Урбанисты и футурологи называют малоэтажную застройку — дома высотой три-восемь этажей — «фундаментом города будущего и жилья для людей». Дома низкой этажности уже сейчас становятся основными полигонами для инноваций — например, в них удобнее всего доставлять товары дронами.
По данным Urban Group, доля покупателей, которые хотят жить в комплексах малой и средней этажности, в массовом сегменте растет — в 2017 году с 45 процентов она увеличилась до 67. Предложение в сегменте мало- и среднеэтажного жилья, разумеется, не покрывает существующий спрос: доля малоэтажных домов в Москве не превышает 6 процентов от общего объема предложения, подсчитали аналитики.
Американская мечта
Кризис, который пережили многие европейские страны после Второй мировой войны, а также ставка на городское планирование «нового времени» привели к появлению в Швеции, Финляндии и Голландии прекрасных малоэтажных кварталов, напоминают в архитектурном бюро Panacom.
Тогда же была представлена концепция mixed (смешанной) застройки — смешение зданий различной высотности и типологии: на территории есть башня-доминанта с дешевым, часто социальным жильем, рядом — 5-8-этажные дома с лучшими характеристиками. Вокруг также есть 2-5-этажные дома типа таунхаусов, коттеджная застройка, блокированные здания. Микст-концепция с честью выдержала испытание временем: даже спустя 60-70 лет это самые востребованные кварталы.
Фото: Jasper Juinen / Reuters
«Конечно, концепция малоэтажной страны хорошо реализована в Соединенных Штатах, — делится Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Но если в 1960-х работающий американец мог себе позволить иметь дом размером 120-150 квадратных метров и при этом выплачивать ипотеку и содержать неработающую жену и двоих детей, то сегодня живут в собственном доме только семьи, где есть два работающих члена семьи и только один ребенок. Покупательская способность серьезно упала, однако люди уже привыкли к определенному уровню комфорта, и компромиссным вариантом стало строительство малоэтажного многоквартирного жилья или таунхаусов».
Если в США и Европе к малоэтажным городским домам переходили от коттеджного строительства, то в России традиционно пошли своим, особым путем: к концу XX века любое городское жилье этажностью выше пяти (а другого в центре Москвы и Петербурга к тому времени уже не осталось) перестало пользоваться спросом, и в моду вошли загородные дома. «Но расхожее мнение о том, что только высотками можно решить вопрос обеспеченности жильем, ошибочно, — убежден Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал». — В 2014 году мы представили для правительства Санкт-Петербурга исследование "Абстрактный квартал", которое наглядно показало, что согласно действующим нормам можно строить дома средней этажности 5-8 этажей вместо 25, не увеличивая размер участка, при этом сохраняя ту же плотность — 450 человек на гектар. В том варианте, который мы предложили, среднеэтажная застройка предлагает расположение паркингов прямо под домами, приватные дворы и как результат более близкие отношения с соседями (дом на 50 квартир, а не на тысячу), а также наличие возможностей для развития конкуренции за счет межевания, что может изменить ситуацию с монополией крупных компаний на застройку города».
Мировые исследования показывают, что для комфортной застройки максимальная плотность населения — 450 человек на гектар. Именно этого показателя авторы придерживались в исследовании. Но что касается новых районов того же Санкт-Петербурга на границе с областью, фактически допустимая норма там превышается почти в два раза. По словам аналитиков, это приводит к проблемам, связанным с отсутствием соответствующей транспортной и социальной инфраструктуры. «Ну а вопрос о содержании зданий еще впереди, об этом пока вообще никто не думает», — вздыхает Михаил Голубев.
Все выше и выше
Сегодня средняя этажность новостройки в Москве равна 17 этажам, что на несколько этажей выше, чем в 2016 году. Высотное строительство в столице по-прежнему актуально, и предпосылок к изменению этой тенденции пока не предвидится, отмечает Анастасия Малкова, коммерческий директор группы компаний Stone Hedge. Непопулярность малоэтажного строительства в черте города традиционно связана с низкой рентабельностью таких проектов для застройщиков.
