Спасти рядового арендатора К чему приведет запрет на валютные ставки для торговой недвижимости

Новость о подготовке Минпромторгом законопроекта, запрещающего выставлять арендные ставки для ретейлеров в иностранной валюте, неоднозначно встречена рынком. «Лента.ру» разбирается, способен ли этот закон спасти торговлю и к каким последствиям он может привести.

Желание привязать платежи к рублю в Минпромторге объяснили заботой о торговых предприятиях. «Зачастую крупные торговые центры и представители стрит-ретейла номинируют договоры аренды нежилых помещений в валюте. Таким образом, риски от колебаний курса валюты полностью ложатся на арендаторов. На наш взгляд, это несправедливо и является рудиментом 1990-х годов», — заявил Rambler статс-секретарь и замглавы Минпромторга Виктор Евтухов.

Документ, вносящий изменения в ГК РФ, министерство разработало при участии Национальной ассоциации сетевой торговли (НАСТ) и уже согласовало с профильным сообществом. Согласно поправкам, начисление арендных платежей, расходов на эксплуатацию и обслуживание помещений станет возможным только в рублях. «В результате все стороны арендных отношений оказываются в равных перед внешними факторами условиях. Это позволит существенно стабилизировать ситуацию», — отметил Евтюхов.

Уже в рублях

В пояснительной записке к законопроекту указывается, что ретейлеры вынуждены оплачивать аренду валютой, хотя доход у них формируется в рублях. По мнению разработчиков, девальвация обернулась для участников отрасли проблемами, зачастую грозящими банкротством: если раньше у компаний затраты на аренду составляли 15-20 процентов от выручки, то после обвала национальной валюты они выросли вдвое, достигнув 20-40 процентов.

В то же время большинство опрошенных «Лентой.ру» крупных ретейлеров утверждают, что давно перешли на рублевые расчеты с владельцами недвижимости. «Большинство ставок в арендных договорах зафиксированы в рублях, малая часть в валюте, но с фиксированным коридором», — сообщил «Ленте.ру» представитель интернет-магазина Enter, имеющего офлайновые точки продаж. Собеседник подчеркнул, что часть договоров была перезаключена в 2014 году, при первых резких скачках валюты.

По информации пресс-службы «Дикси», этот ретейлер изначально придерживался принципа заключения рублевых и долгосрочных договоров на аренду. То же самое у «Связного» — последние несколько лет там старались заключать договоры в национальной валюте, что «позволило избежать многих рисков в конце 2014 года». И если в конце прошлого года 10 процентов договоров аренды еще были привязаны к валютным курсам, то к марту 2015-го этот показатель сократился до 2 процентов.

У других сетей также есть договоры, привязанные к валюте, и их доля несколько больше в общем объеме, но руководство компаний делает все, чтобы уйти от курсовой зависимости. «Пытаемся договариваться с арендодателями, других вариантов нет», — сообщил «Ленте.ру» президент «Евросети» Александр Малис.

Ведет переговоры с владельцами площадей и «М.Видео», требуя фиксации курса. «Хотя договоров в валюте немного, при резких изменениях курса они оказывают существенное влияние на показатели отдельных магазинов», — говорит представитель сети Антон Пантелеев. По его словам, введение поправок позитивно скажется на игроках, ведь арендные платежи наряду с зарплатами составляют основную расходную часть ретейла. «В свое время, в начале нулевых, такие же изменения рынок бытовой техники претерпел во взаимоотношениях с поставщиками, когда крупный ретейл полностью перешел с валютных контрактов на рублевые», — напоминает представитель «М.Видео».

Потеря интереса

Девелоперы считают, что инициатива как минимум бессмысленна — этот кризис, действительно, заставил многих из них временно перейти на рублевые контракты. Как сообщил «Ленте.ру» Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», в первом полугодии 70 процентов торговых центров перевели договоры аренды в рубли, либо привязали их к своему фиксированному курсу в коридоре 35-47 рублей за доллар. По его словам, распространена и схема оплаты аренды в зависимости от оборота.

