В кризис недовольных стало больше. В этом, в частности, убеждают опросы, организованные Федеральной службой государственной статистики (Росстатом). С 2008 года доля представителей розничной торговли, жалующихся на недостаток платежеспособного спроса и высокие налоги, увеличилась примерно на четверть. А вот общая масса недовольных завышенной арендной платой за кризисный период даже немного снизилась.
И это на самом деле не столько обнадеживает, сколько, наоборот, показывает остроту нынешнего положения и вызывает тревогу за владельцев как торговых, так и офисных помещений.
Какие причины способствуют снижению цен на офисную и торговую недвижимость, рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Цены падают…
Объяснить нынешнее более-менее спокойное отношение предпринимателей к ценам на коммерческие помещения можно только явным падением этих самых цен. Сразу оно в глаза вроде бы не бросается. По данным сайта «Росриэлт», в среднем по России снять офис и впрямь теперь можно на 6,2 процента дешевле, чем в марте 2009 года. Однако покупка офиса в данный момент обойдется на 1,98 процента дороже, чем семь с половиной лет назад. А торговые помещения как будто и вовсе переживают подобие ценового бума. Средняя цена их квадратного метра, выставленного на продажу, поднялась за тот же срок на 4 процента, а сдающегося в аренду — на невероятные 28,5 процента.
Но сейчас мы говорили о росте номинальных цен, который с лихвой на протяжении указанного времени перекрывала инфляция. Всего с марта 2009-го и по сегодняшний день она составила около 80 процентов.
Фото: Денис Гришкин / РИА Новости
Если номинальная стоимость коммерческого сегмента недвижимости за семь с лишним лет почти не изменилась, то реальная сократилась в несколько раз. При этом нынешний год ударил уже и по номинальной стоимости. С января, по подсчетам экспертов сайта «Росриэлт», цены на офисы в среднем снизились на 8,75 процента, а на торговые площади — и вовсе на 17,5 процента. Стоимость аренды помещений упала на 3,2 и 5,3 процента соответственно. Если добавить сюда почти пятипроцентную инфляцию, то вспоминается известная шутка: «Стояли на краю пропасти, но сделали большой шаг вперед». Кажется, собственники торговых и офисных объектов в текущем году очутились как раз в такой ситуации.
…Из-за снижения экономической активности
Ситуация эта тем не менее закономерна. Она отражает неизбежное при нынешнем экономическом спаде снижение спроса на коммерческие помещения. Кризис разоряет предприятия и выгоняет сотрудников на улицу. В первом полугодии 2016 года, по статистике Росстата, было зарегистрировано на 8,2 процента меньше коммерческих организаций, чем ликвидировано. В период с 2008 по 2015 год безработица в Москве выросла более чем в два раза. По оценке экспертов из компании ILM, страна в последние годы потеряла около шести миллионов рабочих мест.
В результате, согласно подсчетам экспертов компании Knight Frank, в 2015 году доля не нашедших применения офисных площадей достигла в столице рекордной отметки в три миллиона квадратных метров, или 20 процентов от имеющегося фонда. В течение 2016 года фонд увеличится еще на 650 тысяч метров, которые удастся поглотить примерно на треть. То есть новый рекорд по количеству вакантного офисного пространства будет поставлен в самое ближайшее время.
Аналогичные «достижения» прогнозируют аналитики и в секторе московской торговой недвижимости. По их оценкам, доля незанятых площадей в нем увеличится до конца года на 3,3 процента и достигнет 16,4 процента.
Фото: Сафрон Голиков / «Коммерсантъ»
…И усиления налогового гнета
В общем, действия владельцев коммерческих помещений логичны. Они просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти на недвижимость покупателей. Но во втором случае проблема заключается не только в малой доходности объектов, но и во все возрастающих затратах на их содержание. Эти затраты может себе позволить не каждый кандидат в собственники.
Речь, во-первых, идет о налоге на недвижимость. С 2015 года он начисляется не по инвентаризационной или балансовой, как раньше, а по кадастровой стоимости объекта. Что это означает на практике, можно узнать из подсчетов, сделанных экспертами РБК на основе сведений из Росреестра. В 2015 году владельцы коммерческой недвижимости в Москве заплатили налогов в шесть раз больше, чем должны были по старым правилам.
Во-вторых, помимо налогов, приходится вносить арендную плату за землю, на которой расположен торговый или офисный центр. Здесь новых ставок не вводили. В Москве порядок взимания арендной платы (1,5 процента от кадастровой стоимости земли) прописан еще в 2006 году. Так что вся проблема упирается «всего лишь» в неуклонный рост кадастровой стоимости и, следовательно, счетов, по которым собственники платят в казну. Согласно официальной презентации от столичной мэрии, в 2014 году он составил в среднем 5,2 процента. В 2015-м ценовая планка поднялась, в зависимости от округа, еще на 0,8-13 процентов.
Очевидно, есть в этом некоторая странность. Как известно, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, а на рынке недвижимость как минимум не прибавляет в цене. Но вот ее кадастровая стоимость отчего-то все равно ползет вверх.
Падение спроса продолжится
В сухом остатке получаем следующее. Доходы коммерческих и торговых центров из года в год падают, а расходы неуклонно увеличиваются. Вывод очевиден: если тенденции не изменятся, коммерческая недвижимость, по крайней мере некоторая ее часть, превратится в полный неликвид.
А изменений, действительно, пока ждать не приходится. Минэкономразвития прогнозирует дальнейшее падение реальных доходов населения и оборота торговли в течение всего 2016 года и незначительный рост того и другого в 2017-м. Следовательно, всплеска спроса на офисы и торговые точки в ближайшие полтора года не произойдет. При этом должны быть введены в эксплуатацию достраивающиеся офисные и торговые центры, поглощение которых, по расчетам аналитиков компании Colliers International, займет три или даже четыре года.
Согласно прогнозу от компании «Битрикс24», многие фирмы будут искать спасение от кризиса в переводе части персонала на надомную работу. В данный момент, по подсчетам аналитиков, в России дистанционно работает только один процент штатных сотрудников, тогда как в США доля надомников достигает трети. То есть тут имеется хороший резерв для оптимизации, использование которого позволит компаниям, опять же, меньше, чем сейчас, нуждаться в офисных помещениях.
Также в ближайшие два года дополнительно увеличится налоговая нагрузка для владельцев офисных и торговых строений. Например, в Москве ее шестикратный рост в 2015 году обеспечила «щадящая» ставка в 1,2 процента. К 2018 году она повысится до 1,5 процента (статья 2 закона города Москвы №64 «О налоге на имущество организаций»). Это сделает коммерческие здания еще менее интересными для покупки и поспособствует дальнейшему снижению цен на них.
Впереди волна банкротств
Насколько именно снизятся цены, сейчас сказать невозможно. Зато куда яснее проглядывают иные последствия падения спроса на торговые и офисные помещения. В 2014 году несостоятельным признан «Морской бизнес-центр» в Калининграде. Сейчас проходят процедуры банкротства сети торгово-развлекательных центров «Торговый квартал», ТРЦ «КомсоМОЛЛ», «Покровский пассаж» и ряда других крупных бизнес-центров.
Многим такая процедура пока только угрожает (например, торговым центрам «Столица» в Ижевске и Перми), но угроза становится все более явной. Вряд ли стоит сомневаться, что очень скоро нас ждет целая волна банкротств в этой сфере.