Фото: Lucy Nicholson / Reuters
«Если мы говорим о московском проекте высотой от 3 до 7 этажей, то плотность застройки для него равна примерно 5-7 тысячам квадратных метров на гектар, в то время как все девелоперы сегодня реализуют проекты с плотностью 25 тысяч "квадратов" на гектар, — поясняет Анастасия Малкова. — Строительство малоэтажного жилья может быть оправдано, только если это проект класса премиум или de luxe, где на стоимость квадратного метра накладываются дороговизна строительных материалов, премиальный сервис и другие характеристики».
Если население концентрируется в отдельных мегаполисах, то плотность застройки (то есть этажность) неизбежно будет возрастать, хотя слишком многое по-прежнему определяется градостроительной моделью, которую выбирают власти, соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. К примеру, в Москве с населением порядка 13 миллионов человек на один гектар приходится около 9 тысяч квадратных метров жилья, тогда как в Токио, где проживают 9 миллионов, плотность застройки достигает 17 тысяч «квадратов» на гектар.
«Во многом относительная малоэтажность Москвы — это наследие советской модели градостроения, когда ставка делалась преимущественно на мало- и среднеэтажные дома (хотя со временем этот подход также дрейфовал к большей этажности), — продолжает Литинецкая. — Поэтому, несмотря на общую тенденцию к урбанизации, росту стоимости земли и жилья, градостроительный подход может быть разным. В наиболее комфортных странах Европы с высоким уровнем жизни мы увидим преобладание малоэтажного строительства (Хельсинки, Стокгольм, Осло, Копенгаген, Гамбург), хотя есть и исключения, которые касаются в основном крупных столиц и центров экономической активности (Лондон, Париж, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен)».
Комфортная этажность не существует вне контекста, а зависит от морфологии городского ландшафта: у Центрального парка в Нью-Йорке — это 25-й или 45-й этаж с видом на этот парк, а на 3-м этаже того же дома в окружении насыщенного трафика жилье оказывается совсем не комфортным, поддерживает Арсений Леонович, основатель и главный архитектор бюро Panacom.
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
Эксперты «Дома» напоминают и о том, что в Западной Европе и США распространена практика, когда инвестор, возводящий жилье, не обязан проектировать и строить коммуникации, эти расходы берет на себя государство. В России городские кварталы с антропоцентрической средой в современной истории также получались только тогда, когда «дарили» дороги, коммуникации, освещение улиц, тротуары.
«Например, подобные проекты создавались в советский период в Дубне, в новосибирском Академгородке, в Пущино, Черноголовке, — перечисляет Арсений Леонович. — Другой вариант — когда малоэтажная застройка жестко регламентирована, существуют нерушимые стандарты по высотности. Есть еще третье — сегодня, скажем, в Анадыре или под Пермью ни технологии, ни материалы, ни бизнес-процессы вам не позволят построить 30-этажное здание. Там нет перегретого земельного рынка, есть баланс территорий, ресурсов, покупательского спроса, который не позволит появиться ценнику в 200 тысяч рублей за метр. Но, начиная с центральных кварталов, и в этих городах начнут возникать высотные здания, и тогда мы вновь обратимся к застройке "микст", где есть и структурообразующие доминанты-башни, "звучащие" в скудном городском ландшафте, и 90 процентов застройки, соразмерной и комфортной человеку».
«Но это большой вопрос, является ли малоэтажная застройка настолько важным условием комфортной городской среды будущего, — парирует Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам группы «ПСН». — Да, во многих европейских городах в историческом центре установлено ограничение на высотное строительство и разрешено строить здания максимум до семи этажей. В некоторых районах Лондона максимальная высота зданий вообще 3-4 этажа, и здесь крайне сложно будет получить разрешение на высотную застройку. Но если для Западной Европы характерны старинные города с малоэтажным центром, то для Азии и Америки — высотки и небоскребы в центре города. Еще один интересный пример застройки — Сантьяго, где исторически центр был малоэтажным, со старыми фасадами и ветхими жилищами. Застройщики, стремившиеся развивать центр города, долгое время не могли получить разрешение на строительство высотных зданий и начали возводить их в другой локации, чуть дальше от центра. За короткий промежуток времени появились современные фешенебельные здания и пятизвездочные отели. Таким образом, центр и городская культура могут смещаться в сторону более комфортных проектов и инфраструктуры».
Элита общества
После распада СССР строить малоэтажные дома «для народа» в черте города перестали вовсе — практически все проекты от двух до восьми этажей в Москве и Санкт-Петербурге возведены в так называемом элитном сегменте.