«Арендодатели теперь гораздо более лояльны и клиентоориентированы по отношению к арендаторам», — говорит Котровский. После резкого скачка курса валют еще в конце 2014-го и массового исхода из торговых центров средних и мелких, а потом и некоторых крупных и даже якорных арендаторов, представители рынка недвижимости вынужденно смягчили ценовую политику — в целом за первое полугодие 2015 года ставки просели на 20-40 процентов. Якорным арендаторам удается добиваться более существенных скидок. А как отмечал в марте президент «Связного» Майкл Тач, в Москве, где действовали максимальные по стране ставки, с рядом партнеров удалось добиться «снижения платежей на 50 процентов и даже более».

Поэтому, считают эксперты рынка, новый законопроект — это запоздалая реакция на сложившуюся ситуацию. «Для тех, кто и сам перешел на рубли, принятие такого закона неактуально, а это большая часть рынка, особенно если взять страновой, а не московский срез», — говорит директор по консалтингу компании GVA Sawyer Марианна Романовская.

В то же время в стабильные времена закон вряд ли сможет повлиять на экономику арендных отношений. Чтобы обойти ограничения, собственник придумает дополнительные усложнения к договорам аренды, уверена директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. Действительно, арендодатели могут прописать ставку в рублях, но дополнительно указать, что она пересчитывается, например, раз в месяц по некоему коэффициенту.

К тому же часть платежей может перейти в «неофициальную» форму. «Если перед крупным арендатором возникнет выбор: вообще отказаться от магазина, который приносит ему прибыль, или компенсировать арендодателю разницу в доходах между рублевой и валютной ставкой каким-то иным способом, пусть даже наличными "в конверте", он выберет второе», — уверен Котровский.

Вместе с тем принятие закона может навредить самому рынку коммерческой недвижимости. По мнению Котровского, есть риск нового передела рынка ретейла, ухода иностранных игроков, замораживания новых проектов и сокращения объема иностранных инвестиций в этот сегмент. «Иностранным инвесторам и владельцам торговых центров дают понять, что ставки в рублях — не временная, а постоянная и системная для страны история», — говорит эксперт. И добавляет: при стабильной экономике законодательно зафиксированные в рублях ставки неинтересны иностранным инвесторам, владеющим и управляющим коммерческой недвижимостью на территории России. Равно как и институциональным инвесторам, ориентированным на приобретение готовых и заполненных арендаторами объектов — для них денежный поток с рублевыми договорами недостаточно привлекателен.

А для девелоперов, строящих объекты на валютные кредиты, рублевые платежи и вовсе губительны. Во многих торговых комплексах арендные ставки изначально выставлялись в валюте, поскольку кредиты под строительство ТЦ — в основном валютные. «Если законопроект будет принят, то потребуется соответствующая корректировка правил и законов кредитования объектов недвижимости: на текущий момент кредиты в валюте не запрещены», — говорит Марианна Романовская.

И даже представители ретейла готовы поддержать владельцев нежилых помещений. Все согласны с тем, что как и на любом другом цивилизованном рынке, в России национальная валюта должна превалировать при расчетах — это добавляет стабильности индустрии ретейла и экономике страны в целом. Но, как уточнил «Ленте.ру» вице-президент по недвижимости «Связного» Илья Смирнов, в бизнесе отношения сторон должны строиться по принципу «выиграть-выиграть», поэтому нужно продумать и различные механизмы поддержки торговых центров, несущих бремя валютных кредитов. «Если им номинально запретят какие-либо отсылки к валютам при формировании ставок, они либо вынужденно поднимут ставки в рублях, либо сократят затраты на эксплуатацию, уборку ТЦ и их продвижение, а от этого в конечном итоге пострадают все», — уверен Смирнов.

В качестве одного из таких механизмов предлагается включать в валютные договоры оговорку о том, что при превышении курсом валюты фиксированного значения или роста его на определенный процент наступает солидарная ответственность. Тогда арендная ставка исчисляется в фиксированном проценте от оборота, либо — как вариант — риски данного превышения стороны делят между собой.

Иначе законотворческая инициатива направит вектор развития рынка вниз, будет стимулировать увеличение количества некачественных объектов недвижимости, а также приведет к заморозке масштабных проектов с развитой инфраструктурой, резюмирует генеральный директор StormProperties Надежда Башбынар. И проигравшими окажемся все мы — рядовые потребители.