Девальвация Николиной Горы. Как скандалы сказываются на цене загородной элитной недвижимости

Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе продолжают терять в престиже и цене. Виноваты в этом не только экономические проблемы и коронакризис, но и сами жители: имущественные споры, суды между соседями и порой даже рукоприкладство. О том, что происходит в некогда самом элитном загородном районе столицы, в материале «Ленты.ру».

Ноябрьский аукцион по продаже загородной недвижимости на Николиной горе, организованный банком ДОМ.РФ, состоялся по стартовой цене в 136 миллионов рублей или около 34 тысяч долларов за сотку. В лот, выставленный на площадке «Сбербанк АСТ», входило несколько земельных участков общей площадью 56 соток, трехэтажный особняк 2010 года постройки площадью почти 1500 квадратных метров и гостевой дом площадью 136 квадратных метра (вероятно, под снос).

Претендентов было всего трое, но ни один из них не поднял первоначальную оценку объекта — лот ушел первому и единственному покупателю, подтвердившему первоначальную нижнюю оценку банка. Следует отметить, что этот объект, согласно запросам СМИ, ранее банк отказывался продать по прямому договору и по оценке в 170 миллионов рублей в этом году и втрое выше — в прошлом. Подобной стоимости земли в районе Николиной Горы, тем более в поселке ТСЖ Никологорский, пожалуй, не было с 90-х годов, когда в район, считавшийся одним из лучших на Рублевке, ринулись инвесторы. В начале 2010-х годов стоимость одной сотки земли достигала 120 тысяч долларов за сотку.

«По Николиной Горе точно могу сказать, что цены просели на 10-15 процентов, но это, скорее, касается бизнес-класса, не элитной недвижимости, — заявил «Ленте.ру» генеральный директор агентства «Планета Недвижимость» Александр Саяпин. — По Новой Риге объекты подорожали на 30-40 процентов».

Новорига v.s. Рублевка

Судя по аналитике сайта CIAN в ноябре 2021 года, и цены и предложение в районе Рублево-Успенского шоссе рухнули еще больше, во всяком случае в настоящий момент количество предложений сократилось как минимум на 30-40 процентов от любого иного года, а некоторые объекты выставлены, наоборот, за бесценок. Так, залоговый дом одного из банков на участке в 80 соток с бассейном выставлен на CIAN за 230 миллионов рублей (38 тысяч долларов за сотку до торга). В CIAN можно найти еще с десяток таких же предложений. При этом два новых мини-квартала для бюджетных покупателей, на которые возлагали надежды девелоперы, с учетом высокой общей стоимости района в прошлом находятся не в самом лучшем состоянии.

При этом цены на соседнем Новорижском шоссе от «Вилладжио Эстейт» (поселки «Миллениум Парк», «Ренессанс» и другие), где в теории земля в разы дешевле, поскольку не является лесной и не имеет доступа к быстрой новой платной трассе, уже в разы превышает Николину Гору и продолжает рост, за счет платной трассы растут цены в среднем и на Минском шоссе, и на других направлениях за городом. Общий рост цен объясняется в том числе и возросшей стоимостью строительства после начала пандемии.

Еще два года назад «Коммерсант» писал о том, что с 2014 года коттеджи на Рублевке подешевели на треть — с 32 тысяч долларов до 13,5 тысячи долларов в 2019 году. В 2014 году самый дорогой коттедж на Рублево-Успенском шоссе стоил 160 миллионов долларов, в 2019 году — всего 105 миллионов долларов. По такой цене можно было купить дом в Барвихе площадью около 8 тысяч квадратных метров на участке в 150 соток. По данным компании Knight Frank, в 2018 году Рублевка перестала лидировать по стоимости коттеджей — ее обогнала Новая Рига.

Бурная жизнь

Дурную шутку с ценами на Николиной Горе сыграл ряд непрекращающихся скандалов «на районе», считают опрошенные «Лентой.ру» эксперты. И выглядит это довольно странно с учетом социального уровня проживающих там граждан. «Вероятно, просадка Николиной Горы может быть связана с негативным фоном вокруг нее, — говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. — Достаточно забить в новостном поисковике "Николина Гора", и вам выдадут список неприятных событий, происходящих там: имущественные конфликты, суды между соседями, дело доходит даже до рукоприкладства». Район в целом подпадает под юрисдикцию отдела полиции «Успенское» в селе Успенское и территорию Одинцовского городского суда. Однако, начиная с сентября, район является источником постоянных скандалов в СМИ.

В сентябре 2021 года председатель Одинцовского городского суда Ирина Журавлева написала заявление об увольнении по собственному желанию. Формально она это сделала по собственному желанию, однако одновременно были уволены некоторые сотрудники ее администрации, включая водителя, и оперативный работник упомянутого Успенского ОВД — они оказались вовлечены в содержание борделя.

