На честном слове Как заработать на «белой» аренде жилья в Москве

Цивилизованная аренда в Москве — звучит странно, по крайней мере, для тех, кто снимает квартиру в массовом сегменте. Даже при хороших отношениях с квартирным хозяином и при наличии договора не покидает ощущение, что все это как-то «на честном слове». А между тем, в городе зарождается новый пласт «белой» аренды — в жилых комплексах с апартаментами.

Пока они строятся, мы попробовали разобраться, что за недвижимость там предлагается в аренду, чем этот вариант отличается от привычного для московского квартиросъемщика, и насколько привлекательны вложения в апартаменты с прицелом на последующее ведение арендного бизнеса. На вопросы «Дома» отвечают эксперты рынка недвижимости.

Есть ли в Москве действующие комплексы, где предлагаются апартаменты в долгосрочную аренду? Сколько таких объектов строится в городе? Кто выступает арендодателем?

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

К числу комплексов, предназначенных для долгосрочной аренды, относятся апарт-отели различных ценовых категорий — например, комплексы «Волга», «Эридан I» и «Эридан II», «Орехово», «Царицыно», «Владыкино» представлены на базе жилых домов, построенных в советские годы, в 1970-80 годах, и относятся к категории 3*. В верхнем сегменте рынка можно отметить апарт-отели MaMaison Pokrovka, «Ирис Конгресс Отель», «Аэростар», а также ряд объектов, находящихся в хозяйственном ведении ГлавУпДК при МИД России («Парк Плейс Москоу», «Донской Посад», «Добрыня» и другие).

Отмечу МФК «YE'S» от ГК «Пионер». В рамках данного проекта апартаменты продаются, однако впоследствии собственники могут с помощью управляющей компании сдавать их в аренду с гарантированным доходом. Из перспективных проектов назову еще комплекс MatchPoint, в рамках которого Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупит около 800 апартаментов и машиномест для последующей сдачи в аренду.

Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент»:

The Loft Club, апарт-отель YE’S, «Даниловская Мануфактура», «Кадашевские палаты», «Ханой-Москва», «Фили Град», МФК «Водный», «Москва-Сити», Aparthotel Otrada. Во всех этих проектах уже есть долгосрочная аренда. Цены — от 40 тысяч до миллиона рублей в месяц.

Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank:

В Москве около пяти-семи высокобюджетных комплексов, которые изначально предполагались под сдачу в аренду. Часто это МФК, в составе которых есть гостиницы и апартаменты с гостиничным обслуживанием. К примеру, в «Ренессанс Москва Монарх Центр» для длительного проживания предлагается 40 апартаментов с одной-двумя спальнями с кухней. Еще один проект Marriott — апарт-комплекс «Новый Арбат, 32» с сервисом Marriott Novy Arbat (ставка аренды 119-метрового апартамента составляет порядка миллиона рублей в месяц).

Предлагают апартаменты в долгосрочную аренду владельцы комплексов: «Легенды Цветного», «Город столиц», «Меркурий», «Башня Федерация» (обе башни), «Дом на Красина» (85-метровый апартамент можно снять за 200 тысяч рублей в месяц), гостиница «Украина» (90-метровый апартамент обойдется в 450 тысяч рублей в месяц). Много апартаментов предлагается от частных инвесторов, которые купили их в инвестиционных целях.

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co:

Для девелоперов гораздо выгоднее выставлять апартаменты на продажу, чем сдавать их в аренду. Чаще всего арендный бизнес в комплексах апартаментов организуют частные инвесторы, которые выкупают несколько лотов и занимаются самостоятельно поиском арендаторов.

Евгения Старкова, директор дирекции маркетинга и связей с общественностью MR Group:

Формат арендных апартаментов есть на рынке, но его доля невелика, ведь срок окупаемости подобных проектов достаточно долгий. Поэтому в проектах MR Group нет арендных апартаментов, нам более интересны объекты для реализации площадей конечным покупателям, которые впоследствии могут выступать арендодателями самостоятельно.

