До окончания действия ипотеки с господдержкой осталось совсем мало времени — заинтересованные в покупке недвижимости граждане спешат взять кредит под минимальные проценты. Нужно успевать, пока не поздно, или после Нового года покупка квартиры в новостройке все же не перейдет в область фантастики?
Последние несколько месяцев главная страшилка на рынке первичного жилья: «Торопитесь, ипотека с господдержкой заканчивается!». И застройщики, и риелторы не устают повторять о «последнем шансе», а некоторые банки даже продлевают действие льготных ставок, например, Сбербанк продолжит выдавать кредиты под выгодный процент (11,4, а для некоторых регионов — 10,9 процента) и после 1 января 2017 года — главное, чтобы заявление на ипотеку было подано до 31 декабря.
Впрочем, по данным руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова, у Сбербанка есть и стандартная программа, ставка по которой составляет 11,5 процента. Правда, по ней к заемщикам предъявляются довольно строгие требования, но все же.
Рука помощи
В самый разгар кризиса, в конце 2014 года, Центробанк сильно поднял ключевую ставку, в результате чего ставки по ипотеке взлетели до заоблачных высот — в среднем до 17 процентов, в некоторых банках они доходили и до 18-20 и даже 35 процентов годовых. Конечно, при таких условиях число желающих получить практически сошло на нет: до этого доля ипотечных сделок в некоторых подмосковных проектах доходила и до 80 процентов, а в январе-феврале 2015 года, по данным директора ипотечного центра «Миэль-Новостройки» Татьяны Гусевой, она снизилась до 25 процентов. Как следствие сократилось и количество продаж — рынок новостроек оказался в серьезной опасности.
Фото: Сергей Фадеичев / ТАСС
На помощь и покупателям, и застройщикам пришло государство — правительство выделило банкам 20 миллиардов рублей для того, чтобы они могли снизить ставки по ипотеке. «Программа государственной поддержки стала тем инструментом, который действительно смог поддержать ипотечный рынок и строительную отрасль в целом. После введения льготной ипотеки доля сделок с привлечением кредитных средств моментально выросла примерно до 50 процентов», — говорит Татьяна Гусева. Во второй половине и в течение 2016 года доля ипотечных сделок на объектах крупных застройщиков вернулась к докризисному уровню и даже превысила его — по данным ФСК «Лидер», показатель доходит до 95 процентов.
«В ближайшие месяцы мы ожидаем рост оформляемых сделок по данной программе. При этом спрос на другие ипотечные программы, на мой взгляд, будет снижаться до окончания субсидирования», — говорит директор департамента ипотечного бизнеса АКБ «РосЕвроБанк» Игорь Пруцков.
А дальше?
После долгих обсуждений на федеральном уровне принято решение о том, что субсидирование ипотеки продлевать не нужно. Правда, ставки начали постепенно уменьшаться и без «костылей» — благодаря снижению ключевой ставки Центробанка до 10 процентов годовых.
В настоящий момент, по информации аналитического центра АИЖК, средняя ставка по программе субсидирования составляет 11,42 процента, при этом средняя ставка на новостройки без господдержки — 12,9, на вторичное жилье — 13,1 процента. Снижение ставок специалисты АИЖК объясняют также усилением конкуренции между банками и совершенствованием своих продуктов ключевыми игроками: «Сначала, в октябре, ставку снизили, задав тренд для всего рынка. Следом о снижении сообщили Сбербанк и ВТБ24. Кроме того, банки предлагают специальные программы ипотечного кредитования, реализуемые совместно с застройщиками», — говорят в агентстве. По сути, сейчас ставки вернулись на уровень 2014 года — тогда они составляли в среднем 12-12,5 процента.
Согласно прогнозам опрошенных «Домом» риелторов, после отмены субсидирования ставки останутся в диапазоне 11-13 процентов годовых. По мнению Алексея Новикова, есть предпосылки и для еще большего снижения — в случае, если Центробанк снизит ключевую ставку еще на полпроцента. В АИЖК также прогнозируют дальнейшее снижение: «По мере достижения Банком России целевого ориентира по инфляции в 4 процента ставки по ипотеке продолжат снижаться и к концу следующего года могут достичь уровня в 11-11,5 процента. По нашим прогнозам, уже в 2018 году ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10 процентов».
Однако агентство не исключает, что в начале 2017 года все же возможен небольшой рост ставок. Впрочем, скорее всего, он будет компенсирован совместными акциями банков и застройщиков. Так же считает Николай Косяк, руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co: «Застройщики продолжат при помощи договоренностей с банками предлагать своим клиентам особенные программы с пониженной ставкой — на весь срок кредитования или только на время строительства новостройки».
Действительно, некоторые девелоперы добиваются весьма привлекательных условий для своих клиентов. Например, компания «Вектор Инвестментс» предлагает на один из своих проектов ставку в 5,5 процента, причем на весь срок кредитования. «Не дожидаясь отмены или очередного продления господдержки ипотеки, мы пошли вперед и субсидируем кредиты за счет собственных средств. Тем самым мы приблизились к ипотечным ставкам европейского уровня», — говорит начальник управления продаж компании Евгений Клец. На объектах московских и подмосковных застройщиков можно встретить ставки в 8 процентов годовых и даже ниже (хотя, справедливости ради, обычно такие условия действуют только в течение первого года).
Как выбрать
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, выбирать стоит не столько программу, сколько банк, как партнера на долгое время, и обращать внимание на все нюансы, включая удобство общения с банком. «Программу кредитования следует выбирать из оптимальных параметров кредита: 30 процентов — первоначальный взнос, срок кредита — до 20 лет, ежемесячный платеж — 35-40 процентов от дохода семьи», — говорит эксперт.
При выборе стоит учитывать не только размер ставки по кредиту, но и дополнительные сборы, а также условия по страхованию жизни и имуществу, оценке недвижимости. «Тем, кто не уверен в одобрении кредита, рекомендуется ориентироваться на лояльность банка. У банкиров есть "нелюбимые" категории заемщиков, например индивидуальные предприниматели. В этом случае банк следует выбирать, изучив отзывы его клиентов. Еще один критерий, на который стоит ориентироваться, — статус и размер банка. Чем крупнее банк, тем, как правило, выгоднее условия для заемщиков», — советует Николай Косяк.
В АИЖК напоминают, что при выборе кредита необходимо оценивать свою платежеспособность и крайне желательно иметь «подушку безопасности» на случай непредвиденных ситуаций в размере 3-6 ежемесячных платежей по займу. В целом же, никакого обвала ипотечных возможностей окончание действия программы господдержки эксперты не прогнозируют — скорее всего, ставки останутся на месте. А если что — подключатся застройщики. Были бы покупатели со средствами на покупку квартиры.