Ноябрь для Рублевки и, в частности, Николиной Горы оказался богат на события. Сначала публичной стала история предпринимателя Павла Врублевского, в отношении которого было совершено мошенничество с домом, в котором он проживал, с его слов, на полмиллиона долларов. Однако упомянутое ОВД дважды выносило отказ в возбуждении уголовного дела.

Не прошло и недели, как СМИ начали писать о другом скандале в том же ТСЖ «Никологорское»: владелец крупной IT-компании «Руссофт» был избит при свете дня тестем нападающего «Фиорентины» Александра Кокорина Русланом Валитовым. По словам местных жителей, тесть Кокорина неоднократно демонстрировал агрессивное поведение. Например, нападал на рабочих с арматурой в руках. И буквально несколько дней назад в поселке Николина гора строительными досками избили родного брата бывшего губернатора Тверской области Зеленского, предварительно отравив его собак.

«Тот, кто рассматривает для себя элитную недвижимость, вряд ли рассчитывает на то, что придется сойтись в кулачном бою с соседом, пусть таким же богатым и знаменитым. Люди, которые могут себе позволить загородную недвижимость такого уровня, ищут безопасности и спокойствия. Репутация Николиной Горы сильно пострадала за последнее время», — констатирует Павел Сигал.

Дело Врублевского

История с домом, который в ТСЖ «Никологорское» хотел купить основатель платежной компании ChronoPay, фонда RNP.com и первый инвестор в habr.com Павел Врублевский еще далека от своего завершения. Как уже сообщала «Лента.ру», на днях суд наложил арест на тот самый дом на Николиной горе в качестве обеспечительных мер по спору предпринимателя с неким бизнесменом Владимиром Шубиным и его супругой.

Суть спора, по словам Врублевского, в том, что он и его семья в 2010 году арендовали у Шубина дом за 10 тысяч долларов в месяц. Затем цена была снижена до 5 тысяч долларов. Шубин несколько раз пытался разорвать договор аренды, но менял решение. Затем Врублевские хотели купить дом, но сделка сорвалась по инициативе собственника. Павел Врублевский считает, что он потерял на аренде и ремонте дома почти полмиллиона долларов. В суде Врублевский добивался, чтобы договор аренды признали «сделкой, заключенной под влиянием обмана». Ему отказали в этом иске, а иск Шубиных о выселении удовлетворили.

Суммарно с 2010 года по 2019 год Шубины, по данным Павла Врублевского, получили с его подзащитного около 37 миллионов рублей арендных платежей. И еще около 20 миллионов рублей — с 2019 года по 2021 год, когда шла подготовка к предполагаемой продаже дома. Налоговые выплаты с этих сумм должны составить примерно 7,5 миллиона рублей, что является особо крупным размером в квалификации статьи 198 УК РФ об уклонении от уплаты налогов. Были ли они или нет, в этом и будет разбираться полиция.

Кстати, по словам Врублевского, ссылающегося на данные кадастрового реестра, в 2012 году Шубин продал один из своих домов адвокату банды Цапков, совершившей «одно из самых чудовищных, жестоких, кровавых и отвратительных преступлений». «Среди людей, кто, по мнению СМИ, был причастен, вероятно, каким-то образом к банде, но по каким-то причинам избежал ответственности, а может быть, СМИ заблуждались на его счет, поскольку взбешенное население страны обвиняло всех, кто попадал под руку, был бессменный адвокат всей банды Эдуард Чургулия. Надо отдать ему должное в упорстве, с которым он пытался защищать банду законченных отморозков, убивавших и насиловавших детей», — пишет в своем блоге Павел Врублевский.

Плохой имидж

«Окружение и соседи, конечно, влияют на выбор недвижимости. Многие выбирают и по этому фактору, чтобы не было вечных судов и споров, — говорит Оксана Комарова из агентства недвижимости «Ваш дом». — У нас в одном поселке из-за бесконечных споров резко упала цена объектов. Меняется управляющая компания — то одна, то другая. На Николиной Горе в некоторых поселках идут претензии между УК и отдельными собственниками. Такие споры влияют на цену недвижимости». По ее словам, выбирая элитную недвижимость, покупатели хотят, чтобы было все прозрачно и не было непонятных ситуаций.

«Исходя из данных ЦИАН и "Авито.Недвижимость" последние сделки на Николиной Горе проседают по цене, чего не скажешь о той же Новой Риге, где заметен рост, — подтверждает руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. — Одна из причин, безусловно, в том, что Николина Гора это уже в какой-то степени "попсовое" место, которое стало больше имиджевым. Владельцы участков могут похвастаться именитыми соседями, но в наше время приоритет потребителя сместился от имиджевой составляющей к функциональной».

Эксперт говорит, что именитые соседи не всегда дружелюбны, а в данном случае, наоборот, — в последнее время Николина Гора известна своими скандальными историями. «Более современная Новая Рига выигрывает по инфраструктуре даже при том, что там нет лесного массива как на Николиной Горе, — резюмирует Артем Деев. — И в среднем по ценообразованию Новая Рига выглядит привлекательней».