«Спрос огромный» Россияне полюбили необычный и дешевый формат жилья из прошлого. Чем их привлекают арендные дома?

До революции в России крупные города больше чем наполовину состояли из доходных домов, квартиры в которых снимали представители самых разных слоев населения, от мелких лавочников до известных писателей и художников. В наши дни эта практика возвращается. В нескольких российских городах уже появились дома, жилье в которых предназначено исключительно для сдачи в аренду. В ближайшие годы таких проектов станет больше — арендные дома планируется построить в Тамбовской и Тюменской областях, Хабаровском крае, Приморье и так далее. Что такое арендный дом сегодня, выгодно ли снимать в нем квартиры и есть ли будущее у подобного формата жилья — разбиралась «Лента.ру».

Жилье для дворников и пролетарских писателей

Дома, все квартиры в которых предназначены для сдачи внаем, появились в Европе еще в XVIII веке. Устроены они были просто: на первом этаже лавки, на втором и третьем — комнаты для жильцов. В России один из первых доходных домов был построен в 1760-1770 годах Москве, на Ильинке, по проекту архитектора Михаила Казакова — в красивом трехэтажном здании располагались магазин и контора купцов Хрящева и Варгина, а также квартиры под съем. А после пожара в Москве 1812 года восстанавливавший город архитектор Осип Бове возвел по заказу книготорговца Глазунова на Никольской доходный дом с лавками и квартирами, в каждую из которых был отдельный вход.

Однако настоящий бум на доходные дома начался во второй половине XIX века. Это было время промышленной революции и экономического подъема. Люди массово переезжали из деревень и маленьких городов в крупные промышленные и торговые центры — Санкт-Петербург, Москву, Одессу, Ростов-на-Дону. Им требовалось жилье, и доходные дома отлично решали эту задачу.

Доходный дом М.Н. Чижиковой на Садовой-Кудринской улице в Москве. 1904 год

Фото: Евгений Леонов / РИА Новости

На рубеже XX века Москва состояла на 40 процентов из доходных домов, а Санкт-Петербург — на все 80 процентов. Эти здания выделялись в городской застройке: четыре-пять этажей, богато украшенный фасад, высокие первые этажи, отданные под магазины и конторы. Квартиры начинались с третьего этажа. Он считался «барским» и в нем располагались самые роскошные апартаменты по семь комнат и более. Жилье на верхних этажах было попроще, там селились мелкие служащие, чиновники средний руки, небогатая интеллигенция, а под самой крышей — бедные студенты. Лифтов в доходных домах в те годы не было, и мало кому хотелось подниматься наверх пешком.

Строили такие дома в основном состоятельные купцы и предприниматели. Среди самых известных — доходный дом лесопромышленников братьев Колобовых, дом крупного комиссионера Шпеер-Зальм Иоффа и доходный дом купеческой вдовы Путиловой (все в Санкт-Петербурге). Но иногда здания принадлежали и людям попроще. Так, в Москве на Бауманской стоял дом, принадлежавший крестьянину Андрею Фролову. А один из самых дорогих домов того времени, нарядное здание на Сретенском бульваре с часами, было возведено страховым обществом «Россия» и занимало целый квартал.

Снять квартиру в таком доме мог каждый. Каморка под крышей стоила 5 рублей в месяц (для сравнения, дворник в Москве до революции получал около 18 рублей жалования). Врачи, учителя и мелкие чиновники, чьи доходы составляли 80-100 рублей в месяц, снимали квартиры по 30 рублей, а за «барские апартаменты» просили 120-500 рублей в месяц. Одну же из самых роскошных квартир снимал писатель Максим Горький — в 1902 году за 10 комнат, арендованных у барона Киршбаума в Нижнем Новгороде, он платил «всего» 1000 рублей. Занимала эта квартира целый этаж.

В 1917 году все доходные дома были упразднены, в них устроили коммунальные квартиры. Возродить их решили только в 2003 году. Первый дом под аренду был построен в Москве в Николоворобинском переулке в порядке эксперимента. Позиционировался он как элитный. В нем было 47 квартир по семь комнат каждая. Жилье сдавалось уже с отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой, придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцы могли воспользоваться дополнительными услугами: от химчистки до организации фуршетов. Стоимость аренды составляла от 2 500 до 10 000 долларов в месяц. Квартиры снимали в основном иностранцы, работавшие в России, а также бизнесмены из регионов, приезжавшие в столицу в длительные командировки. Дом всегда был заполнен на 90 процентов, а все доходы с него поступали в городской бюджет. Однако несмотря на высокий спрос, проект был признан неудачным — инвесторы сочли его слишком затратным и трудоемким.

