Один среди людского шума Как поселиться в собственном доме в пределах МКАД

Купить квартиру в Москве с началом кризиса стало проще — по крайней мере тем, кто к сложному экономическому периоду успел накопить миллион-другой рублей или — еще лучше — несколько сотен тысяч долларов. Жилье в новостройках дешевеет, раскупать его никто не торопится, можно спокойно выбирать и нести сбережения застройщику — с руками оторвут, еще и обласкают.

А что делать тем, чьи амбиции выше даже самых длинных и модных столичных многоэтажек? Тем, кто хочет жить в Москве, но без назойливых соседей, в окружении цветов и деревьев, а также собственноручно посаженного укропа, не без презрения наблюдая за суетливыми обитателями панельных «муравейников»? «Дом» попытался выяснить, возможно ли вести барско-помещичий образ жизни в границах Московской кольцевой.

Мечту о недорогом собственном доме в «старой» Москве на лету «срезали» эксперты рынка недвижимости: по словам большинства из них, частные дома внутри МКАД, во-первых, в дефиците, во-вторых — чрезмерно дороги.

«В Москве в пределах МКАД основная часть частных домов сосредоточена на севере и на западе столицы, — рассказывает генеральный директор компании BVH Илья Утин. — К сожалению, стоимость таких сооружений превосходит все ожидания. Примерное количество таких домовладений — около полутора тысяч. Последнее время большая часть частных домов приходится именно на вторичный рынок. Однако далеко не все владельцы спешат продавать свои дома. Такие предложения появляются редко и пользуются спросом».

Как отмечает директор по продажам группы компаний «Сапсан» Иван Потапов, кварталов, застроенных частными домами или таунхаусами, в пределах МКАД сейчас очень мало: «Думаю, не преувеличу, если скажу, что все их можно перечислить на пальцах двух рук». Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», оценивает объем предложения коттеджей и таунхаусов в границах Московской кольцевой в 30 объектов. В основном, все они сосредоточены в центре (старые особняки), а также в исторических поселках.

Ничего себе нарисовали

Самый знаменитый такой поселок — «Сокол», или так называемый «Поселок художников», основанный еще в середине 1920-х годов и сегодня имеющий статус памятника архитектуры. В базе недвижимости «ЦИАН» есть несколько предложений продажи домов в этом историческом оазисе: стоимость самого дешевого лота составляет 67 миллионов рублей (90 квадратных метров, участок 9 соток), самого дорогого, площадью 640 метров, — свыше миллиарда рублей.

Есть в пределах города и другие стародачные места, например, тот же Серебряный Бор, дома в «Коломенском», в скандально известном поселке «Речник», который пытались сровнять с землей еще в «лужковские» времена, но так и не снесли. «В подобных местах, как правило, большинство участков принадлежат какому-то ведомству или организации. Купить их практически невозможно. Нынешние владельцы хорошо осознают высокий потенциал таких домов и не стремятся с ним расстаться», — подчеркивает директор по развитию Московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение» Константин Блинов.

Кроме секторов частной застройки, которые остались в столице со стародавних времен, в городе можно найти и относительно «свежие» поселки, построенные в 1990-2000-х годах. «Это некая особенность развития рынка столичной недвижимости того периода, когда регулирование было достаточно слабым, а территории, которые можно было использовать под подобную застройку, еще были, — поясняет Иван Потапов. — Все, что было построено, успешно распродали. На первичном рынке ткаих объектов в продаже нет вообще, на вторичном они появляются очень редко».

К числу «новодачных» московских поселков относится поселок «Екатериновка», расположенный на Рублевском шоссе внутри МКА, — стоимость домов в нем составляет от 3,2 миллиона до 7 миллионов долларов. «В Крылатском есть жилой комплекс "Остров Фантазий", где, помимо клубных домов, построено 24 коттеджа. Здесь предлагается дом площадью 930 квадратных метров стоимостью 11,6 миллиона долларов», — рассказывает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Отдельные предложения можно найти в «Покровских Холмах», но, по словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, чаще дома в этом поселке сдаются в аренду: «Арендуют там дома, в основном, иностранцы. "Покровские Холмы" очень востребованы среди американцев и англичан, так как находятся рядом с англо-американской школой».

По словам Марии Литинецкой, самый дешевый коттедж в границах Москвы (площадью 360 квадратных метров, без отделки) продается в Троице-Лыково и стоит 31 миллион рублей. Самый дорогой вариант (550 квадратных метров, отделка «под ключ») сегодня можно приобрести в Серебряном Бору за 4,2 миллиарда рублей. «Стоимость красивой жизни в частном доме в черте города сужает круг потенциальных покупателей. Позволить себе такую недвижимость могут немногие», — сетует эксперт.

