Санкции и соответствующие ограничения в сфере бизнеса привели к тому, что в последние 2-2,5 года количество американских клиентов на рынке аренды дорогого жилья Москвы значительно поубавилось.
«Сегодня как в городе, так и в Подмосковье процент экспатов среди нанимателей крайне низкий, а американцев у нас вообще не было уже давно», — говорит директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. «У нас в последнее время достаточно много клиентов из Китая, Японии, из Италии. Из Германии тоже есть. Но из США, как и из Великобритании, — буквально единицы», — подтверждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Другой менталитет
Впрочем, даже без санкций, как говорят риелторы, работающим в России гражданам США не очень нравится жить в российской столице. «Американцам не очень подходит Москва в качестве места для проживания. Во-первых, их не устраивают форматы нашего жилья. Выросшие в "одноэтажной Америке", они и тут стремятся искать аналоги и сталкиваются с тем, что таковых очень мало. Во-вторых, им не хватает пространства и света даже в самых просторных по нашим меркам квартирах. И наша нацеленность на европейскую прагматичность и практичность не способствует тому, чтобы ситуация изменилась и в будущем», — объясняет Марина Шекера.
Еще один наш минус в глазах американского потребителя — особенности юридического оформления сделок. Экспаты, и особенно из США, очень требовательны к договору. «Они привыкли, что у них на родине их права защищены на 100 процентов. Взять хотя бы такую деталь: в Америке собственник по окончании срока действия договора аренды должен предложить пролонгацию тем, кто уже снимает у него жилье. И нравятся ему арендаторы или нет — неважно. Если они исполняют свои обязательства, то выселить их невозможно», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. В России же, по ее словам, они сталкиваются с другой действительностью — если стороны не договорились о бюджете или владелец просто передумал сдавать недвижимость, то он в любой момент может без существенных последствий для себя указать арендатору на дверь.
Также в США владелец недвижимости не может поднимать стоимость аренды более чем на два процента в год. «Для нашего рынка это очень маленькая сумма. При таких условиях, сдав квартиру 20 лет назад за 150 тысяч рублей, ее владелец сегодня смог бы получить за нее лишь на 60 тысяч рублей больше», — продолжает Румянцева. На российском рынке при расчете увеличения арендных ставок за максимум, как объясняет риелтор, принята ставка рефинансирования. Сейчас она составляет 7,5 процента. «Для американцев это очень много», — замечает она.
Фото: Денис Синяков / Reuters
Кроме того, как говорит Марина Шекера, соотношение «цена-качество» тоже складывается не в пользу российской действительности. «За тысячу долларов в США человек может снять жилье, которое в разы превосходит по качеству и потребительским характеристикам сопоставимые по цене московские квадратные метры», — констатирует эксперт.
Привет из 90-х
Впрочем, как говорит Вадим Ламин, американские клиенты тоже далеко не все — ангелы. «С учетом тех новых прецедентов в нашей практике, которые как-то связаны с гражданами США, у меня складывается впечатление, что сейчас к нам едут, видимо, не лучшие представители населения Штатов. Мы уже почти не видим тех респектабельных, законопослушных представителей американского бизнеса, которые были раньше. Сейчас приходится сталкиваться с людьми, которые, по моим личным ощущениям, несут какую-то ауру авантюризма», — говорит эксперт.
Он даже привел два конкретных примера. «Недавно из квартиры на Кутузовском проспекте пришлось выселять одного американца. Он раньше в течение года снимал жилплощадь у пенсионерки по договору и исправно платил. А потом попросил хозяйку продлить договор. Та, доверчивая особа, махнув рукой, ответила: "Да живи, сынок, без всяких договоров, как платил, так и плати, я тебе верю". А "сынок" перестал отдавать бабушке деньги и при попытках с ним поговорить начал включать аргумент "я рюсски плехо понимать". Так он бесплатно прожил почти год. Пенсионерка попросила ей помочь, и мы написали официальное представление на оплату, после чего жилец благополучно съехал», — поделился историей риелтор.
Он же рассказал еще об одном случае, когда владельцу квартиры пришлось при обратном приеме объекта частично удержать с арендатора страховой депозит, так как помещение и мебель были в ужасном состоянии.
