Недвижимость с поправкой на МЦК Развитие центрального кольца повысит ликвидность квартир

В Москве 10 сентября 2016 года запустили новую кольцевую линию — Московское центральное кольцо. Событие, имеющее большое значение для города, не осталось незамеченным на самом высоком уровне: на открытии присутствовали президент России Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин, которые и стали первыми пассажирами.

Запуск Московского центрального кольца — революция в общественном транспорте, способная повлиять на рынок жилой и коммерческой недвижимости столицы, уверены эксперты. Как именно, разбиралась «Лента.ру»

Коррелирующий эффект

В один из самых амбициозных российских транспортных проектов вложили 237 миллиардов рублей, еще 15 миллиардов планируется инвестировать в ближайшие два года. Больше всего средств направят на интеграцию МЦК с пригородными направлениями — 10,3 миллиарда рублей. На данный момент действует уже более 30 станций МЦК, и их услугами воспользовались в общей сложности более 50 миллионов пассажиров.

Многие участки МЦК проходят через бывшие промышленные зоны, которые в перспективе будут застроены. Вдоль МЦК предполагается возвести жилой недвижимости на 10 миллионов квадратных метров. Уже строится 14 комплексов квартир и апартаментов.

По оценкам экспертов, благодаря МЦК в долгосрочной перспективе вырастет ликвидность жилья, расположенного в пешей доступности от станций центрального кольца, например, в таких районах, как Нижегородский, Хорошево-Мневники, Метрогородок, Коптево.

«Когда развивается транспортная инфраструктура, недвижимость всегда дорожает, — говорит заместитель директора Fromax Group Максим Бабейкин. — Но многое, конечно, зависит от района: если транспортная доступность и до этого была хорошей, то цены вблизи станций МЦК сильно не изменятся». Риелтор Terra House Даниил Пятецкий отмечает: «Развитие транспортной сети обычно приводит к удорожанию недвижимости в среднем на 10-15 процентов». «Я думаю, что развитие МЦК создаст корректирующий эффект: общее снижение стоимости московской недвижимости будет плавным», — добавляет представитель агентства «МИЦ-недвижимость» Александр Сагитов.

Повысится востребованность жилья в тех локациях, где у МЦК нет альтернатив. Это относится к ЮВАО и ЮАО: там из-за высокой концентрации промзон не хватает связующих хорд и станций метро между районами. В таких локациях стоимость квадратного метра жилья может увеличиться на 3-5 процентов. Однако цены на недвижимость в районах, где МЦК дублирует уже действующие станции метро, не изменятся, уверены риелторы. Например, это относится к району Хамовники: в районе шесть станций метро и 22 маршрута общественного транспорта.

Бюджетные офисы

Важное следствие запуска МЦК — развитие прилегающих к кольцу территорий, девелопмент коммерческой недвижимости и открытие новых офисов. Изначально МКЖД работала как грузовая дорога и проходила по промзонам, именуемым «ржавым поясом» города. Этот плотный, малопропускной с точки зрения транспорта и автодорог массив промышленных территорий теперь вольется в экономический оборот столицы, что нивелирует сложившийся трудовой дисбаланс.

Сейчас в Центральном административном округе сосредоточено 40 процентов рабочих мест столицы (2,35 миллиона), хотя живет там только восемь процентов населения. В ближайшее время на пересечении транспортных артерий образуется девять новых деловых центров, и в каждом районе будут созданы по 250-300 тысяч рабочих мест. Появятся новые общественные здания и зоны жилых домов. В списке транспортных узлов, которым предстоит модернизация, — территории рядом с Ярославским шоссе, Рязанским проспектом, метро «Беговая», а также два новых района — Рублево-Архангельское и Коммунарка, куда проведут метро.

Запуск МЦК уже обеспечил рост посещаемости некоторых локаций. Например, станция «Балтийская» расположена так, что ее транспортно-пересадочным узлом выступает торговый комплекс «Метрополис», куда непосредственно попадают пассажиры. Чтобы пройти к «Войковской», необходимо пересечь весь торговый комплекс.

Заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин подчеркнул, что столичные власти возлагают большие надежды на интерес инвесторов к освоению площадок, примыкающих к МЦК. «Капитализация коммерческой недвижимости, которая будет строиться в промзонах вдоль МЦК, будет высокой, она будет пользоваться спросом, что выгодно девелоперам. По сути, транспортно-пересадочные узлы на станциях МЦК поспособствуют формированию так называемого нового торгового пояса столицы», — отметил чиновник.

У бизнесменов, которые ищут помещение под офис, есть широкие возможности для выбора. По итогам третьего квартала застройщики сдали под аренду 171 900 квадратных метров площадей, что в 5,5 раза выше показателя предыдущего квартала. Большая часть недвижимости (63 процента) пришлась на недвижимость класса В+, однако бизнес присматривается и к недвижимости класса А.

«Спрос на качественные офисы класса А растет, а количество вакантных площадей снижается, — рассказал «Ленте.ру» директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев. — За последние два года динамика выхода новых качественных проектов на рынок резко замедлилась, и сегодня наблюдается существенное сокращение нового качественного предложения, арендаторам приходиться выбирать из меньшего количества вариантов. В тоже время, хотя ставки аренды прекратили падение, переход к росту возможен не ранее первого полугодия 2017 года».

Налоговые льготы «спальным резидентам»

Новые деловые и офисные центры вокруг МЦК могут рассчитывать на привлекательные коммерческие и налоговые условия. Столичные власти предлагают систему льгот, затрагивающую реально работающий малый бизнес, социально значимые отрасли и производство. Этим категориям полагается налоговый вычет на площадь в 300 квадратных метров. Кроме того, налог для образовательных, медицинских и научных организаций, расположенных в московских торговых и бизнес-центрах, городские власти снизили в четыре раза. В 2015 году налоговую нагрузку гостиниц сократили практически в три раза. В 2016 году в четыре раза понижена ставка для агрокластеров, в два — для промышленных комплексов. Полностью освобождены от налога технопарки и индустриальные парки. Общая сумма налоговых льгот, предоставленных бизнесу только в 2015 году, достигла трех миллиардов рублей, затронув 1200 объектов недвижимости.

На подобные льготы смогут рассчитывать и резиденты новых офисных и деловых, а также торговых центров, построенных вокруг МЦК.