Большинство россиян — порядка 70 процентов — предпочитают квартиры в новостройках, а не на вторичном рынке недвижимости. В последние годы популяризации жилья «с пылу с жару» способствовало снижение цен застройщиками и падение ипотечных ставок на приобретение именно новых квартир. Но в погоне за свежими метрами среднестатистический покупатель редко задумывается о том, что они могут оказаться хорошо замаскированной тухлятиной.
Как показал проведенный недавно опрос, около 37 процентов россиян выбрали бы новостройку, если бы была возможность в настоящее время купить недвижимость. Еще 12 процентов респондентов заявили, что планируют купить квартиру в новостройке в ближайшее время. 21 процент также выбрал бы новостройку, но с оговоркой — лишь на высокой строительной стадии. Вторичное жилье предпочитают менее трети процентов россиян.
Открытость новому полезна, но скорее в психологии, чем на рынке недвижимости. Покупать квартиры в строящихся домах по-прежнему небезопасно — не зря только обманутых дольщиков в стране более 38 тысяч. А число недовольных первичным жильем исчисляется сотнями тысяч, если не миллионами.
Дом свободный, живите кто хотите
В середине ноября текущего года обманутые дольщики заселились в один из недостроенных домов жилого комплекса «Изумрудная долина» (Одинцовский район Подмосковья). Они решились на столь отчаянный шаг после пятилетнего ожидания ключей. Сейчас, по словам участников акции, они «готовятся встречать Новый год в бетонном мешке»: наряжают елку и зовут президента страны отметить праздник вместе с ними.
Риск недостроя, то есть неполучения обещанных метров, остается главным при приобретении квартиры в новостройке. «Безусловно, покупатель может максимально подстраховаться — выбрать квартиру у застройщика с солидным портфолио, проверить всю документацию на проект, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". — Но так или иначе риск того, что новостройку могут не сдать в эксплуатацию вовремя, все-таки остается. Этому способствуют как макроэкономические факторы, которые почти невозможно спрогнозировать (кризис), так и локальные проблемы — например, устранение замечаний госкомиссии, способное затянуть сроки ввода».
ЖК «Изумрудная долина» в Одинцовском районе
Фото: Бизнес Одинцово
Эксперт приводит примеры известных недостроев: комплекс Sky House (продажи стартовали в 2010 году, сроки ввода перенесены на четвертый квартал 2017 года), ряд корпусов в ЖК «Царицыно». «Всего по России десятки тысяч обманутых дольщиков, официально включенных в реестр. Именно это и заставило задуматься о полной отмене долевого строительства, то есть запрете продавать строящееся жилье», — отмечает Доброхотова.
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов предупреждает: сегодня с рынка недвижимости вымываются небольшие строительные компании, что может привести к росту числа обманутых дольщиков. «Следовательно, потенциальному покупателю сейчас следует быть вдвое разборчивее и отдавать предпочтение проверенным застройщикам с безупречной репутацией, чью финансовую устойчивость можно проверить», — подчеркивает он.
Но проблемы бывают и у именитых компаний — достаточно вспомнить хотя бы «СУ-155». Один из крупнейших российских застройщиков, ежегодно сдававший около 1,5 миллиона квадратных метров недвижимости, в конце 2015 года оказался в критическом финансовом положении. Сейчас проекты группы завершают другие компании. О соблюдении изначально заявленных сроков сдачи домов, естественно, и речи нет.
По оценке Кирилла Кузьмина, директора по продажам Prisma Group, только за октябрь в стране разорились около 70 застройщиков. «Причины всем известны — кризис в отрасли, падение спроса, переизбыток предложения и прочее», — говорит эксперт.
«От риска недостроя уйти полностью не представляется возможным, — подчеркивает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Юрий Аванесов. — Этот риск обусловлен сущностью ДДУ (договора долевого участия в строительстве — прим. «Дома»), так как в отличие от договора купли-продажи объект, который должен передать застройщик участнику строительства, еще не существует. Он будет создаваться в процессе строительства».
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», отмечает: если застройщик банкротится, когда дом построен менее чем на 30 процентов, шансов, что здание все-таки введут в эксплуатацию, очень мало.
СУ-155
Фото: Роман Яровицын / «Коммерсантъ»
Зачем ругаешься, насяльника
Другой страшный сон покупателя нового жилья — дом и квартира оказались совсем не такими, как ожидалось. «Люди выбирают проект, которого еще не существует, и полученный итог может несколько отличаться от созданного на рендерах, — говорит директор по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева. — Однако справедливости ради нужно сказать, что качество проектов значительно выросло за последнее время. Застройщики уделяют больше внимания визуальной стороне: как внешнему, так и внутреннему оформления новостроек».
Действительно, усилившаяся за последние годы конкуренция на рынке жилой недвижимости заставляет застройщиков работать лучше. Но недоделки все равно распространены. «Текущие трубы, не просыхающие стены, ветер из розеток, — перечисляет Кирилл Кузьмин. — Эти риски характерны именно для новостроек, так как покупая квартиру на вторичном рынке, вы наглядно можете оценить свойства дома, который уже отстоялся и обжит».
