Хата с краю За счет каких новых районов может произойти революция на рынке аренды квартир?

До конца 2016 года в Москве планируется открыть 12 новых станций метро, и почти возле каждой есть новостройки. В 2014-2015-м станции метро тоже открывались очень активно. Для жилого фонда появление станции метро являет означает скачок статуса и востребованности.

Это действует и в продажах, и в аренде. Получается, за последние годы в городе появился целый пласт нового арендного предложения, и он будет только расти. Ждать ли нам революции в сегменте аренды в этой связи? Скажем «прощай» хрущевкам бабушка-стайл, или все не так просто?

В массовом сегменте — а новостройки у конечных станций в большинстве своей относятся к комфорт-классу — доля инвестиционных покупок, в том числе и для последующего рентного бизнеса, не превышает 9-10 процентов, говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Но реальная доля квартир, выходящих на рынок аренды, больше: «Помимо этого, арендой, хоть бы временно, занимаются инвесторы, которые предпочитают "придержать" свои объекты, пока рынок не восстановится, или те люди, которые покупают квартиры для детей, и чтобы объект зря не простаивал, временно сдают его в аренду».

«Квартиры, расположенные недалеко от станций метро, всегда пользуются большим спросом и, соответственно, сдаются по более высоким ставкам, чем удаленные от метро похожие варианты, — рассказывает Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Интерес арендаторов к удаленным районам, как правило, повышается после запуска новой станции, а не после озвученных планов». И в любом случае, говорят опрошенные «Домом» эксперты, по качеству жилья новые районы часто выигрывают у сложившихся «спальников», а вот по ставкам могут, особенно первое время, отставать.

Из новых станций метро, которые расположены на окраинах города, можно отметить «Котельники», «Саларьево», «Румянцево», «Ховрино» (последняя еще не открыта, ее планируют ввести в эксплуатацию до конца текущего года), рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер-Недвижимость» Rambler&Co. В 2017 году планируется запустить также новые станции «Говорово», «Мичуринский проспект», «Некрасовка», «Новопеределкино», «Очаково», «Рассказовка», «Солнцево».

Наибольшее количество недавно построенных домов, готовых к заселению, расположено у метро «Некрасовка», «Котельники», «Ховрино», «Саларьево», «Румянцево», уточняет Евгения Владимирова.

Диапазон стоимости найма однокомнатных квартир в некоторых районах с новыми станциями метро, открывшимися в 2015 году и намеченными к открытию в 2016-2017 годы (по данным базы объектов «МИЭЛЬ-Аренда», учитываются станции метро и в окраинных районах, и в границах существующей схемы метро):

Районы вблизи станции метро «Саларьево»: от 22 до 24 тысяч рублей в месяц

Нагатинский затон (станция «Технопарк»): от 28 до 33 тысяч рублей в месяц

Ховрино (станция «Ховрино»): до 30 тысяч рублей в месяц

Выхино-Жулебино (станция «Котельники»): от 23 до 30 тысяч рублей в месяц

Дорогомилово (станция «Минская»): порядка 60 тысяч рублей в месяц

Раменки (станции «Ломоносовский проспект», «Раменки»): от 30 до 37 тысяч рублей в месяц

Ново-Переделкино (станции «Ново-Переделкино», «Боровское шоссе»): от 25 до 29 тысяч рублей в месяц

Западное Дегунино (станции «Верхние Лихоборы», «Селигерская»): порядка 24 тысяч рублей в месяц

Станции «Саларьево» и «Румянцево», продлившие вниз Сокольническую линию, свяжут с Москвой и подмосковные населенные пункты, и долгое время находившийся в изоляции район Солнцево, приводит пример воздействия открытия метро на удобство жизни вдомах района Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood: «Благодаря новым станциям время в пути до центра для местных жителей существенно сократилось — до 30 минут. До этого ближайшей станцией метро была "Юго-Западная", и только до нее можно было добираться по пробкам 30-40 минут. В качестве еще одного примера перспективной конечной станции метро можно назвать "Некрасовку", открытие которой намечено на 2018 год».

Как говорит практикующий риелтор Александр Харыбин, уже сейчас новые районы у недавно открытых или открывающихся в ближайшем будущем станций метро создают серьезную конкуренцию привычным «спальникам». «Уже "выстрелили" подмосковные Котельники и Некрасовка. Новостройки у Борисово и Алма-Атинской очень популярны у съемщиков, а вот таки "спальники", как Орехово, Бирюлево, Домодедовская теперь почти не пользуются спросом, — говорит эксперт. — Новые станции на юго-западе Москвы создают серьезную конкуренцию эконом-рынку районов Университета и Проспекта Вернадского — примерно то же самое произошло в свое время с югом серой ветки метро с открытием Бутовской ветки легкого метро. Сильно обрушила сейчас рынок внизу Калужско-Рижской ветки недавно открытая станция "Новоясеневская" — квартиры в Ясенево стали дешевле. Открытие станции Новокосино обвалило рынок в районе станции Новогиреево, а вот Перово "держится", там мало новостроек и мало квартир в аренду вообще».

Дорога до центра из перечисленных новых районов, подчеркивает эксперт, занимает в районе получаса или чуть больше — вполне комфортные для Москвы сроки. А состояние нового жилого фонда — с его грузовыми лифтами, консъержами в большинстве домов и т.п. — перевешивает, при условии разумных ставок, и ремонты у соседей, и окраинный статус. Последний, впрочем, арендаторов массового сегмента вообще обычно волнует в последнюю очередь.

Да и ремонты вовсе не являются неизбежным злом. В районе станции «Некрасовка», приводит данные Александр Шибаев, как и в Солнцево, много домов с отделкой, что упрощает для собственников процесс сдачи в аренду — не надо заниматься приведением квартиры в порядок. А арендаторам, соответственно, не надо терпеть постоянный ремонтный шум. Уровень ставок в этих районах, говорит эксперт, достаточно бюджетный — 23-25 тысяч рублей в месяц, тогда как в спальных районах, расположенных ближе к центру, это будут уже 30-35 тысяч рублей в месяц.

Материалы по теме:

Просьба освободить районыПоезд дальше идет, или как метро изменит жизнь на окраинах Москвы

29 февраля 2016

Катись, колесоПодмосковные новостройки, из которых можно добраться до Москвы на велосипеде

10 ноября 2015

Наши не сдаютсяКак вести арендный бизнес в условиях кризиса

27 января 2016

Если жилье расположено в пешей доступности от метро, время пути до центра Москвы не будет сильно различаться от конечной станции или от станции через 2-3 остановки от нее, этот фактор некритичен для арендаторов, подчеркивает Евгения Владимирова: «Куда важнее наличие инфраструктуры и арендные ставки. Иногда конечная станция для арендатора даже удобнее, так как всегда есть возможность с первого раза попасть в вагон метро. Например, на "Выхино" в час пик это сделать проблематично, а в "Котельниках" — пожалуйста».

Похоже, плюсов у окраинных районов, при условии наличия станции метро в пешей доступности, все-таки больше, чем минусов. Хотя решает, конечно, каждый сам. Напоследок лишь посоветуем поторговаться — особенно, если квартира в новом доме предлагается без отделки. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20 процентов.