Что такое сервитут и зачем он нужен? Как оформить договор на ограниченное пользование чужим земельным участком

Сервитут — это право на ограниченное использование чужой собственности. Чаще всего речь идет о земельных участках — например, он понадобится, если вам необходимо провести газопровод к своему дому через территорию соседа. Однако это право также может распространяться на нежилые или жилые помещения. «Лента.ру» рассказывает, что такое сервитут, как его оформить в 2025 году и какие могут возникнуть сложности.

• Что такое сервитут
• Виды сервитута
• Как установить частный сервитут
• Как наложить публичный сервитут
• Когда сервитут перестает действовать

Что такое сервитут

В переводе с латинского сервитут (servitus, servitutis) обозначает «обязанность, повинность». Сейчас этим словом называют право ограниченного пользования чужой собственностью, чаще всего — земельным участком.

Как правило, сервитут необходимо оформлять в тех случаях, когда попасть к одному участку можно лишь через соседний. Это распространенная практика в дачных поселках и садовых товариществах. Собственник соседнего участка в таком случае обязан предоставить землю для проезда специальной техники, для прокладывания коммуникаций, для доступа к водоемам.

В беседе с «Лентой.ру» ведущий аналитик агентства недвижимости «Пчелка» Ольга Зимина рассказала, что в Земельном кодексе присутствует достаточно большой перечень ситуаций, при которых в отношении участка может быть установлен сервитут.

«Это может быть и для прокладки всевозможных коммуникаций, эксплуатации инженерных сетей, для проведения дренажных или мелиоративных работ на земельных участках, для того, чтобы обеспечить доступ к водным ресурсам — то есть проход, например, к озеру, либо к речке. Для гона животных, для освобождения троп, по которым, допустим, идут медведи или олени. Также в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд», — пояснила Ольга Зимина.

Также сервитут понадобится, если попасть в определенное помещение можно, только пройдя через другое. Например, если проход на крышу небоскреба возможен лишь через пентхаус жильца. В таком случае оформляется сервитут, благодаря которому пожарные и представители других муниципальных и коммунальных служб смогут свободно пользоваться проходом.

Применение сервитута регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно статьями 274-277, 613 и 694. А также Земельным кодексом РФ — статьей 23. Кроме того, сервитут упоминается в Водном и Лесном кодексах РФ. Такое разнообразие обусловлено сферой применения.

Виды сервитута

Сервитут может быть:

• Земельным. Самый распространенный вариант, позволяет получить право ограниченного пользования чужим земельным участком.
• Воздушным. Например, если нужно проложить муниципальные линии электропередач над частным участком.
• Водным. Позволяет использовать водоемы для различных нужд: прохода судов, водопоя скота.
• Гражданским. Если сервитут устанавливается не только на участок, а еще, например, на здание, через которое нужно пройти, чтобы попасть в другое здание.
• Лесным. В таким случае сервитут дает право пользоваться чужими лесными участками — например, если там проходит тропа, по которой передвигаются животные.

Виды сервитута по субъекту

Также обременения различают по субъекту. В зависимости от того, в чьих интересах оно оформляется, существует частный и публичный сервитут.

Частный сервитут

Из названия становится ясно, что его устанавливают в интересах определенного гражданина — частного лица — или ограниченной группы частных лиц (соседей). При этом в законодательстве нет определения «частного сервитута», так как под ним понимается обычный сервитут.

Публичный сервитут

Второй вид сервитута по субъекту — публичный. В кодексах РФ он так и называется.

Публичный сервитут — это обременение, установленное в интересах сразу нескольких лиц или организаций. Например, местных жителей, которым нужен доступ к водоему или к лесу. Либо государственных органов для размещения на участке межевых знаков, геодезических и гравиметрических пунктов, а также для строительства, ремонта или эксплуатации линий электропередач, дорог, трубопроводов.

Виды сервитута по сроку действия

Обременения различают и по сроку действия сервитута.

• Срочный — когда ограничены сроки действия (в зависимости от цели использования участка сервитут может быть наложен на год, два и более).
• Постоянный, то есть бессрочный — установленный навсегда.

Как установить частный сервитут

Есть два способа наложить частный сервитут: с помощью добровольного соглашения и в судебном порядке.

Как заключить добровольное соглашение

Если собственник участка согласен на оформление сервитута, то все проходит достаточно легко.

Документы для наложения сервитута при добровольном соглашении:

• кадастровый план участка;
• выписка из ЕГРН (важно: в графе «обременения» должен быть прочерк, наложить сервитут на земельный участок с обременением, например, арестом, не получится);
• соглашение о размере стоимости сервитута и порядке оплаты;
• причины и основания наложения сервитута;
• паспорта участников соглашения;
• чек об уплате госпошлины (размер пошлины составляет 1500 рублей при регистрации сервитута в интересах физических лиц и 6000 рублей в интересах организаций);
• заявление по форме.