Доходные дома возвращаются

Сегодня, по данным статистики, каждый пятый россиянин нуждается в собственном жилье и вынужден снимать комнату или квартиру. При этом доля квартир, доступных для съема, составляет всего 7 процентов от общего жилого фонда. 97 процентов из них принадлежит частным собственникам. Бизнес этот в большинстве случаев серый — из-за теневой аренды жилья государство в год теряет до 200 миллиардов рублей, поскольку большинство собственников квартир не платят налоги, а вычислить каждого практически нереально.

В связи с этим еще в 2016 году российское правительство решило упорядочить рынок съемного жилья, поручив Единому институту развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» создать проект арендных домов по типу тех, что были до революции. «ДОМ.РФ» выкупил в Москве на Ходынском поле один подъезд в жилом комплексе «Лайнер» и отдал все квартиры под сдачу. Спрос оказался огромен — даже сейчас, спустя шесть лет после открытия, снять апартаменты в «Лайнере» практически невозможно, свободных вариантов просто нет.

Кроме того, такой механизм позволяет поддержать темпы жилищного строительства, не поднимая при этом стоимость недвижимости, отмечает эксперт. Цивилизованная аренда не конкурирует с ипотекой и не разгоняет инфляцию, напротив, даже сдерживает ее, сокращая спекулятивный спрос.

В настоящий момент «ДОМ.РФ» является одной из немногих компаний, которая развивает рынок цивилизованной аренды жилья. Госкомпания работает в четырех направлениях: коммерческая, корпоративная, студенческая аренда, а также аренда для отдельных категорий граждан. Всего компания реализует 17 проектов в семи регионах России. Кроме Москвы арендные дома есть в Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске, Южно-Сахалинске, Приморском крае. Это почти полмиллиона квадратных метров жилья.

Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ

Все, кроме постельного белья и посуды

В арендном доме можно снять разное жилье. «Все наши проекты расположены в новостройках, — рассказывает Вероника Янушкевич. — Правда, сама компания арендных домов не строит. Мы выбираем рыночный жилой комплекс и заходим в него как дольщики, выкупая определенное количество квартир. Это может быть подъезд в одном из зданий, многоквартирный дом или несколько домов, стоящих рядом. Все квартиры принадлежат одному собственнику, он обеспечивает единый уровень качества жилья и сервиса, предлагаемого арендаторам. После того как дом сдан, мы контролируем процесс ремонта и оборудуем квартиры мебелью и бытовой техникой».

Планировки в арендных домах самые разные — от студий площадью 16 квадратных метров до пятикомнатных квартир, рассчитанных на большую семью. Однако, по словам специалистов, 60-70 процентов спроса арендаторов приходится на маленькие форматы — те же студии, однокомнатные квартиры или «евродвушки» с кухней-гостиной и спальней.
«Людям не так важно — тридцать пять квадратных метров их квартира или сорок, — говорит Вероника Янушкевич. — Им важен чек: будут ли они платить ежемесячно лишние пять-десять тысяч рублей. Возможно, они копят на первый взнос по ипотеке».

Что же касается мебели и бытовой техники, то в арендных домах есть все, что необходимо для проживания.

«Жильцам останется только привезти посуду и постельное белье, — замечает Янушкевич. — Исключение составляют квартиры в три комнаты и более — в них одно из помещений часто остается свободным, чтобы жильцы могли устроить его по-своему, сделав детскую или кабинет».

Наконец, чтобы успешно конкурировать с частным сектором, все арендные дома располагаются в востребованных локациях с развитой инфраструктурой. Метро, поликлиники, школы, детские сады — все это обычно в шаговой доступности, а продуктовые магазины, кафе, аптеки и салоны красоты, как правило, размещаются прямо на первых этажах зданий. Кроме того, в каждом арендном доме есть целый спектр сервисных услуг: консьержи в подъездах, охрана, при желании можно заказать уборку квартиры или выгул домашнего животного. А перед заездом новых жильцов в квартире проводится генеральная уборка и химчистка мягкой мебели, при необходимости делается косметический ремонт.

Не каждому дано

По словам специалистов, аренда студии площадью 20 квадратных метров в Москве обойдется в сумму 42 тысячи рублей в месяц. В регионах дешевле: в Екатеринбурге за тот же метраж придется заплатить 24 тысячи рублей, в Воронеже — почти 18 тысяч рублей.

