Первый квартал 2018 года стал знаковым для рынка недвижимости Московского региона — впервые предложение жилья в массовом, то есть, недорогом, сегменте в столице превысило показатели области. «Дом» решил разобраться, кто и что скупает в Москве, пользуясь сложившимися условиями.
«Начиная с 2014 года, на рынке московского региона наблюдается смещение предложения в пользу Москвы. Если по итогам 2014 года отношение объема экспонируемых лотов в Москве и Московской области было равно 23 и 77 процентам соответственно, то к началу 2018 года показатели сравнялись», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Как отмечают аналитики компании ЦИАН, впервые объем активного предложения квартир в Москве превзошел областные показатели в марте 2018-го — на 0,2 тысячи лотов. В апреле этот разрыв продолжил расти — в так называемой Большой Москве (старые территории города плюс ТиНАО) выставлено на продажу 55,3 тысячи лотов, в Московской области — 54,6 лотов. Год назад соотношение было 71,2 тысячи на 59,2 тысячи — в пользу Подмосковья.
Динамика по сделкам тоже в пользу столицы: в Москве объемы потихоньку растут, в области — снижаются. Так, по данным Росреестра, в Москве в старых границах в апреле 2018 года было реализовано 3,9 тысячи лотов (на 0,8 процента больше, чем в марте), в ТиНАО — 2,14 тысячи (на 6,1 процента больше, чем в марте). Выручка девелоперов в апреле составила порядка 53,7 миллиарда рублей — это почти пиковый показатель за всю историю наблюдений, больше было только в декабре 2017-го. По отношению к апрелю 2017-го рост выручки составил плюс 33 процента в «старой» и плюс семь процентов — в Новой Москве.
Фото: Михаил Терещенко / ТАСС
В Московской области, как отмечают в ЦИАН, в 100 крупнейших ЖК, на которые приходится 85 процентов рынка, в апреле зарегистрировано 4,7 тысячи сделок (на 3,7 процента меньше, чем в марте). Выручка же подмосковных девелоперов по сравнению с показателями апреля 2017-го сократилась на восемь процентов.
Суммарные показатели первых месяцев 2018-го выглядят на фоне аналогичного периода 2017-го еще более эффектно.
Рекорд на рекорде
В отделе аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet подвели итоги четырех месяцев продаж в Большой Москве — за этот период зарегистрировано более 22,3 тысячи ДДУ, и это на 37 процентов больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Как отмечает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, самым востребованным у покупателей продуктом остаются компактные студии и однокомнатные квартиры — в Новой Москве на их долю приходится 47 процентов всех покупок, в «старой» — 53 процента. «Кроме того, в старой Москве существенно больше спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры, причем как в бизнес-классе, так и в сегменте “комфорт”», — добавляет эксперт.
Аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают, что максимальный прирост продаж в первом квартале 2018 года пришелся именно на демократичный комфорт-класс — сделок стало больше на 67 процентов, чем в первом квартале 2017-го. В проданных квартирах спрос вырос почти вдвое, в метрах — в 1,8 раза. Некоторое расхождение в цифрах объясняется тем, что площади квартир в выводимых на рынок и, соответственно, приобретаемых ЖК постепенно продолжают снижаться. По статистике «Миэль-Новостройки», средняя площадь купленной в столице квартиры к началу второго квартала 2018 года составила 52 квадратных метра — это на 10 процентов меньше, чем годом ранее. Особенно значительно сократилась площадь квартир, приобретаемых со 100-процентной оплатой, — на 14 процентов, с 61,3 до 52,6 квадратного метра. Но и ипотечники потихоньку умеряют аппетиты: средняя площадь ипотечной квартиры сократилась за год с 62,8 до 55,3 квадратного метра — на 12 процентов. Причиной в компании называют отсутствие роста доходов населения.
Фото: Антон Денисов / РИА Новости
Парадоксы спроса
Получается, что доходы не растут, а спрос на недвижимость — таки да. Просто люди, во-первых, стали выбирать квартиры покомпактнее — благо, в новых проектах такого жилья много.
Во-вторых, снижается средний бюджет покупки столичной квартиры (в основном как раз за счет более компактных площадей). «По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в массовом сегменте остановилась на уровне 6,53, а двухкомнатной — 9,61 миллиона рублей, — говорит Мария Литинецкая. — К началу 2018 года на рынке массово экспонировались студии со средним бюджетом покупки 4,87 миллиона рублей, а минимальный бюджет покупки, если брать и квартиры, и апартаменты, составляет сейчас порядка двух миллионов рублей».
В-третьих, сказывается повышение доступности ипотеки.
В частности, по подсчетам аналитиков компании «Метриум», с начала года число ипотечных сделок в столице выросло на 84 процента по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Такая беспрецедентно высокая активность сопровождалась и соответствующей динамикой продаж — по статистике продаж компании, сделок с новостройками стало больше на 41 процент, со вторичным жильем — на 26 процентов. «По сравнению же с январем-апрелем докризисного 2014 года спрос на первичное жилье в Москве вырос в три раза, — рассказывает Мария Литинецкая. — Главным стимулом для покупателей остается доступная ипотека». По словам эксперта, в начале апреля средневзвешенная ставка по выданным кредитам достигла очередного минимума в 9,54 процента, а к концу года может подойти и к рубежу 8-9 процентов. Не стоит забывать и о программе льготной ипотеки, по которой семьи с двумя и более детьми могут рассчитывать на 6-процентную ставку по кредиту в течение 3-8 лет.
Как итог, спрос на жилье удается поддерживать — при этом в его структуре происходят определенные подвижки, в частности, растет доля молодых покупателей. По статистике ФСК «Лидер», например, средний возраст покупателей снизился за последнее время на год-полтора, при этом доля покупателей в возрасте 25-34 года выросла на 24 процента, 18-24 года — на 16 процентов.
«Практически все девелоперы отметили "омоложение" портрета клиента, — говорит Литинецкая. — На рынок вышли бывшие студенты, которые предпочли аренде жилья собственную квартиру, как правило, студию».
Еще один момент — рост спроса на московскую недвижимость со стороны покупателей из регионов. О такой тенденции говорят и в ФСК «Лидер», и в «Метриум». Причем тренд характерен не только для демократичного сегмента.
По статистике международной консалтинговой компании Knight Frank, в структуре инвестиционных сделок с московскими новостройками доля покупателей из регионов превысила 25 процентов — и речь идет о жилье в бюджете до 10 миллионов долларов включительно. Год назад доля инвесторов-регионалов не превышала десяти процентов.