При этом Вадим Ламин уточняет, что многие из этих новых американских клиентов — это бывшие «наши»: русские и еврейские эмигранты. Риелтор посетовал, что их представления о российской действительности сохранились на уровне 90-х годов прошлого века. «Люди почему-то думают, что здесь по-прежнему дикий капитализм, как в те годы, когда они здесь жили. И очень удивляются, когда выясняется, что многие вещи регулируются законом, что надо получать справки, заниматься оформлением и регистрацией, платить налоги. Казалось бы, в Америке они ко всему этому привыкли. Но при этом очень негативно принимают тот факт, что и в России появилось нормальное правовое регулирование и его требованиям нужно соответствовать. Мы только недавно занимались продажей квартиры одного такого господина. Несмотря на то, что человек достаточно обеспеченный, он то и дело пытался уговорить нас пойти на нарушение правовых регламентов, чтобы сэкономить лишнюю копейку», — рассказал Ламин.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Хотя, как отмечает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова, типичный американец, как правило, бережно относится к арендованной квартире и имуществу. В числе прочего и потому, что многие арендаторы из США имеют большой опыт переездов как локальных, так и международных.
Екатерина Румянцева даже говорит, что многие американцы возят с собой свою мебель. «Поэтому их запросы на поиск часто касаются пустых апартаментов без мебели. Это отчасти объясняется тем, что в Штатах развита культура именно аренды недвижимости для жизни», — поясняет специалист.
В поиске компромиссов
Как бы там ни было, в Москве сейчас проживают порядка четырех сотен граждан США. В основном все они снимают дорогое жилье. Как же при всех противоречиях им удается находить подходящие варианты? Где живут американские экспаты в Москве, какие районы они предпочитают и каков их «райдер» при выборе вариантов?
Риелторы говорят, что физические лица крайне редко обращаются к ним за помощью. В основном все вопросы решаются через работодателей. По словам Марины Шекеры, подавляющее большинство арендаторов-американцев занимают жилье по договорам, которые корпорации, где они работают, заключают с российскими арендодателями. При таком подходе для них решаются многие проблемные вопросы.
«Корпоративные юристы предусматривают буквально все риски. Если подбор недвижимости в аренду ведет американская компания, то в договоре аренды обычно прописываются мельчайшие детали, и документ составляется таким образом, что в него потом невозможно внести изменения. Поэтому собственнику нужно быть готовым к тому, что ему будут звонить даже в том случае, если в квартире, к примеру, перегорела лампочка», — рассказывает Екатерина Румянцева.
Елена Куликова отмечает, что предпочтения клиентов по выбору локации и формата недвижимости во многом зависят от того, с семьей человек временно перебрался в Россию или нет. «Семейные пары без детей или клиенты-одиночки предпочитают городской формат жилья с ремонтом. Либо в стиле "легкая классика", либо минимализм. Такие клиенты ценят исторические особняки в центре города с высокими потолками. Если в квартире, например, есть качественный паркетный пол, то американский клиент с большой вероятностью обратит на него внимание. Существенным плюсом наверняка станет камин», — говорит Куликова.
Семьи с детьми, в свою очередь, предпочитают форматы малоэтажной застройки, для них важно расположение жилья рядом со школой, они любят находиться в международном коммьюнити. Для таких клиентов одинаково приемлемы для аренды как отдельный дом, так и таунхаус.
Локации, которые, по словам Елены Куликовой, предпочитают клиенты из США: в центре — Арбат и Кропоткинская, а в более удаленных районах — Покровские холмы, Серебряный бор, Покровское-Глебово, поселок Росинка.
«Бюджеты американских клиентов различны. Как правило, они зависят от позиции арендатора в корпорации и существенно не отличаются от европейских и азиатских компаний — в среднем это 5,5 тысячи долларов США в месяц (диапазон арендных ставок — от трех тысяч до 12 тысяч долларов)», — отмечает Куликова.
Сейчас общая политическая и экономическая ситуация не способствует возвращению экспатов в столицу в целом, и американцев в частности. «Конечно, нам не хватает клиентов в их лице, но рынок уже стал перестраиваться под новые условия», — резюмирует Марина Шекера.