С пакетом документов нужно обратиться в офис «Мои документы». Там его примут (если все будет оформлено правильно) и отправят на регистрацию в Росреестр.

Типовые формы договоров и других документов есть в открытом доступе.

Это значит, что если установление сервитута как-то ограничивает использование земельного участка самим владельцем, он может брать деньги с того, кто этот сервитут попросил. То есть с владельца соседнего участка. Размер платы устанавливается участниками сделки.

«Собственник участка, на который устанавливается сервитут, может не согласиться добровольно. Поэтому тот, кому необходимо использовать часть чужого земельного участка, имеет право обратиться в суд с тем, чтобы разрешить этот спор», — добавила Ольга Зимина.

Как наложить сервитут через суд

Если договориться не получилось, можно пойти в суд. Но только при условии, что использование чужого участка — единственный выход для решения проблемы. Это придется доказать.

Сначала собственник, которому для своих целей нужно воспользоваться соседним участком, обязан предложить соседу оформить добровольное соглашение. В случае отказа или отсутствия ответа — обратиться в районный или городской суд, к которому относится земельный участок по территориальной принадлежности.

Документы для обращения в суд:

• исковое заявление;
• план участков (причем со вторым могут быть сложности, не всегда сосед хочет делиться планом своей земли);
• обоснование использования соседнего участка;
• причины и основания наложения сервитута;
• другие документы — набор зависит от причины наложения сервитута: выписка из ЕГРН, оценки экспертов, справки из СНТ;
• чек об уплате госпошлины (ее размер при подаче искового заявления об установлении, снятии или изменений условий сервитута составляет 300 рублей).

Единого алгоритма решений споров по наложению сервитутов в суде нет. Каждый случай рассматривается индивидуально. Вынося решение, суд будет учитывать интересы обеих сторон и может отказать в праве наложения сервитута, если, например, прокладка газопровода лишит соседа возможности в дальнейшем построить на этом месте дом.

Для принятия решения будут проводить различные экспертизы, замеры, а также оценивать риски. Чаще всего оплачивает все эти мероприятия истец, но расходы может понести и ответчик, если его не устроят результаты экспертизы и он решит нанять других специалистов.

Как наложить публичный сервитут

В случае с муниципальным сервитутом меняется порядок действий и список документов. Этим чаще всего занимаются региональные или муниципальные органы власти. Они же заключают договор с собственником, определяют все нюансы сервитута и сами регистрируют его в ЕГРН. Если добровольного соглашения не удалось достичь, власти обратятся в суд.

Также заявление на наложение публичного сервитута может подать частное лицо. В таком случае нужно обратиться с ходатайством об установке сервитута в органы местного самоуправления. В документе должно быть подробно расписано, для чего необходимо обременение. Ходатайство будет рассмотрено, на его основе вынесут решение, которое публично распространят, например, на официальном сайте. В ЕГРН власти также зарегистрируют сервитут самостоятельно.

В МФЦ с недавнего времени также есть услуга регистрации муниципального сервитута. В региональных отделениях «Моих документов» представлены различные требования к документам.

Когда сервитут перестает действовать

Есть несколько причин, по которым действие сервитута прекращается.

• Закончился срок соглашения об установлении сервитута.
• Государственный или муниципальный орган принял решение о снятии сервитута с участка (например, если закончены все работы, которые проводились на участке).
• Соседи заключили дополнительное соглашение о прекращении действия сервитута раньше срока, указанного в первичном договоре.
• Участок больше нельзя использовать по назначению по каким-либо причинам (например, если его затопило после дождей и больше не возможности проводить на нем геодезические работы).
• Если пользователь и владелец земли стали одним лицом, то есть пользователь купил участок.
• Если договоренности были нарушены, например, лицо, в интересах которого был установлен сервитут, перестало платить за него.

Если владелец участка понял, что пользователь больше не нуждается в сервитуте, он может обратиться в суд. Но для этого придется предоставить доказательства. Например, подтвердить тот факт, что газопровод для соседа уже провели, а значит, рабочие больше не могут свободно ходить по чужому участку.

При этом важно понимать, что сервитут касается имущества или земли. А значит, не зависит от личности собственника. И если вдруг участок, на который наложен сервитут, перешел, например, по наследству к сыну соседа, то обременение сохраняется на срок, указанный в соглашении или в договоре.

Снятие публичного сервитута обычно связано с тем, что пропали общественные нужды на участок. Например, рядом устроили городской пляж, и жители поселка получили постоянный доступ к водоему. Во всех случаях снятие сервитута нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Для этого тоже можно обратиться в офис «Мои документы».