Вот об этом поподробнее. Насколько перспективен этот бизнес для частного инвестора? Как долго окупаются вложения? Кто потенциальные арендаторы таких комплексов?

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

Стратегий инвестирования может быть несколько. Есть инвесторы, приобретающие апартаменты в расчете на спекулятивную доходность (от продажи на более высокой степени готовности проекта — после сдачи в эксплуатацию, после получения свидетельства).

Спекулятивная доходность будет примерно одинаковой и для квартир, и для апартаментов — в зависимости от момента входа, от особенностей проекта это могут быть 25-45 процентов на вложенные инвестиции. При этом сравнительно более низкая цена апартаментов (на 15-20 процентов ниже, чем аналогичная квартира) дает ряд преимуществ: ниже порог входа, можно вложиться в бОльшую площадь, в более высокий ценовой сегмент и так далее.

Что касается рентного дохода, низкая цена входа также увеличит доходность: если доходность от аренды квартир составляет пять-семь процентов годовых, то в случае с апартаментами — 9-11 процентов.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:

В целом, если проект обладает всеми необходимыми преимуществами (хорошей локацией, транспортной доступностью, и его приобретение происходит на начальной стадии реализации), то в среднем доходность будет составлять 8-10 процентов годовых.

На примере МФК Match Point потенциальный покупатель может ориентироваться на доходность от девяти процентов (это нижний порог данного показателя, в зависимости от экономической ситуации в реальности он может быть и выше).

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

Высокодоходным арендный бизнес назвать никак нельзя. Доходность сопоставима с банковским депозитом. Сроки окупаемости довольно длинные — порядка 10 лет в бюджетном сегменте. Однако в отличие от банковского депозита, подверженного целому ряду рисков (отзыв лицензии у банка, инфляция и прочее), при покупке апартаментов для сдачи в аренду собственник имеет и актив, и гарантированный доход.

Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент»:

На примере The Loft Club: апартамент 39 метров стоимостью 11 миллионов рублей без отделки. Еще миллион необходимо вложить в ремонт. Сдавать такое помещение можно за 80 тысяч рублей в месяц. Действия по поиску и привлечению арендаторов не нужны, поскольку на такие проекты они стоят в очереди. Лофты — штучный продукт, на который быстро находится арендатор. Доход в лофтах составляе 10-15 процентов годовых. Срок окупаемости — от семи до 10 лет.

На примере Aparthotel Otrada: Самое маленькое помещение площадью 27,5 метра стоит 3,6 миллиона рублей. Апартаменты продаются готовые — с отделкой, меблировкой, бытовой техникой. Вложения не требуются. Гарантированная доходность — 33 тысячи рублей в месяц. При малом входе доходность — 10 процентов годовых, срок окупаемости — 10 лет.

Директор по продажам ГК «Пионер» Диана Нилиповская:

Наша бизнес-модель предполагает только долгосрочную аренду — от одного месяца. Средняя цена аренды апартамента составляет около 45 тысяч рублей в месяц в Москве и около 22 тысяч рублей в месяц в Санкт-Петербурге.

Материалы по теме:

А не пора ли в нумераКак переживает кризис сегмент апартаментов

29 декабря 2015

Средняя продажная стоимость апартаментов ниже, чем у аналогичных по площади квартир в том же районе. Так, например, цена апартамента площадью 32 квадратных метров в апарт-отеле YE’S — 5,8 миллиона рублей (готовый апартамент с отделкой и меблировкой). Аналогичная квартира в новостройке по соседству будет стоить около семи миллионов. При ставке аренды в 45 тысяч рублей в месяц апартамент окупится за 10,5 лет.

При договоре с управляющей компанией, плата за ее услуги составит около 20 процентов от ставки аренды. В этом случае УК берет на себя вопросы, связанные не только с поиском арендаторов, но и с заключением и расторжением договоров аренды, контролем доходной части, своевременным текущим ремонтом и эксплуатацией апартамента.