Интересно, что не в меру дороги не только современные особняки в хорошо охраняемых московских поселках, но и старые деревянные дома, целессобразность приобретения которых, как минимум, сомнительна. «Все это жилье является очень дорогим. На стоимость влияет местоположение. К тому же, возле каждого дома имеется в пользовании земельный участок, что, несомненно, увеличивает стоимость объекта», — говорит Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Один сосед — не приговор комфорту

Для тех, кто все еще упорствует в своем желании жить «как за городом, но в Москве», есть более демократичное, чем коттеджи, предложение — городские таунхаусы. Но и в этом сегменте выбор невелик.

«На первичном рынке Москвы проекты с предложением таунхаусов или хотя бы малоэтажные проекты — до трех этажей — можно пересчитать по пальцам, — отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Причем можно выделить два их типа: это комплексы бизнес- или комфорт-класса ближе к МКАД или за его пределами, или небольшие клубные элитные особняки с отдельным входом для квартир на первых этажах».

В качестве примера первого типа объектов эксперт приводит комплекс бизнес-класса Apart Ville Fitness & Spa Resort на Дмитровском шоссе (в пределах МКАД), где в предложении представлены апартаменты в многоквартирных малоэтажных домах, а также таунхаусы в формате апартаментов. Минимальная стоимость таунхаусов площадью от 130 квадратных мтеров здесь составляет 17,8 миллиона рублей. У каждого дома — свой отдельный вход, лужайка перед домом, внутри — камин.

«Аналогичный пример в пределах МКАД, но в более высоком классе — это резиденция премиум-класса Tweed Park в лесопарке Покровское-Стрешнево с предложением апартаментов в двухэтажных домах. Минимальная стоимость — 83 миллиона рублей за апартаменты площадью 92,8 квадратных метра», — рассказывает Владимир Богданюк.

Квартиры с отдельным выходом, в свою очередь, также располагаются преимущественно в элитных и премиальных проектах в престижных районах Москвы. Такие предложения есть в элитном жилом квартале Wine House — по данным Est-a-Tet, их стоимость начинается с 18,1 миллиона рублей за апартаменты площадью 49,7 квадратных метра; в комплексах Knightsbridge Private Park (от 273,6 миллиона рублей за квартиру площадью 171,7 квадратных метра) и «Парк Мира» (от 9,7 миллиона рублей за апартаменты площадью 32 метра).

По данным Contact Real Estate, самый дорогой таунхаус в Москве под названием Noble Row располагается в районе Остоженки и стоит 26 миллионов долларов. Пять уровней дома предлагаются с отделкой «под ключ».

«Среди прочих подобных вариантов стоит отметить пятиуровневый таунхаус в комплексе "Три Тополя" стоимостью 10 миллионов долларов, четырехуровневый таунхаус в "Палатах Муравьевых" (15 миллионов долларов), а также двухуровневый таунхаус в жилом комплексе Knightsbridge Private Park, который прелагается за 17,1 миллиона долларов», — рассказывает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

По словам Надежды Хазовой, таунхаусы в Москве можно найти в Строгино, Митино и в Тушино. «Поселок таунхаусов есть и в Серебряном Бору, есть небольшой комплекс таунхаусов и на Золотой Миле. Стоимость предложений, естественно, очень сильно разнится, в зависимости от места нахождения поселка. Если в Куркино стоимость начинается от 200-300 тысяч рублей за квадратный метр, то в Серебряном Бору — от 12, 5 тысячи долларов за метр, а в комплексе "Палаты Муравьевых" — от 25 тысяч долларов за метр», — говорит эксперт.

В целом понятно, что купить «загородную» недвижимость в Москве непросто, причем даже тем, кто умудрился в кризис не разориться, а обогатиться. Такого предложения банально мало. «У риэлторов существуют даже специальные листы ожидания покупателей, которые могут ждать годами, пока появится вариант, например, в Серебряном Бору», — предупреждает Мария Литинецкая.

Утешает одно — выращивать огурцы и кабачки по методу Митлайдера на собственном придомовом участке в пределах столицы не так и приятно, как может показаться на первый взгляд. «Для загородного формата необходимо благоприятное природное окружение и соответствующая малоэтажная застройка вокруг», — констатирует Владимир Богданюк. И «Дом» склонен с ним согласиться.