«Рынок долгосрочной аренды останется рынком арендодателя» Глава сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков — о тенденциях рынка

В уходящем году рынок долгосрочной аренды пережил несколько пиковых периодов спроса, а средняя ставка по всем типам жилья в крупных городах выросла. О том, какие факторы оказали влияние на ситуацию на этом рынке и каких изменений ждать в будущем, в интервью «Ленте.ру» рассказал руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

«Лента.ру»: Каким был 2024 год для рынка долгосрочной аренды?

Роман Жуков: В 2024 году рынок долгосрочной аренды развивался не только под влиянием традиционных сезонных циклов. Большую роль сыграли более широкие тенденции. Среди них — изменения на рынке ипотечного кредитования и недвижимости в целом. Они привели к усилению активности арендаторов в сезон и более медленной стабилизации рынка аренды в октябре-ноябре. Как следствие, более значительный и продолжительный рост медианных ставок.

Основные факторы, определившие ажиотаж в сегменте аренды, — постепенное повышение ключевой ставки ЦБ РФ и последующий рост рыночных ипотечных ставок. Также свою роль сыграла и отмена программы господдержки летом этого года, корректировка условий семейной и ИТ-ипотеки.

Все это привело к перетоку несостоявшихся покупателей недвижимости на рынок аренды. Конечно, для многих съем жилья — временная стратегия. Одни покупатели стали ожидать изменений условий на рынке, другие — продолжили копить на больший первоначальный взнос или сумму полной стоимости квартиры. В этом помогают, например, депозиты с высокими ставками. Пока копятся деньги, будущие покупатели либо начинают снимать недвижимость, либо продлевают текущие арендные договоры.

Какой была динамика арендных ставок?

В конце 2023 и начале 2024 года в городах-миллионниках медианная стоимость съемного жилья по всем типам комнатности составляла порядка 31 000 рублей. В последующие месяцы продолжался планомерный рост, достигший пика в горячий сезон.

Уже по завершении периода ажиотажного спроса ставки немного скорректировались за счет замедления сроков сдачи наиболее дешевых квартир. Однако они все равно превысили уровень прошлого года. За 12 месяцев стоимость долгосрочной аренды прибавила 19,5 процента и составила чуть более 37 000 рублей в декабре 2024 года.

Больше всего за год съемное жилье подорожало в Уфе (+41,9 процента, с 18 000 до 26 000 рублей), Ростове-на-Дону (+34 процента, с 26 000 до 35 000 рублей), Нижнем Новгороде (+30,1 процента, с 29 000 до 38 000 рублей), Екатеринбурге (+28,9 процента, с 30 000 до 39 000 рублей) и Казани (+24,3 процента, с 40 000 до 50 000 рублей).

Рост ставок в миллионниках прослеживался и в квартирах разной комнатности. Медианная стоимость студий в декабре составила около 31 000 рублей. Это на 19,4 процента выше прошлогоднего показателя, когда аренда находилась на уровне 26 000 рублей. «Однушки» в мегаполисах подорожали на 24,5 процента — с 25 000 до 31 000 рублей, «двушки» — на 19,8 процента, с 33 000 до 39 000 рублей, трехкомнатные квартиры — на 15,8 процента, с 47 000 до 54 000 рублей.

Как себя ведут собственники квартир в сложившихся условиях на рынке недвижимости, когда квартиры продать оказалось сложнее и дольше? Переходят ли они на сдачу жилья?

Действительно, многие из тех, кто планировал продать квартиру, перешли в сегмент аренды. Причина — рост срока экспозиции объявлений и увеличение срока принятия решения о покупке. Нельзя сказать, что спрос на «вторичку» рухнул. Покупатели просто стали более избирательными. Они выбирают квартиры дольше, более тщательно, меняют критерии поиска, чтобы уложиться в бюджет, дольше принимают решение о выходе на сделку.

Например, в миллионниках, согласно нашему недавнему исследованию, средний срок экспозиции объявления о продаже «вторички» в январе-октябре 2024-го составил 74 дня. Это на 35 процентов дольше, чем в прошлом году, когда публикация оставалась актуальной порядка 55 дней.

Чтобы быстрее найти покупателей, некоторые продавцы начинают снижать цену в объявлении, охотнее идут на торг уже при личной встрече с покупателем.

Но не все собственники спешат продать квартиру, и не все хотят предлагать дисконты. Есть и те, кто готов ждать своего покупателя. В это время, чтобы недвижимость не простаивала, собственники начинают ее сдавать и обеспечивают себе стабильный пассивный доход. Это достаточно популярная стратегия в текущем году.

Предполагаю, что в 2025 году тренд на переориентацию с продажи на сдачу сохранится.

Сколько в столице собственник может заработать на сдаче квартиры в аренду?

Медианная стоимость долгосрочной аренды в Москве по всем типам квартир сегодня составляет чуть более 92 000 рублей. Например, средний ежемесячный пассивный заработок при сдаче студии в столице составит 75 000 рублей, это на 17,4 процента больше, чем в аналогичный период прошлого года. При этом медианная ставка студий даже превышает стоимость однокомнатных квартир за счет того, что формат представлен в более дорогих новостройках. В то время, как «однушки» сдаются и в новом, и в старом фонде. Медианный ежемесячный платеж на однокомнатную квартиру — чуть более 71 000 рублей. За год аренда этого формата тоже подорожала — на 28 процентов.