На сегодняшний день это средние цены по рынку, отмечают эксперты. Действительно, студия того же метража в столичной новостройке в районе метро «ЦСКА» или «Октябрьское Поле» сейчас обойдется арендатору от 37 до 55 тысяч рублей. В Екатеринбурге — от 15 тысяч рублей до 30 тысяч в зависимости от района. При этом в арендных домах в цену уже включены коммунальные платежи (кроме счетчиков), услуги консьерж-сервиса, охраны, а также обслуживание всех систем здания и уборка придомовой территории.

Заполняемость арендных домов 97 процентов, сообщают в «ДОМ.РФ». Так, из семи московских проектов сейчас свободные квартиры есть только в двух комплексах — «Матч поинт» на станции метро «Парк Победы» и «Парк легенд» на станции МЦК «ЗИЛ», причем в основном это просторные лоты от двух комнат и больше.

Портрет типичного арендатора в компании описывают так: это специалист IT-сферы, сотрудник банка или финансового сектора, предприниматель или блогер, 73 процента из них с высшим образованием. Мужчин немного больше, чем женщин — 53 и 47 процентов соответственно. 64 процента жильцов — люди в возрасте до 35 лет, более 27 процентов состоят в браке, а у 11 процентов есть дети, в среднем 8 лет. Более чем у половины клиентов есть автомобиль, домашние питомцы имеются у 21 процента жильцов.

Перед заключением договора все арендаторы проходят проверку службы безопасности. «Главный критерий отбора — у клиента не должно быть задолженностей, — говорит Янушкевич. — Для нас это свидетельство высокой платежной дисциплины. Также у арендатора не должно быть проблем с правоохранительными органами». Кроме того, перед заездом и выселением жильцов из квартиры сотрудники компании ее тщательно осматривают. Если находят какие-то неисправности или ущерб (разрисованные стены, пятна на шторах), арендатор обязан устранить их за свой счет. Деньги при этом обычно вычитаются из депозита.

Апартаменты для голубя

За семь лет существования проекта в интернете накопилось немало отзывов о проживании в арендных домах. Они разные. Есть, например, замечания, что в зданиях недостаточная шумоизоляция, часто срабатывает пожарная сигнализация, в том числе и ночами, а во дворах не хватает детских площадок. Жалуются люди и на то, что при выезде неоправданно списывают деньги за ущерб с депозита.

Но большинство арендаторов довольны. Они отмечают, что местоположение домов хорошее, дворы чисты, подъезды просторные и светлые, все цифровизировано, так что любые вопросы можно решить через мобильное приложение. А еще арендаторов радует, что соседи по дому — приличные и приятные люди, это важно почти для всех. «Это аренда жилья, какой она должна быть в двадцать первом веке в мегаполисе», — отмечают в отзывах наниматели.

«В каждом нашем доме есть управляющий, который знает практически каждую семью, — рассказывает Вероника Янушкевич. — Например, был случай, когда жильцы познакомились в одном из арендных домов и переехали из двух маленьких квартир в одну большую вместе со своими собаками. В другой раз, наоборот, люди решили взять паузу в отношениях и разъехались в два разных дома, стоящих по соседству».

Но больше всего сотрудникам «ДОМ.РФ» запомнилась история, когда один мужчина арендовал студию специально для своего голубя. Птица с комфортом проживала в личных апартаментах.

В разы дешевле

Впрочем, далеко не все россияне могут позволить себе снимать жилье в доходных домах, даже по среднерыночным ценам. Для решения этой проблемы «ДОМ.РФ» в 2021 году запустил проект льготной аренды для отдельных категорий граждан. Первый арендный дом в рамках этой программы был открыт в Воронеже, в жилом комплексе «Современник». В нем 41 квартира из 165 предоставлена людям, которых выбрал регион: врачам, учителям, спортсменам, социальным работникам. За жилье арендаторы платят только 20 процентов от полной ставки, остальное в равных долях субсидируют региональные власти и «ДОМ.РФ». В итоге студия обходится нанимателям в 2 900 рублей в месяц против 14,6 тысячи рублей в месяц в среднем по рынку.

А самым ярким социальным проектом стал арендный дом «Амурская», целиком отданный в аренду Высшей школе экономики (НИУ ВШЭ). В 27-этажной секции расположены все типы жилья: студии — для одноместного размещения, а также одно-, двух- и трехкомнатные квартиры для совместного проживания. Все квартиры оборудованы мебелью, бытовой техникой. Комната с соседями обойдется студенту в 13-20 тысяч рублей в месяц, студия — в 29 тысяч рублей. Студенческий арендный дом рассчитан на 700 человек.

