С 2017 года доля низколиквидных квартир на рынке новостроек Москвы резко выросла: с восьми до 20 процентов от всего объема предложения. Причем в некоторых столичных жилых комплексах доля квартир, которые не востребованы у покупателей, достигает 60 процентов. В чем причина такой нелюбви к московской недвижимости, разбиралась «Лента.ру».
Согласно недавнему исследованию «Инком-Недвижимость», примерно половина низколиквидных квартир расположена в границах «старой» Москвы, четверть — в Подмосковье, и столько же — на территории Новой Москвы. Такое жилье не могут распродать в течение пяти-семи лет и дольше. В других компаниях, работающих со столичными новостройками, подтверждают факт определенного затоваривания рынка невостребованным жильем.
«Тенденция скопления квартир в сегменте новостроек наблюдается последние два-три года, — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — На данный момент в уже построенных домах реализуется около 8 700 квартир — это 20 процентов от текущего объема предложения на первичном рынке. И этот объем предложения в построенных новостройках растет от года к году примерно на тысячу квартир, даже с учетом того, что часть из него в течение года распродается».
«Само по себе наличие в продаже квартир после сдачи дома в эксплуатацию еще не говорит о том, что они низколиквидные. Некоторые застройщики сознательно выводят часть квартир в продажу после того, как дом уже построен, чтобы продать их дороже, — подчеркивает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Но есть и действительно неликвидные объекты: те, что расположены в неудобных локациях, с плохой историей строительства, неадекватной ценой. Часто это апартаментные проекты, которые, как правило, продаются медленнее, чем квартирные».
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
Особенно, как говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, подобные проблемы характерны для жилья верхней ценовой категории. «В настоящее время в бизнес-классе речь идет о 43 устаревших проектах, в премиум-классе — о 17», — подчеркивает эксперт.
Как правило, это ЖК, выведенные в реализацию до 2014 года: их проекты были разработаны еще в сытых и оптимистичных 2011-2012 годах, когда покупатели охотно рассматривали жилье большой площади, без отделки и даже с погрешностями в планировке — и готовы были за это платить по тарифам престижного жилья.
В самом «Инкоме» считают: основная причина роста объемов невостребованного жилья в том, что за последние годы на рынок вышло много проектов с интересной концепцией — старые ЖК с ними конкурировать не могут, вот и стоят квартиры в них непроданными по пять-семь лет.
Аналогичный тренд фиксируют и в компании «БЕСТ-Новострой». «На первичном рынке доля низколиквидных квартир за последние годы существенно увеличилась — из-за рекордного роста объемов предложения, качество которого повышается по мере увеличения конкуренции между девелоперами, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — До сих пор продаются квартиры от застройщика в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию семь и более лет назад (всего таких проектов сегодня 12)».
Впрочем, на вторичном рынке встречаются сроки экспозиции и подольше.
Фото: Михаил Воскресенский / РИА Новости
«Я, наверное, никогда не продам эту квартиру, — говорит москвич Вениамин. — Десять лет без малого ее показываю, цена низкая, и все равно не берут».
Квартира, на самом деле, хорошая по московским меркам: просторная «однушка» с шестиметровой лоджией в кирпичном доме 1968 года постройки — так называемой «башне Вулыха» (эти планировки считаются одними из лучших во всем советском типовом домостроении — и без труда перепланируются в компактную «двушку»), рядом Москва-река, ближайшая станция метро — «Коломенская». Проблем с документами, как говорит риелтор, показывающий квартиру, тоже нет. Да и продается она за смешные (для удаленности от центра, типа дома и планировки) 6,8 миллиона рублей. В чем проблема?
Жилье находится в глубине Нагатинского Затона, и до метро — в лучшем случае, полчаса ходьбы. В районе рано или поздно появятся станции Большого кольца, но Вениамину вряд ли поможет и это — ни одна из них не будет рядом с его домом. Такая отдаленность от цивилизации сказывается и на социальном окружении: маргиналов здесь даже визуально многовато.
Но и плохое расположение — лишь одна из проблем невостребованности московских вторичных квартир.
