«Пол фанерный, на стене портрет Сталина» Россияне переезжают из квартир на чердаки, в подвалы и гаражи. Почему это выгодно?

Если какую-то базовую потребность не получается удовлетворить легальным путем, человек обязательно придумает обходной путь. С жильем это правило работает особенно наглядно, и путей хватает на любой вкус. Не имея средств на собственную квартиру, кто-то идет на рынок аренды, а кто-то осваивает не приспособленные для жилья объекты. Как поселиться в гараже, на маяке или в эллинге и что за это будет, выясняла «Лента.ру».

Практика стилизовать девелоперские проекты под что-то другое — будь то птичьи гнезда, скворечники или даже огромные шишки — насчитывает уже не первое десятилетие. То же самое касается и редевелопмента под жилье или гостиницы изначально не приспособленных для этого объектов: маяков, церквей, тюрем и т.д.

В этих случаях застройщик уже взял на себя все затраты на перевод объектов в жилой статус. Соответственно, и стоят такие «квадраты» не дешевле, а часто и дороже обычного жилья. Другое дело — поселиться внутри юридически нежилого объекта. Это можно сделать с минимальными затратами, а то и бесплатно.

Не жильцы

32-летний Константин из Ростова-на-Дону почти полтора года прожил в гаражном кооперативе, накопил за это время денег и взял ипотеку: «Мне было тогда 29 лет, женат, жили с родителями жены в частном доме. Поженились в 20, и к тому моменту брак совсем распался. Жена мне изменяла, я знал об этом, и сам не отставал. Ушел в один момент — и сразу вылетел с работы: всю жизнь трудился у тестя в автосервисе, и тот меня выгнал. Пошел к друзьям — у одного пожил, у другого, искал работу. И в какой-то момент сообразил — есть же гараж у Антона, младшего брата моего другана, после деда остался. Он там все свободное время проводил до армии. Переехал жить в гараж — сначала, конечно, стремно было: пол фанерный, грязно, на стене портрет Сталина, черт-те что. Туалет на территории. Потом нормально, освоился, стены оклеил, шкафы, раскладушку забрал по объявлению — стало похоже на дачный домик. Устроился в автосервис по соседству, но переезжать не стал — решил, накоплю денег. На самом деле — нормально, не дует, коммуналки никакой, тещи никакой. Даже девушку завел. Вот, кстати, это главная проблема — мужики в гаражи постоянно водят девочек развлекаться. Так что я со своей девушкой вечером не заходил "домой"». За год с лишним Константину удалось отложить 300 тысяч рублей — сейчас он живет в собственной (хотя и ипотечной) квартире.

Похожая история у Алексея из Москвы — 27-летний сотрудник пиар-агентства потерял работу в кризис: «Я работал в основном с компаниями-застройщиками коттеджных поселков, такая была специализация. В 2009 году они разорялись один за другим, как, собственно, и пиар-конторы. Так я остался без работы, квартиры у меня не было — приехал в Москву из Смоленской области. Зато был свой участок в ста с чем-то километрах от Москвы — застройщик-клиент продал с большой скидкой. Вообще, я собирался там строиться, но постепенно — надо было накопить денег сначала. Но с этим не сложилось. Еще счастье, что забор зачем-то поставил, охранять, вообще, было нечего. В итоге с января по май 2009-го я снимал комнату, работал “бомбилой”. Потом увидел где-то в новостях сюжет, что в Москве гараж сдают в аренду под жилье — и осенило. Купил за бесценок у знакомого застройщика контейнер, в каких живут строители, отвез на участок. Вместе с другом привели в порядок, и я в мае уже туда переехал. Сначала дико холодно было, ну и без водопровода не очень — ходил на колонку. Потом лето, привык, летний душ сделал, септик. Внутри все оформил, даже стильненько получилось. Единственное, без интернета страдал — с другой стороны, после 10-12 часов работы таксистом домой приезжаешь и отключаешься. Короче, пережил так лето, а к осени уже, слава богу, вышел на нормальную работу».