Фото: Seth Wenig / Reuters
«Даже в Подмосковье, где есть малоэтажная застройка, это тоже не массовый продукт, а довольно дорогостоящее жилье, — поясняет Александр Балабин, генеральный директор проектной компании «Северин Проект». — Поселки, на территории которых возникают многоквартирные малоэтажки, — это дома, где владельцы коттеджей могут купить квартиру для своих родителей или персонала, если не хотят, чтобы те жили с ними в одном доме. В Москве было немало проектов, которые инициировались как малоэтажные, но почти всегда возникала коллизия между количеством квадратных метров, на которые хочет выйти застройщик, чтобы окупить проект, и существующими законодательными регламентами: с учетом площади участка, расстояний между домами, необходимой инсоляцией, выравнивания сложного рельефа для доступа инвалидов и прочих норм количество этажей в домах вырастало в разы».
Одним из способов сделать Москву малоэтажной эксперты называли строительство на так называемых присоединенных территориях — согласно концепции, застраивать Новую Москву предполагалось домами не выше девяти этажей. Но, по словам Марии Литинецкой, в итоге малоэтажные проекты составляют там лишь 22 процента от общего объема первичного рынка. Хорошие новости — жить в небольшом доме там может быть даже дешевле, чем в «башне»: в среднем стоимость «квадрата» в малоэтажных комплексах в ближнем поясе МКАД достигает 85-90 тысяч, что немногим дешевле или сопоставимо с ценой метра в многоэтажных проектах в данной локации.
В свою очередь, в предложении Петербурга и Ленинградской области на малоэтажные дома приходится более 10 процентов рынка, и их доля продолжает расти, отмечает Наталья Иванова, генеральный директор компании «Патриот-Нева».
Я знаю, город будет
Несмотря на все «но», эксперты все же называют малоэтажную городскую застройку «безусловным будущим России». «Малоэтажная застройка является менее урбанизированной, а значит, оказывает менее пагубный эффект на экологическую обстановку, — указывает Владимир Яхонтов. — За счет меньшей нагрузки на техногенные слои земли и меньшего давления на грунты малоэтажка менее опасна для водоносного слоя земли и не ведет к появлению карстовых пустот. В ней "больше воздуха", она способствует лучшей проветриваемости территории. Как известно, самый свежий воздух поступает по рекам, поэтому застраивать поймы рек высотным жильем — значит кардинально нарушать экологическую обстановку. Наглядный пример — территория Мякининской поймы на северо-западе, которая плотно застроена многоэтажками. Это повлияло на ухудшение экологической обстановки не только в районе застройки, но и во всей Москве в целом, так как роза ветров направлена с северо-запада на юго-восток. С этой точки зрения весь Красногорск должен был быть исключительно малоэтажным».
Фото: Алексей Куденко / РИА Новости
Мария Литинецкая соглашается: малоэтажные проекты в черте города более комфортны для проживания, а ресурсосберегающие технологии позволяют сделать их более экологичными, чем 20-30 лет назад. «Кроме того, в России пока еще не до конца разрушена созданная в СССР единая энергосистема, которая позволяет давать дешевое электричество и тепло, — напоминает эксперт. — Это позволило бы снизить стоимость коммунальных ресурсов для жителей малоэтажных домов, что особенно актуально при невысоких доходах населения и суровых климатических условиях».
Постоянно критикуют «коврово-башенные бомбардировки» и урбанисты, и футурологи, отмечая, впрочем, что построить город-сад в России непросто. «Но вот если речь идет об освоении масштабной территории и девелопер отчасти берет на себя функции властей по планированию, экономике и привлечению инвесторов, то государство готово оказывать поддержку, — убежден Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник «Южный». — Например, застройщик прокладывает коммуникации, создает рабочие места и обеспечивает комплексное развитие территории или региона, а государство способствует строительству школ, больниц, детских садов и объектов транспортной инфраструктуры».