«Мы смотрим вторичные квартиры с февраля 2019-го, и иногда просто тоска охватывает. Любой приличный вариант обязательно оказывается с двойным дном. А если, на первый взгляд, без — хозяева тут же поднимают цену. По одной квартире за неделю подняли почти на миллион: выставили за 7,6 миллиона, пока мы ехали на просмотр, подняли до 7,8, вечером она стоила уже 8 — а еще через пару дней смотрим, уже 8,5, — рассказывает покупательница Ирина. — И такое ощущение, что в недорогом сегменте большинство квартир полукриминальные. Один вариант смотрели, рядом с ВДНХ — в объявлении указано, как обычно, что квартира свободная, продает наследник. Стали проверять — там 18 переходов права собственности за последние годы. Третья квартира — тоже наследство. По телефону там были наследники первой очереди, риелтору нашему признались, что второй очереди. На просмотре — оказались вообще чуть ли не четвертой очереди, концов не сыскать. И пол на кухне почему-то разобран».
«Практически каждая третья квартира имеет какие-то проблемы по документам. Особенно сложно проверить наследственные квартиры, — подтверждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Но откровенно криминальных вариантов не так много». Неликвидными же, по словам эксперта, считаются в основном квартиры с видом на железнодорожную станцию, зону разгрузки продуктовых магазинов, на трамвайные пути, с видом на промзону, а также квартиры на низких этажах.
Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС
Вызывают тревогу квартиры с перепланировками — тем более, что владельцы этот факт довольно часто скрывают, делится опытом Ирина. По ее словам, тут может помочь риелтор с большим опытом работы — обычно такие ухищрения специалист замечает довольно быстро.
«Очень частая проблема — плохое общее состояние дома. Ветхий конструктив, страшный грязный подъезд, насекомые и крысы сильно портят впечатление при просмотре, — продолжает список минусов Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Бывали случаи, когда собственники, очень желавшие продать жилье, делали ремонт в подъезде за свой счет. Во всяком случае, привести в порядок квартирный холл и лестничную клетку в порядок перед показами точно стоит. С этой проблемой тесно связана другая — соседское окружение. Алкоголики и наркоманы во дворе, сосед-скандалист, душевнобольной или сутяга не украшают выставленный на продажу объект». Обычно продавцы стараются скрыть проблемных соседей от покупателя — например, провести на показ в то время, когда их нет, напоминает эксперт. Впрочем, беседы с бабушками у подъезда как способ экспресс-проверки на наличие проблемных соседей никто не отменял.
Тем же способом можно выведать сведения и о бывших/нынешних владельцах жилья. «Сложно продаются квартиры, в которых умерли бывшие собственники. Чтобы сдать или реализовать такую недвижимость, наследники порой утаивают правду. Да, если продавец молодой человек, а обстановка объекта — из середины прошлого века, нет смысла врать, что квартира досталась в наследство от пожилого родственника. Но многие наследники не признаются, что в квартире кто-то умер — настаивают, что это случилось в больнице, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — По нашим оценкам, квартиры, в которых кто-то умер, на вторичном рынке занимают порядка одного процента. Причем, как правило, речь идет о жилье, в котором скончались пожилые люди, хотя бывает и криминал — нам попадался случай, когда именно “черный риелтор” убил пожилого собственника и пытался перепродать квартиру. Дело закончилось полицией».
Такие случаи, впрочем, все же единичные — хотя, как говорит большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов, чем сильнее цена квартиры отклоняется в минус от стоимости похожих предложений по району, тем выше вероятность «напороться» на проблемный вариант. Особенно — если цена низкая в отсутствие видимых повреждений и недостатков.
«Потенциально оспариваемых сделок на сегодняшнем вторичном рынке — около десяти процентов, — делится данными Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. — Реально же до судебных разбирательств доходит не более чем в одном проценте случаев».
В остальном, утверждают игроки рынка, недостатки квартир с лихвой компенсируются скидками. «Например, рекордсменами по сроку экспозиции обычно выступают квартиры после пожара, лоты в домах, расположенных возле шумных транспортных магистралей, ЛЭП, тюрем и кладбищ, — говорит Ирина Доброхотова. — В этом случае достаточно сделать скидку в размере 10-15 процентов от цены аналогичного объекта, но без подобных изъянов, и квартира найдет своего покупателя».
«Адекватно оцененная квартира не будет продаваться дольше полугода. Собственно, вообще все, что продается годами, — просто неадекватно оцененное жилье», — резюмирует Оксана Иванова.