Москвичка Елена несколько месяцев прожила в подвале. «На самом деле, не думайте, я не бомж какой-нибудь. Работаю в рекламном агентстве, квартиру сначала снимала, потом решила покупать. Понятно, что в ипотеку, и не на Остоженке, а в Балашихе, но все же. Нашла сначала вторую работу на фрилансе, чтобы первое время хватало и на платежи, и на съемную квартиру. Взяла кредит, все нормально — и тут вдруг за два месяца из агентства уходят почти все клиенты, зарплату платить нечем, работы нет. Короче, треш. Начальница меня вызывала, говорит — я все понимаю, но что мы можем сделать. Единственное — живи пока в офисе, если хочешь. А офис у нас — это подвал жилого дома (на Чистых прудах, кстати). Темновато, сыровато, но и туалет есть, и душ. Принесла раскладушку, чемоданы, и так и прожила с июня по октябрь, пока дом не сдали. Нормально, на самом деле — даже дисциплинирует: уборщица по утрам в восемь приходит, я к этому моменту уже при параде, умытая, накрашенная. В общем, сильно меня этот подвал выручил».

Если очень хочется, то можно

В принципе, как говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты, прямого запрета на проживание в нежилых помещениях нет. «Жить можно где угодно: на месте работы, в гараже, бытовке при дворницкой. Никаких законов, запрещающих это, нет, — рассуждает Александр Луценко, генеральный директор «КТБ Проект». — Нужно лишь иметь в виду несколько нюансов. Во-первых, прописка в нежилых помещениях запрещена, но она запрещена и в апартаментах, которые, тем не менее, активно продаются и арендуются. Во-вторых, не должны быть нарушены санитарно-гигиенические правила».

Тут надо сказать, что оба этих нюанса, в принципе, могут стать источниками реальных проблем для обитателя «нежилых» метров — если кто-то из окружения захочет ему такие проблемы доставить.

«В Законе РФ №5242-1 сказано, что гражданин Российской Федерации должен быть зарегистрирован по месту жительства, но только в том помещении, которое предназначено для этого, — поясняет юрист-эксперт компании «Этажи» Анастасия Дмитриева. — Соответственно, чтобы без всяких рисков жить в гараже, его придется переделать так, чтобы он соответствовал всем обозначенным в Жилищном кодексе РФ нормам, и оформить как недвижимость, пригодную для регистрации и постоянного пребывания». Разумеется, ни о какой экономии тут речь уже не идет — проще сразу купить квартиру или дачный домик, благо, получить постоянную регистрацию на даче теперь можно.

С санитарными нормами тоже не все просто — они прямо запрещают (ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») проживать в нежилых помещениях, подчеркивает Андрей Андреев, адвокат, управляющий партнер юридического бюро «U&Partners». «С другой стороны, при заключении стандартного договора купли-продажи нежилого помещения цель покупки и вид использования не указываются, а значит, новый собственник может находиться в таком помещении круглосуточно, — говорит эксперт. — Вот в договоре аренды прописывается, в каком именно качестве планируется использовать помещение: под магазин, ателье, интернет-кафе и так далее. Постоянное или даже временное проживание в таком помещении невозможно. Впрочем, почти невозможно и доказать в суде факт такого проживания».

Единственный реальный вариант получить проблемы при проживании на нежилых метрах, как рассказывает Андреев, — это жалобы (например, соседские) в Роспотребназдор. Вот в этом случае возможна проверка. «Если факт нарушения будет установлен, то к нарушителю будут применены штрафные санкции, — отмечает эксперт. — Физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 2000 рублей, юридическое — до 20 000 рублей. При этом на предпринимателей (как физических, так и юридических лиц) может быть наложен запрет на занятие своим бизнесом до 90 суток. А это уже грозит большими финансовыми потерями». То есть, разрешая Елене пожить в офисе, начальница — скорее всего, по неведению — как раз приняла на себя серьезные риски, тогда как сама Елена в худшем случае заплатила бы пару тысяч рублей.

Да вы эстет

Неудивительно, что россияне активно осваивают не предназначенные, но пригодные для проживания объекты. По сути, это целые полулегальные рынки, имеющие, кстати, свою специфику в зависимости от региона.

