Одна из самых выгодных программ льготной ипотеки в России — сельская. Взять ее можно под 3 процента годовых, а в некоторых регионах и вовсе под 0,1 процента. Однако у этого вида кредитования много особенностей и подводных камней. «Лента.ру» рассказывает, в чем плюсы и минусы сельской ипотеки, кто ее может получить и на каких условиях.
Сельская ипотека — кредит на покупку или строительство жилья в сельской местности под низкий процент. Программу запустили в 2020 году с расчетом на два года, но в 2022 году ее решили сделать бессрочной. Кредиты выдают в рамках госпроекта «Комплексное развитие сельских территорий».
Некоторые ошибаются, считая, что сельская ипотека дает возможность купить только дом. Программа позволяет приобрести и квартиру — например, в таунхаусе. Главное, чтобы строение было не выше пяти этажей для многоквартирного дома и трех — для частного (такое условие, например, ставит Россельхозбанк).
«Первое и самое главное, что нужно учитывать, — программа распространяется на недвижимость только в сельской местности. Частое заблуждение заемщиков, что они смогут купить квартиру просто в небольшом городе. Озадачиться проверкой населенного пункта стоит еще на этапе планирования покупки. В некоторых регионах вариантов подобных квартир попросту нет, и появляются они очень редко», — отметил в беседе с «Лентой.ру» директор компании «Жилфонд», эксперт по недвижимости Александр Чернокульский.
Деньги дадут и на строительство дома с использованием готовых домокомплектов.
Также можно оформить сельскую ипотеку на участок земли и самому построить дом, используя готовые домокомплекты отечественных производителей или обратившись к аккредитованному банком подрядчику. А можно — на земельный участок с уже построенным домом.
«Возвести дом можно как с привлечением строительного подряда, так и самостоятельно, но тут важно помнить, что период стройки не должен быть больше двух лет с момента выдачи кредитных денег, иначе можно лишиться льготных условий по сельской ипотеке», — подчеркнул Чернокульский.
Если речь идет о «первичке», сделку можно заключить с юрлицом или индивидуальным предпринимателем (ИП). А если брать ипотеку на покупку «вторички», продавцом может быть физлицо или юрлицо. Правда, в первом случае дом не должен быть старше пяти лет, а во втором — старше трех лет.
Банки-кредиторы дополнительно оговаривают и обязательные требования к недвижимости. В ней должно быть все для комфортной жизни: свет, вода, отопление.
«Условия выглядят очень привлекательно, особенно на фоне высокой ключевой ставки, поэтому заемщики редко обращают внимание на другие важные нюансы», — отметил Александр Чернокульский.
Максимальная сумма сельской ипотеки — 6 миллионов рублей на одного человека. При этом муж и жена могут взять жилищный кредит совместно, тогда предельный размер кредитных средств составит 12 миллионов рублей. Правда, и первый взнос в этом случае вырастет вдвое — до 40 процентов.
В рамках сельской ипотеки кредит можно оформить только один раз, а люди, которые ранее были созаемщиками по этой госпрограмме, не смогут взять ее вновь для себя.
Но если человек раньше уже оформил другой субсидируемый жилищный кредит (например, семейную ипотеку или ипотеку для IT-специалистов), то ему одобрят сельскую ипотеку. Однако рефинансировать уже взятый кредит под условия сельской ипотеки нельзя.
Программа создана для развития сельских территорий, поэтому недвижимость и земля продаются на льготных условиях именно тем людям, кто планирует переехать, жить на купленном участке и заниматься сельским хозяйством, работать на предприятиях сельского хозяйства.
Взяв сельскую ипотеку, человек обязан прописаться в приобретенном жилье в течение полугода с момента оформления. А потом периодически подтверждать банку-кредитору, что он все еще прописан в доме или квартире, за которую платит кредит, пока не выплатит его до конца.
Получить одобрение по сельской ипотеке может любой россиянин старше 21 года, если на момент погашения кредита ему будет меньше 65 лет (по условиям некоторых банков — меньше 75 лет). Банк может дополнительно выдвигать свои требования для заемщиков, поэтому нужно внимательно читать все условия предоставления кредита и документы.
У потенциального заемщика обязательно должна быть хорошая кредитная история — без просрочек по предыдущим платежам и без судебных исков по кредитам. А сумма платежа в месяц не должна превышать 40 процентов от зарплаты.