Есть и непредвиденные обстоятельства, опасные для казавшейся крепкой новостройки: например, движение грунта, способное вызвать просадку дома, образование трещин и даже частичное или полное обрушение здания.
«Существует риск покупки квартиры в новостройке с некачественным ремонтом от застройщика, — добавляет очередную ложку дегтя Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор интернет-сервиса заказа ремонта Rewedo.ru. — В первую очередь это касается домов эконом- и комфорт-классов. Стоимость ремонта от застройщика заложена в цену квартиры. Как правило, квартира с отделкой стоит на 300-400 тысяч рублей дороже, чем без нее. Для покупателя бюджетного жилья эта сумма значительна, и фактически он ее теряет, если начинает новый ремонт, доплачивая не только за новые работы, но и за ликвидацию последствий уже проделанных. Часто низким качеством отличаются перегородок и стяжки. К проблемам со стенами относится заваленность по вертикали, кривая установка, малая толщина и, как следствие, низкая звукоизоляция. Такие перегородки приходится демонтировать и выстраивать заново. Если не заменить неровную и растрескавшуюся стяжку, в скором времени можно потерять даже дорогое финишное покрытие».
Еще один распространенный сюрприз от недобросовестных застройщиков — установка некачественных систем отопления. Покупатели квартир с плохими батареями рискуют замерзнуть или залить свежеприобретенное жилье, а также квартиры соседей.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
«В нашей практике бывали случаи повреждения батарей во время строительства, — рассказывает Роман Шидлаускас, директор по развитию российского представительства компании Global Radiatori. — Согласно нормам застройки, отопительные приборы должны устанавливаться в доме в следующей очереди после окон и дверей, но иногда девелоперы пренебрегают этим правилом. Если строительство идет летом, установка радиаторов до застекления, скорее всего, не принесет проблем. Однако осенью и зимой при резком падении температуры воздуха на улице вода в радиаторах, установленных в помещении, может подмерзнуть равномерно с повышением давления. Эта физическая реакция зачастую приводит к повреждению прокладок между секциями батарей и, как следствие, протечкам».
Определить качество радиаторов, установленных застройщиком, довольно просто: достаточно измерить ширину внутренних ламелей и секций: они должны быть не меньше восьми сантиметров с любой из сторон. Вес каждой секции можно узнать на сайте производителя, название которого, в свою очередь, указано на торцевой стороне батареи. «Если же информация о бренде и модели отсутствует, стоит заменить радиаторы, поскольку это верный признак некачественной продукции», — указывает Шидлаускас.
В целом понятно — подписывая договор с застройщиком, покупатель ориентируется на текстовое описание проекта и на картинки, то есть на сказку о доме. Получив быль, он может быть сильно разочарован.
«Хотя в последние годы конкуренция на рынке первичного жилья настолько высока, что застройщики в основном стараются превосходить ожидания покупателей, а не наоборот, — утешает Ирина Доброхотова. — Так что есть и приятный риск — получить больше».
Пропали ваши денежки
Каждый покупатель жилья, даже приобретающий метры исключительно для собственного пользования, — это, по сути, инвестор. Удешевление квартиры для него крайне невыгодно. А это возможно — особенно в сегодняшних рыночных условиях.
«Потеря стоимости и ликвидности объекта, удешевление жилья на падающем рынке — это риск текущего момента, — поясняет Кирилл Кузьмин. — В перспективе года-двух просадку процентов на пять можно вполне закладывать в расчет. То есть это риск потери в деньгах, хотя он и не столь значителен. Сюда же можно отнести проблемы с инфраструктурой, которые также повлияют на цену жилья. Например, в Москве вы покупаете квартиру в тихом красивом месте, а через год рядом прокладывают очередную хорду или рельсы под линию метро. Или "точечно" построят еще один дом прямо у вас во дворе. В области обратные проблемы: например, вам пообещали, что после заселения дома в ваш район проложат новую дорогу, построят детский сад и школу во дворе и даже метро проведут. А на деле вы будете годами жить в чистом поле, ожидая реализации этих планов, которые могут и вовсе не воплотиться».
По данным «НДВ-Недвижимость», за третий квартал 2017-го «квадрат» в новостройках Москвы (в пределах старых границ города) подешевел на полтора процента. Средняя стоимость квартиры в России с начала года снизилась более чем на три процента, до 2,8 миллиона рублей.
Таким образом, тенденция к падению цен на недвижимость сохраняется. Для тех, кто только планирует покупку жилья, это хорошо. Но уже заключившие сделку автоматически становятся не только новоселами, но и потенциальными горе-инвесторами.
И все же эксперты солидарны с рядовыми гражданами: на сегодняшний день приобретение квартиры в новостройке менее рискованно, чем покупка жилья на вторичном рынке. У секонд-хенда свои минусы, и их немало.
Чтобы минимизировать риски, директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов рекомендует начинать выбор жилья в строящемся доме с изучения рынка первичной недвижимости, информации о застройщике, просмотра всех возводимых им объектов и, конечно же, проектной документации.
«Если застройщик достаточно известен, у него нет багажа сорванных сроков строительства, активность на площадках видна невооруженным взглядом, продажа квартир производится строго по договорам долевого участия, а строительство осуществляется на собственные средства — можно смело ехать в офис продаж», — резюмирует эксперт.