Просторное жилье — хорошо, тесное — плохо. Это вроде бы очевидное утверждение опровергают продажи квартир на вторичном рынке. По статистике риелторов, три четверти экспонируемых в сентябре 2018-го многокомнатных квартир — второй свежести: эти объекты простаивают непроданными два года и более. «Лента.ру» опросила участников рынка, чтобы разобраться в причинах такой немилости.
Статистику, по которой порядка 75 процентов вторичных многокомнатных квартир, выставленных на продажу в Москве, не могут найти покупателей уже на протяжении двух и более лет, в начале сентября представили аналитики «Инком-Недвижимость».
По их данным, на долю больших квартир в сентябре вообще пришлось более половины (52 процента) всего вторичного предложения. Год назад показатель был на уровне 44 процентов. Причина динамики, по мнению аналитиков компании, простая: завышенные ценовые ожидания продавцов. У этого есть свои объяснения: обычно большие квартиры продают, чтобы купить две-три поменьше. И снижать цену владельцы чертогов соглашаются легко, лишь видя, что «однушки» и «двушки» тоже дешевеют. Причем, как говорят риелторы, даже в этом случае продавцы обычно «доходят» до решения сделать скидку через несколько месяцев — до полугода — с момента, как убедились в том, что бюджет покупки нужных им вариантов снизился.
В итоге, по статистике «Инкома», среднюю трехкомнатную квартиру в Москве ее собственники продают с 12-процентным дисконтом, четырехкомнатную — со скидкой в 8 процентов.
Как рассказала «Ленте.ру» аналитик ЦИАН Мария Борисова, в их базе объявлений доля вторичных «трешек» в сентябре 2018-го составляет 30 процентов (за год показатель вырос на 4 процента), а четырех- и пятикомнатных квартир — в совокупности около 5 процентов. Этот показатель в течение года оставался стабильным. «Спрос на трехкомнатные и более квартиры, по нашим данным, в абсолютном выражении растет, — успокаивает Борисова заинтересованных в продаже собственников просторного жилья. — За первое полугодие 2018-го объем продаж таких квартир вырос на 45 процентов относительно первого полугодия 2017-го». Динамика, как подчеркивает эксперт, характерна и для общего спроса на вторичное жилье — поэтому доля многокомнатных квартир в объеме продаж осталась стабильной — 20 процентов. Такой показатель в ЦИАН не меняется в последние три года.
На рынке новостроек показатели гораздо скромнее. Но это касается только многокомнатных (от четырех комнат и более) квартир. «Трешек», как рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», на реализации почти столько же, сколько и «однушек» — 1,3 и 1,4 тысячи лотов соответственно. А вот многокомнатных — только 346 штук. «Количество корпусов и проектов, в которых предлагаются квартиры с числом комнат четыре и более, постепенно растет. Сейчас это 39 проектов в массовом сегменте, весной таких проектов было 33, а два года назад — 24 проекта, — отмечает эксперт. — При этом сегодня в старой Москве можно приобрести четырехкомнатную квартиру метражом 84,9 метра от 11,8 миллиона рублей». В среднем бюджет покупки многокомнатной квартиры в массовом сегменте все-таки выше, добавляет Доброхотова: 18,3 миллиона. Средняя площадь четырехкомнатной квартиры, по ее данным, — 180 метров, разброс — от 81 до 250 «квадратов».
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс», соглашается с тем, что многокомнатные квартиры проектируют редко: они просто не пользуются спросом. «Среди наших клиентов нет высокого спроса на квартиры, в которых предусмотрено более трех комнат, — рассказывает эксперт. — Схожая ситуация отмечается на всем рынке жилья массового сегмента. И дело не в том, что людям не нужны большие квартиры. К сожалению, пока что экономическая ситуация в нашей стране остается нестабильной, реальные доходы населения сокращаются. Поэтому наши граждане ужимаются и покупают доступное жилье небольшой площади». Это закономерным образом отражается и на квартирографии новостроек: в панельных корпусах, реализуемых компанией, говорит Колочинский, доля «трешек» не превышает 25 процентов, в монолитных — 22 процента. Многокомнатных лотов нет вообще.
По словам Павла Брызгалова, директора стратегического развития ФСК «Лидер», в проектах компании доля трехкомнатных квартир составляет порядка 17 процентов. Четырехкомнатные есть только в трех проектах, причем в новостройках комфорткласса («Римский», «Датский квартал») их доля не превышает 2 процента, в премиум-классе («Дыхание») доходит до 7 процентов. Пятикомнатные квартиры есть только в премиум-сегменте, их 3 процента.
«В проектах Московской области за последние два-три года средняя годовая доля проданных трехкомнатных квартир варьируется от 6 до 10 процентов, — рассказывает эксперт. — По рынку Москвы средняя доля проданных трехкомнатных квартир за последние 2,5 года составляет 8 процентов, четырехкомнатных — 1 процент. По рынку Московской области — 6 и 0,2 процента соответственно».