Для того чтобы получить кредит на жилье по программе сельской ипотеки, вам нужно:
Сельская ипотека стартовала 1 января 2020 года. По задумке властей, льготная ипотечная программа и ее условия должны стимулировать россиян приобретать недвижимость и жить в сельской местности. А низкая ставка — удерживать людей от соблазна перебраться в город.
Государство продолжит программу сельской ипотеки, пока ее не собираются сворачивать. В разговоре с «Лентой.ру» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак напомнил, что в начале года об этом говорил на встрече с главами муниципалитетов президент России Владимир Путин.
«Несмотря на высокую нагрузку бюджета из-за субсидирования ипотечных ставок, власти найдут средства на льготирование жилищных кредитов на сельских территориях. Условия программы позволяют купить недвижимость на сельской территории, но буквально в шаговой доступности от крупного города», — подытожил Баджурак.
Однако ипотечный кредит обычно дают на много лет и даже десятилетий, поэтому сложно предсказать точно, какие перемены могут быть на рынке, подчеркнул Баджурак. В связи с этим стоит обратить внимание на пункт в кредитном договоре сельской ипотеки, где прописаны условия, которые вступят в силу, когда (или если) программу закроют.
Нельзя сказать, что сельскую ипотеку можно взять в любой деревне или поселке.
В минувшем году в программе появилось новое понятие — «опорный населенный пункт». Так называется местность, расположенная за чертой города, который растет и развивается за счет средств региона. Главным признаком опорного населенного пункта являются активно строящиеся больницы, поликлиники, школы, объекты культуры.
Каждый регион сам устанавливает, какие населенные пункты в нем являются опорными. А узнать, подходит ли выбранная вами местность под это понятие и входит ли в программу сельской ипотеки, можно на сайте Россельхозбанка.
В программе сельской ипотеки не участвуют муниципалитеты, входящие в состав Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. С учетом постоянного присоединения новых сельских территорий к столицам это может стать существенным недостатком.
Такое же ограничение действует и для населенных пунктов вокруг городов-миллионников, областных или районных центров. Исключение — пригороды Севастополя: в поселках и сельских населенных пунктах, входящих в состав города, взять ипотеку по этой программе можно. Кроме того, в Калининградской области к сельской местности относятся в том числе курортные территории на побережье Балтийского моря — недалеко от Зеленоградска, Светлогорска и иных курортов. На них тоже распространяется сельская ипотека.
В перспективе этот недостаток могут исправить. В Министерстве сельского хозяйства говорили, что пилотно программу сельской ипотеки могут ввести и в городских округах юго-востока Московской области.
Условия госпрограммы разрешают использовать материнский капитал для первоначального взноса. Правда, с декабря 2023 года размер взноса вырос в два раза, до 20 процентов от стоимости выбранного жилья.
«Все банки-кредиторы с начала 2024 года увеличили первоначальный взнос по сельской ипотеке до 20 процентов, а некоторые пошли дальше, подняв его выше 30 процентов», — отметил Ярослав Баджурак.
Адвокат, эксперт проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф» Кирилл Полещук в беседе с «Лентой.ру» отметил, что в условиях этого вида ипотеки прописано обязательное страхование залогового имущества — то есть жилья, которое куплено по программе.
«Обязательно страхование залогового имущества на весь срок кредита. Также дополнительные требования по страхованию могут быть установлены уполномоченными банками», — подчеркнул собеседник.
Заемщики часто забывают, что в случае отказа от страхования купленной недвижимости ипотечные условия могут измениться. Банк в таком случае может увеличить ставку до уровня ключевой — есть вероятность, что вернуть ее обратно потом не получится. Поэтому стоит быть внимательными в вопросе страхования ипотечной недвижимости, особенно в случае с льготными программами.
По словам Ярослава Баджурака, из-за высокой популярности этой госпрограммы в банках периодически заканчиваются лимиты кредитования.
Дело в том, что государство выделяет определенное количество средств на выдачу сельской ипотеки, которое делит между всеми аккредитованными банками. И когда лимит заканчивается, кредитные организации просто прекращают выдавать ипотеку по этой программе.
Второй нюанс — небольшое число аккредитованных Минсельхозом банков.