Продадим дорого
Успешные малоэтажные проекты в городской черте пользуются стабильным спросом и демонстрируют высокую динамику продаж. «Московские покупатели больше не делают выбор в пользу крупных объектов, количество квартир в которых исчисляется тысячами, — констатирует Алексей Болдин, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест». — К тому же, по нашим наблюдениям современные клиенты достаточно осторожно относятся к слишком выделяющимся из общей палитры застройки проектам, нарушающим архитектурную ткань среды, в том числе, с точки зрения высотного регламента. Однотипные высотные дома, десятилетиями строившиеся кварталами, создали у людей желание получить что-то индивидуальное, эмоциональное. В России сегодня все громче заявляет о себе новое поколение покупателей жилья — молодых, с современными взглядами на качественную городскую среду. Именно они готовы платить на 10-15 процентов больше, если преимущества проекта для них являются очевидными».
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, парирует: влияние урбанистов и футурологов в России на общество пока не слишком велико, и пока девелопер может извлекать прибыль из строительства высоток, он будет это делать.
Изображение: страница Gatchina Gardens во «ВКонтакте»
«Хотя малоэтажные проекты обладают устойчивым спросом со стороны покупателей, однако по ряду причин многие клиенты по-прежнему предпочитают многоквартирные дома, — соглашается Мария Литинецкая. — Чаще всего это связано с отсутствием собственной социальной инфраструктуры, ведь масштаб малоэтажных проектов не всегда обуславливает формальную необходимость строительства собственных детских садов или школ, хотя фактически они нужны, особенно в Новой Москве. Тем не менее я полагаю, что покупателей могло быть гораздо больше, если бы и объем предложения возрос».
В среднем по рынку стоимость малоэтажных проектов практически не отличается от расценок на жилье в многоквартирных домах, добавляет Литинецкая. Однако в мультиформатных проектах, где сочетаются сразу несколько концепций, девелоперы позиционируют малоэтажные дома (отдельные коттеджи, таунхаусы) как более комфортное жилье с соответствующей наценкой, которая может достигать 10-20 процентов.
Прилетит вдруг волшебник
Небоскребы появились не тогда, когда кто-то решил строить очень высокие дома, а тогда, когда человек по фамилии Отис придумал лифт и механизмы, позволяющие его безопасно эксплуатировать, напоминает Алексей Болдин. Именно технологии будущего будут диктовать предпочтения, в том числе, с точки зрения высотности жилья. «Но мы должны понимать, что новые технологии превращают город в медиапространство, — размышляет Наталья Осетрова. — Города переходят к новой стадии развития на основе высокотехнологичных отраслей. Такие территории являются лидерами рынка глобальной конкуренции за инвестиции, а требования этого рынка меняются очень быстро».
Именно города с малоэтажной застройкой уже сейчас становятся полигонами для инноваций: доставки товаров дронами, роботизированной торговли, внедрения технологий искусственного интеллекта, и вообще — «автономного плавания» жильцов. «Мы изучили эффективность внедрения всех существующих в мире "умных технологий" в эксплуатацию отдельного дома и выявили, что некоторые действительно имеют смысл, — делится Михаил Голубев. — Технологии создают сервисы и новую систему управления. Первым делом мы, например, будем внедрять системы smart-metering британской компании Technolog, до сих пор не применяемые в нашей стране».
Более скептичен Сергей Гудков, управляющий партнер компании «Инициум». «Да, крупные розничные магазины в США тратят миллионы долларов на разработку летающих аппаратов для доставки малогабаритных товаров, — соглашается эксперт. — Основная цель — экономия на доставке, улучшение сервиса. Малоэтажная застройка, традиционная для США, безусловно, упрощает задачу, ведь доставить посылку на лужайку перед домом легче, чем в квартиру на 22-м этаже. Но текущие успехи не позволяют говорить, что эти технологии заработают завтра. Есть ряд вопросов, на решение которых уйдут годы. Предстоит разработать законы и регламенты, например, решить, что будет, если дрон залетит не туда или будет мешать пассажирским самолетам. Актуальная задача — не допустить падения посылки и самого дрона на головы прохожим в случае его поломки. Ветер, резкое снижение температуры, снег, град и прочие радости, которые в США воспринимаются как стихийное бедствие, для России ведь вполне привычны. Добавьте сюда вопросы сохранения конфиденциальности (дроны будут использовать камеры для поиска места, и никто не гарантирует, что фотографии пунктов доставки не станут достоянием общественности), и вы поймете мой скепсис относительно развития доставки дронами в малоэтажные дома в России».