментов начинается от 26,2 квадратных метров, а их цена — от 11,5 миллиона рублей (апартаменты в «Доме на Красина»).
Среди ЖК, включающих значительное число студий, следует отметить проект группы «ПИК» на Варшавском шоссе, 141 (ЖК «Варшавские холмы»). Реализация малогабаритных студий сейчас ведется в трех корпусах, минимальная цена — 3,9 миллиона рублей. Студии площадью от 24 метров предусмотрены в проекте «Царицыно-2» (улица Элеваторная). Интересно, что во многих корпусах данного ЖК доля однокомнатных квартир превалирует. Причем студии раскупили первыми, и сейчас их можно приобрести только на вторичном рынке. Цена — от 3,8 миллиона рублей.
В ЖК «Невский» (улица Адмирала Макарова, 6) площадь студий — 30,7 квадратных метра, а цена — от шести миллионов рублей. В ЖК «Легенда №18» в поселке Коммунарка (Новая Москва) студию общей площадью 27 «квдаратов» можно купить за 3,65 миллиона рублей.
По словам Марии Литинецкой, в целом в настоящий момент наибольшее число квартир-студий на первичном рынке предлагается в массовом сегменте (эконом- и комфорт-классы). Их площадь варьируется в пределах 22-36 квадратных метров, бюджет покупки составляет 3,3-6,2 миллиона рублей. Самая дешевая студия выставлена на продажу по адресу: микрорайон «Северный», корпус 8. Ее площадь равна 30,3 квадратным метрам, а стоимость — 3,2 миллиона рублей. Самая дорогая, площадью 34,5 квадратных метра, находится по адресу: Варшавская улица, владение 141. Ее цена достигает 6,17 миллиона рублей.
Изображение: www.legenda-7.ru
В сегменте бизнес-класса стоимость студий площадью 30-40 квадратных метров составляет порядка 9-15 миллионов рублей. А в элитных комплексах бюджет покупки может начинаться от 25 миллионов рублей. Но и площади здесь больше: в среднем — 50-80 «квадратов».
Кто вы, соседи?
Малогабаритные студии обрели свою целевую аудиторию. Как и обитатели общежитий, большинство покупателей студий — люди одинокие или малосемейные. По словам Алексея Оленева, студии покупают и для пожилых пар, и для одиноких пенсионеров, и для молодых холостяков и студентов. Также студии востребованы у людей творческих профессий, которые могут воплотить в такой открытой планировке различные дизайнерские идеи и совместить жилое и рабоче-творческое пространство.
«Студии также часто рассматривают как "пиджачные квартиры" в которых можно жить не постоянно, а наездами, например, во время командировок, — рассуждает Ольга Павлова. — Бывает, что студии приобретаются компаниями, заинтересованными в наличии площадей для проживания своих сотрудников».
Если рассмотреть уже завершенные сделки, то, по данным «Метриум Групп», в настоящий момент больше всего владельцев студий среди студентов. Жилье им чаще всего дарят родители, которые и составляют около 45 процентов покупателей малогабаритных квартир. Второе место среди собственников студий занимают семейные пары без детей (30 процентов). Скорее всего, это их первое жилье, а решающими факторами для его приобретения стали небольшой бюджет покупки и возможность экспериментов в обустройстве собственного быта. На третьем месте (15 процентов) — молодые люди, не состоящие в браке и предпочитающие проводить свободное время вне дома.
Студии часто покупают и инвесторы. Как объяснила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доходность студий достаточно высока — порядка восьми процентов годовых. К тому же такие квартирки выгодно сдавать в аренду. Арендная стоимость студий практически аналогична стоимости аренды однокомнатных квартир, а коммунальные платежи ниже.
Небольшая студия это практически всегда — временный этап, стартовое жилье. Как правило, через пару лет хозяева «вырастают» из этого формата и покупают более просторную квартиру. В качестве типичного примера Ирина Доброхотова рассказала конкретный случай. Три года назад молодой человек купил с помощью «БЕСТ-Новострой» студию в новостройке. Через год в нее въехал. Через два — женился. Сейчас супруги ждут ребенка, и уже обратились к риэлторам, чтобы подобрать двухкомнатную квартиру. Свою студию семья продает, а недостающую для покупки «двушки» сумму планирует взять в банке.
«Если квартира приобреталась без применения ипотечного кредита, то после завершения строительства вполне возможно сразу начать заниматься поиском покупателя на квартиру, — полагает Григорий Алтухов. — А взяв ипотечный кредит например, на два миллиона рублей, можно уже искать минимум полноценную однокомнатную квартиру на вторичном рынке».