«Проживание людей в гаражах, подвалах, вагонах, контейнерах и т.д. — в реальности весьма распространенное явление, — рассказывает юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова. — В Москве довольно часто встречаются предложения о найме гаражей, вагонов, подвальных помещений, иных нежилых помещений для постоянного проживания граждан. Стоимость подобных объектов, как показывает практика, значительно ниже стоимости жилого помещения».

Чаще всего, впрочем, в объявлении не указывается прямо, что к проживанию предлагается нежилой объект, — обычно подобные детали потенциальный съемщик узнает при живом общении. И тут, как подчеркивает эксперт, надо отдавать себе отчет: если при аренде заключается договор, в котором указано, что нежилое помещение будет использоваться как жилье, юридической силы он иметь не будет.

«Много гаражей сдается “под жилье” в Краснодарском крае, — рассказывает брокер по операциям с недвижимостью, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева. — А иногда и сами владельцы переезжают в гараж, в котором сделана надстройка, а дом сдают».

В Петербурге довольно часто под жилье предлагаются переоборудованные чердаки и подвалы. «Можно встретить варианты аренды помещений в цокольных этажах домов. Ставка по ним ниже аналогичных квартир примерно на 30 процентов, — говорит Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе холдинга «Аквилон Инвест». — Из минусов — дефицит или полное отсутствие окон, а, значит, естественного освещения».

Сергей Ткаченко, эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg, добавляет в этот список флигели в домах дореволюционной постройки. «В основном это бывшие дворницкие, конюшенные, котельные, комнаты прислуги — они сейчас используются как маневренный фонд, квартиры или хостелы. Если же говорить о более современных постройках, то можно встретить предложения для временного размещения в бывших офисных помещениях, — рассказывает эксперт. — Мы один раз столкнулись в работе с нежилым помещением в новом доме по Выборгскому шоссе — там проживали, а может и сейчас живут вахтовики и разные маргиналы. Спали на четырехъярусных самодельных нарах, при этом у них была четкая иерархия: кто побогаче — арендовал койко-место в комнате на десятерых, по 350 рублей в сутки. И претенденту еще надо было получить согласие от всех проживающих. А кто попроще — селился в комнату на 80 мест, это стоило 250 рублей. Еще, помню, стояла стиральная машина — 50 рублей одна стирка».

Как ни странно, нежилье привлекает не только маргиналов или попавших, что называется, в трудную жизненную ситуацию обывателей, но и людей с высокими эстетическими запросами.

«Одно из самых интересных нежилых помещений для превращения в жилое, из моего опыта, — это неэксплуатируемые башенки на сталинских домах, — рассказывает Александр Луценко. — Это большие панорамные окна, потолки выше 4-5 метров, позволяющие организовать антресольные этажи, это возможность присоединить часть прилегающей кровли и организовать там террасу».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России, вспоминает про такие нестандартные варианты, как эллинги (встречаются, например, в Крыму) и художественные мастерские, которые, кстати, довольно часто используются под жилье в Москве. «Студии художников на чердаках высотных домов практически гарантируют уникальные виды, но чаще всего их жители должны мириться с неудобствами из-за планировок (часть помещений с низким потолком, а часть наоборот с более высоким и т.п.), сложностей со входом (например, лифт идет до 12 этажа, а потом нужно пройти через открытый балкон на лестницу на чердак), терпят соседство с шумным лифтовым хозяйством, — говорит эксперт. — Зато, например, студия художника на Большой Андроньевской улице в Москве стоит на 15-30 процентов дешевле, чем куда менее просторная квартира в том же доме».

В целом же, по обобщенной оценке опрошенных «Лентой.ру» риелторов и брокеров по коммерческой недвижимости, предлагаемое для проживания нежилье может стоить от 15 до 60 процентов дешевле аналогичных жилых помещений. Идти на такую экономию или нет — каждый решает сам. Фактически же, если не раздражать соседей и не «светиться» перед компетентными органами, жить на чердаке, в гараже, эллинге или подвале можно годами.