Подобные проекты решено масштабировать. Так, год назад по итогам Восточного экономического форума президент РФ поручил построить в Дальневосточном федеральном округе 10 тысяч квартир для передачи их в аренду отдельным категориям граждан. «Наниматель будет платить около четверти рыночной ставки за счет специальных условий финансирования и субсидий из федерального и регионального бюджетов, — говорит Вероника Янушкевич. — Совместно с "Минвостокразвития" и регионами Дальневосточного федерального округа мы уже провели большую работу. Разработана программа "Доступное арендное жилье" в ДФО, собраны заявки регионов, а в 2023 году планируем приобрести не менее трех тысяч квартир. Мы уже разработали на основе нашего опыта рекомендации по отделке и меблировке проектов».

Кроме того, уже сейчас в Южно-Сахалинске реализуется проект арендного жилья «Уюн-парк»,в котором отдельные категории граждан смогут арендовать жилье с лета 2024 года. В Якутии возводятся два арендных дома для работников золотодобывающего предприятия «Полюс Алдан», а в Приморском крае строится жилье для 4,6 тысячи семей работников судостроительного комплекса «Звезда», часть которого уже сдается в аренду по льготным ставкам.

«Лента.ру» расспросила экспертов рынка недвижимости, где выгоднее сейчас снимать жилье, в арендных домах или у частных собственников? И станет ли в будущем аренда квартиры в доходном доме массовым явлением?

Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom:

Для того чтобы арендные дома приносили прибыль, нужны долгие и дешевые деньги. Пока что их доходность не превышает показатели по коммерческой недвижимости и уступает доходности девелоперских проектов. Поэтому в такие проекты активно инвестирует именно государство. Но если политическая и экономическая ситуация станет благоприятной, а доходность остальных направлений в недвижимости будет снижаться до общемировых показателей в 5-8 процентов годовых, то у арендных домов есть все шансы стать востребованными. Для арендаторов удобнее снимать жилье через профессиональных операторов, ведь это и прозрачные отношения, и понятная ценовая и арендная политика, которая не изменится внезапно по прихоти собственника, как это бывает в частном секторе. Однако, как правило, стоимость аренды в доходных домах выше, чем у частников. Но в случае с доходными домами арендатор платит больше за стабильность и защищенность своих прав.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Преимущества таких предложений в том, что аренда регламентируется — все прописано в договоре, арендатор получает гарантию жилья и может быть уверен в том, что условия, которые указаны, действительно будут соблюдены.
При этом у арендаторов выше уровень ответственности — ведь все регламентировано, и любое отступление от договора может повлечь за собой штрафы. В случае если по каким-то причинам не получается внести арендную плату, с частным собственником можно попробовать договориться. С владельцем арендного жилья ситуация сложнее.
С точки зрения бюджета чаще выгоднее снять жилье у частного собственника, хотя и бывают исключения. С точки зрения сервиса, который арендатор получает за внесенные деньги, — выгоднее арендное жилье, так как здесь предполагается предоставление различных услуг. В таких домах предусмотрена работа службы клининига, сервисных служб и прочего. Сегодняшнее поколение предпочитает комфорт, поэтому дополнительные услуги интересны.

Ольга Гусева, генеральный директор Key Capital:

Концепция сервисных апартаментов — это правильная и здравая альтернатива арендному жилью, которое сейчас находится в руках физлиц. Главное преимущество арендных домов — в обеспечении гарантий потребителя, взаимодействие с которым проходит в рамках договора, где прописаны все условия, защищающие его от, например, внезапного и досрочного расторжения с требованием немедленного освобождения арендуемой площади. Кроме того, при выборе жилья приходится просмотреть огромное количество вариантов, что занимает массу времени. Зачастую предстоит покупать в съемную квартиру мебель, посуду и так далее, что приводит к дополнительным расходам, в то время как сервисные апартаменты сдаются со всем необходимым.

Еще одно их важное преимущество — эксплуатация помещения профессионалами, которые при необходимости оперативно проведут нужный ремонт. Наличие УК, возможность выбора дополнительных услуг — это синонимы качественной эксплуатации арендного жилья.

Из недостатков отмечу более высокую стоимость аренды по сравнению со съемом обычной квартиры, но, с учетом вышеописанных преимуществ, это не столь существенно. В сервисных апартаментах можно проживать длительно и при этом комфортно себя чувствовать.

Почему доходные дома и сервисные апартаменты пока не стали очень популярными? Потому что девелоперы еще не осознали их преимуществ и выгод. Кроме того, у нас недостаточно управляющих компаний, которые готовы предлагать там высокий уровень сервиса. Но так или иначе, за последний год количество таких вариантов аренды выросло. Убеждена, что это направление будет очень популярно и апартаменты получат свое законное место на рынке недвижимости.