«Из тысяч квартир, реализованных нами за последние пять лет, доля многокомнатных составила 23 процента. Из них лишь 1 процент — четырех- и пятикомнатные, а 22 процента — "трешки" площадью 63-122 метра, — приводит свои данные Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании «Мосреалстрой» (занимается реализацией квартир в новостройках на электронных торгах). — Наибольшим спросом такие квартиры пользовались в 2014 году, тогда их доля достигала 43 процентов от всех продаж. В следующем году спрос упал до 17 процентов, с 2016-го мы наблюдаем планомерное повышение интереса к многокомнатным квартирам до 20 процентов, а затем и до 30 процентов. Средняя площадь реализованных через электронные торги многокомнатных квартир за последние пять лет колебалась в диапазоне от 70 до 120 метров, в большинстве случаев это 70-80 метров». При этом, как уточнил Барсуков, в структуре предложения компании есть не только трех-, четырех- или пятикомнатные лоты, но и восьмикомнатные квартиры площадью порядка 180 «квадратов».
По словам Марии Борисовой, рекорд комнатности в базе компании — пентхаус на 12 комнат площадью 552 квадратных метра.
В целом же, исходя из спроса, особого стимула увеличивать долю многокомнатных квартир в своих проектах — по крайней мере, недорогих — у застройщиков пока нет. «Начиная с середины 2017 года процент проектируемых трех-, четырех- и пятикомнатных квартир значительно снизился, примерно на 30-40 процентов, — подтверждает тенденцию Владимир Петров, генеральный директор архитектурно-проектной мастерской «ПроектГрупп» (входит в состав GR Project Group). — Обусловлено это низким спросом покупателей, которые предпочитают покупать "однушки" и "двушки"».
Основной выбор, хочешь не хочешь, по прежнему приходится на вторичный рынок. Выбирать, в принципе, есть из чего. Главное — заранее знать о возможных «багах» многокомнатного жилья. Они есть и в старых проектах, и в новых.
«На "вторичке" четырехкомнатные квартиры широко представлены в "сталинках" — их площадь составляет порядка 100 квадратных метров. В эпоху массового индустриального домостроения средние размеры "четырешек" стали постепенно снижаться до 92-94 метров, к середине 1990-х годов — подросли до 91-110 метров, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — В домах, разработанных в 2000-е (ГМС-1, ГМС-3, И-155, ЕвроПа и другие), средняя площадь таких квартир уже 95-141 "квадрат"».
К недостаткам старых планировочных решений, считает Ирина Доброхотова, относятся наличие только одного санузла, проходных комнат, слишком длинные и узкие коридоры. «В принципе, сегодня застройщики избавляются от большинства проектировочных недочетов, но их можно встретить и в современных ЖК», — отмечает эксперт.
Прихожая типовой 3-комнатной квартиры
Фото: Виталий Белоусов / РИА Новости
«На мой взгляд, удобные планировочные решения представлены в сериях "Бекерон", ГМС-3 и ЕвроПа, — говорит Литинецкая. — Так, в домах "Бекерон" спальная и гостевая зоны разделены, кухня и зал — увеличенных площадей (12,4 и 26,3 метра соответственно). В серии ГМС-3 комнаты выходят на разные стороны дома, что обеспечивает комфортный уровень инсоляции. Кроме того, четырехкомнатные квартиры тут обеспечены двумя санузлами».
Самая распространенная ошибка при проектировании многокомнатных квартир — увеличенная площадь коридора, которую нельзя использовать, разместив места хранения, считает Андрей Колочинский. «В некоторых квартирах коридоры достигают 12-15 квадратных метров, — говорит эксперт. — Неудачной считается планировка в квартире с узкими вытянутыми комнатами (менее трех метров в ширину). В некоторых квартирах встречается неправильное расположение дверных проемов — дверь в спальню расположена напротив кровати».
«Самые неудачные планировки квартир — "распашонки". То, что ранее пользовалось значительным спросом, сегодня уходит в прошлое. И "распашонки" — типичный пример», — уверен Владимир Петров. Хотя это, конечно, дело вкуса.
Вообще же, резюмируют участники рынка, списывать со счетов многокомнатные квартиры рано. На них есть свой стабильный покупатель, а просторные «трешки» так и вообще пользуются заметным спросом — как говорит Ирина Доброхотова, дело в росте доступности ипотеки.
«После кризиса 2014 года многие девелоперы уменьшили долю трехкомнатных квартир в своих проектах, — добавляет Андрей Колочинский. — В итоге сегодня образовался дефицит такого предложения, поэтому трехкомнатные квартиры хорошо раскупаются». А там, глядишь, и до многокомнатных дойдет.