Что нужно знать, если вы собираетесь купить или продать недвижимость с помощью электронного оформления сделки.
Рост популярности электронных услуг стал одной из заметных тенденций на российском рынке недвижимости в последние годы. Вопросы регистрации прав на квадратные метры россияне все чаще предпочитают решать в режиме онлайн. О том, как законодательно защищены участники сделки при ее регистрации без посещения Росреестра или МФЦ, являются ли электронные документы столь же юридически значимыми, как и бумажные, и в чем плюсы и минусы электронной регистрации, в материале Lenta.ru.
Сделки из любой точки
Период пандемии сформировал четкий запрос на цифровизацию в различных областях, в том числе на рынке недвижимости. Клиенты готовы решать свои жилищные вопросы не выходя из дома — с помощью удаленных услуг. Если раньше россияне чувствовали дискомфорт от необходимости вести дела без пакета документов под рукой, без личного присутствия на объекте, то, по наблюдениям экспертов, сейчас можно говорить о революции в подходах: участники рынка стали более мобильными, готовыми к диалогу на расстоянии, привлекая для этого технические ресурсы.
Впрочем, далеко не все представляют себе возможности, которые обеспечивает сегодня государство для сделок с недвижимостью. Наталья М. из Москвы собрала пакет документов для ипотеки и присмотрела несколько объектов на вторичном рынке Сочи. Студия у моря решила бы вопрос с отпуском и летним отдыхом для детей, а в остальное время Наталья планировала ее сдавать и направлять полученый доход на погашение ипотечного займа. «По личным обстоятельствам я не смогла улететь на сделку. Риелтор предложил оформление с электронной регистрацией, но предупредил, что я не получу на руки бумажный документ с синей печатью. На электронную почту мне придет выписка из ЕГРН с электронной подписью Росреестра. Она подтвердит, что я собственник. На такой вариант я решиться не смогла, потеряла время, и сделка сорвалась», — рассказала Наталья.
По мнению экспертов, страхи в данном случае были безосновательными, и Наталья, не оценив свои возможности, упустила привлекательную ставку, под которую банк одобрил ипотеку. Электронная регистрация прав на объект недвижимости остается одним из наиболее эффективных инструментов, который будет крайне востребован в ближайшей перспективе по целому ряду причин. Этот механизм закреплен на законодательном уровне и широко применим.
«Государство отслеживает всю недвижимость в России. Таким контролем занимается специальный госорган — Росреестр. Он ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в котором хранит все данные о домах, квартирах и земельных участках. Например, кадастровый номер, площадь, а также ФИО собственника. Если у жилья появился новый хозяин, он должен переоформить недвижимость на себя. Для этого он подает в Росреестр заявление на регистрацию и пакет документов. Сделать это можно в отделении ведомства, МФЦ или в электронном виде через интернет», — поясняет Константин Ташлыков, руководитель сервиса Контур.Реестро.
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
От простого к сложному
Главное заблуждение граждан, отказывающихся от электронной регистрации права на недвижимость, в том, что электронные ресурсы могут быть ненадежны и что электронную подпись, которую получают продавец и покупатель, можно подделать или украсть. Однако, как показывает практика, бумажный документ подделать намного легче, а реестр прав на недвижимость итак ведется регистратором в электронном виде.
Электронное оформление сделки позволяет отправить документы на государственную регистрацию права собственности без посещения МФЦ и Росреестра. Это делается в электронном виде на портале регулятора или в специальных сервисах. Схема действий зависит от объекта сделки: приобретается ли он на первичном или вторичном рынке, а также от статуса покупателя и продавца. При этом для электронной сделки нужно предоставить ровно тот же пакет документов, что и для бумажной.
В 2020 году крупнейшие девелоперы фиксировали рост сделок с использованием онлайн-сервисов. Увеличение доли электронного подписания и онлайн-регистрации на первичном рынке было вызвано не только работой в условиях пандемии и ряда ограничений, но и понятным механизмом взаимодействия. После того как продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, риэлтор, банк, застройщик или другой посредник заполняет заявление на регистрацию и прикладывает к нему сканы необходимых документов. Электронные подписи, которые являются аналогом обычной подписи и которые выпускают только уполномоченные организации, получает каждый участник сделки. Без такой подписи невозможно оформить заявку на регистрацию.
После этого документ отправляют в Росреестр, где он проходит проверку и, если причин для отказа не обнаруживают, то происходит регистрация. Как объясняет Константин Ташлыков из Контур.Реестро, продавец и покупатель получат на электронную почту электронную выписку из ЕГРН, подписанную ЭП Росреестра, подтверждающую смену собственника, штамп о регистрации в форматах html и xml. То есть оформление документов проходит ту же цепочку, как это было бы с бумажным пакетом документов при визите в МФЦ.
В сделках со вторичной недвижимостью электронная регистрация перехода прав сложнее, поскольку включает в себя еще один предварительный этап, отмечает эксперт. Собственник-продавец должен написать разрешение на электронную регистрацию и передать его через МФЦ в Росреестр или удостоверить личность у представителя банка (тогда можно обойтись без дополнительного визита в МФЦ).
Время — деньги
Зарегистрировать сделку удаленно можно в любом сегменте рынка жилья: при приобретении квадратных метров в новостройке или на вторичном рынке, при покупке дома или земельного участка. Электронная регистрация экономит время и деньги, а в условиях волатильности на финансовых рынках и возросших геополитических рисков и нервы участников сделки.
Практика 2020 года, когда в период пандемии центры госуслуг временно перешли на новый формат работы и перестали принимать граждан, показала, насколько уязвимым может стать рынок без цифровых возможностей для рутинных процессов. Более того, скорость электронной регистрации сделки проходит в два раза быстрее, чем рассмотрение Регистратором бумажного заявления, на которое обычно уходит до 10 дней. Важно, что в случае ошибки в документах регулятор приостанавливает регистрацию и уведомление об этом отправляет на электронную почту, что также позволяет быстрее реагировать на ситуацию.
«Участникам сделки не нужно ехать в МФЦ дважды: чтобы подать заявление и забрать готовые документы. При желании заполнить заявление можно даже из дома. А если вы регистрируете переход прав через посредника, за один визит в его офис сможете подписать договор, решить вопрос с оплатой и сразу отправить заявление в Росреестр», — говорит Константин Ташлыков. При этом иногда электронная регистрация помогает получить дополнительные бонусы. Так, некоторые банки готовы снизить ипотечную ставку, если покупатель решает оформить сделку онлайн.
В условиях непростой ситуации в экономике электронная регистрация подойдет и тем, кто покупает недвижимость в другом городе. Такая покупка может быть продиктована разными обстоятельствами, например, желанием сохранить накопления, диверсифицировать риски, переложив часть средств в квадратные метры, или иметь квартиру у моря для семейного отдыха. В прошлом сложности с транспортной логистикой, которые наблюдаются в марте, поставили бы крест на возможной сделке. Однако сейчас продавец и покупатель могут участвовать в сделке на расстоянии, начиная от этапа просмотра объекта, заканчивая оформлением перехода права собственности.
Статистика последних недель подтверждает, что онлайн-сделки в недвижимости будут применяться все чаще. Так, с конца февраля Росреестр отмечает увеличение количества сделок. Только с 1 по 17 марта было зарегистрировано на 64 процента больше договоров долевого участия, чем в первые недели февраля. В условиях турбулентности на рынке и давления со стороны геополитического фактора покупателям и продавцам недвижимости особенно важна скорость принятия решения и оформления документов.