Средняя стоимость сдачи двухкомнатной квартиры — 100 000 рублей (+16,5 процента за год).

В среднем без учета роста стоимости квартир и инфляции уровень доходности от аренды будет составлять от 4 до 7 процентов в год.

Все зависит от района, состояния квартиры, «возраста» дома, транспортной доступности и характеристик. Также при сдаче жилья стоит учитывать налоговые выплаты, оплату жилищно-коммунальных услуг, амортизацию имущества. Но сегодня вполне реально сдавать студию или «однушку» в хорошем состоянии, расположенную на окраине города за 60 000-75 000 рублей. Два-три года назад с такими ставками были представлены только аналогичные по площади квартиры, но с дизайнерским ремонтом и ближе к центру, либо большие по площади лоты.

Что ждет нас в 2025 году? Изменятся ли цены? Что будет с предложением?

Мы не видим предпосылок тому, что в 2025 году стоимость аренды резко снизится. Возможны сезонные корректировки цен — небольшое снижение, связанное с традиционными периодами спада активности. Но это лишь небольшие сокращения в диапазоне нескольких сотен или тысячи рублей. Пока не изменятся условия ипотечного кредитования, а вместе с ними и спрос на аренду, мы будем наблюдать примерно те же тенденции, что и в 2024 году.

Даже в условиях растущих ставок снимать пока выгоднее, чем покупать «вторичку». Рассмотрим на примере. Ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру площадью 38,6 квадратного метра, расположенную в районе Марьино в 14 минутах пешком от метро — 60 000 рублей. Стоимость «вторички» примерно с такими же характеристиками — 8,7 миллиона рублей. Ежемесячный платеж за квартиру по ипотеке, с учетом того, что кредит оформляется на 30 лет, а первоначальный взнос составит 20 процентов, — более 177 000 рублей. То есть почти в три раза больше платежа за аренду. Даже если первоначальный взнос увеличить, ежемесячные траты при покупке в ипотеку все равно оказываются высокими: 155 000 рублей при первоначальном взносе 30 процентов. При первоначальном взносе 50 процентов — 111 000 рублей.

Рынок 2024 года — и мы ожидаем, что и 2025-й — рынок арендодателя. Предложений пока меньше, чем кандидатов. И это даже при условии, что на рынок сегодня выходит нераспроданная «вторичка». Темпы восполнения предложения пока все равно не полностью отвечают спросу.

Резкий рост ставок тоже вряд ли возможен. Маловероятно, что в 2025 году темпы изменения стоимости станут такими рекордными, какими они были в 2024-м. Рынок и его участники постепенно адаптируются к новым реалиям — они делают это уже и сегодня. И сдавать, и снимать жилье для многих окажется более выгодной стратегией. И коренных изменений в этом вопросе стоит ждать только в случае пересмотра ставки ЦБ и условий ипотечного кредитования.

Еще один фактор, который определит развитие рынка долгосрочной аренды в 2025 году, — продолжение выхода в сегмент съемного жилья лотов из инвестиционных квартир. По данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», в 2025 году объем ввода первичного жилья сохранится на уровне 2024-го. При этом в отдельных регионах, в частности в тех, где в 2024 году в сравнении с 2023-м было сокращение объемов ввода, ожидается наиболее ощутимое увеличение сданных «квадратов».

Например, в Саратове показатель вырастет на 48 процентов, в Екатеринбурге — на 40 процентов, в Челябинске — на 39 процентов, в Уфе — на 31 процент, в Перми — на 28 процентов, в Тюмени — на 24 процента.

Часть квартир в этих проектах в 2025 году перейдет на рынок долгосрочной аренды, пополнив предложение съемного жилья. Также экспозиция расширится съемным жильем, из которого съедут арендаторы, находящиеся ранее в ожидании сдачи купленной ими квартиры в новостройке.

Таким образом число кандидатов на одну квартиру в крупных городах может сократиться.

В чем заключается главный тренд рынка долгосрочной аренды в 2024 году, что ждет нас в 2025-м? Как ваш сервис отвечает актуальным тенденциям рынка?

Глобальный тренд рынка аренды — цифровизация. Мы наблюдаем его развитие уже несколько лет, и в 2025 году диджитализация процесса поиска и сдачи жилья сохранится. Мы видим, что спрос на онлайн-инструменты растет во всех сферах, и аренда — не исключение.

Желание арендодателей и арендаторов упростить и ускорить этот достаточно бытовой рутинный процесс понятно. Люди становятся более мобильными. Они хотят строить карьеру, проводить время с близкими, заниматься самообразованием, путешествовать. Они не готовы тратить время на составление объявления, фотосъемку квартиры, постоянные звонки и общение по телефону с кандидатами, поездки на показы и просмотры. Рынок отвечает этому запросу.

В «Яндекс Аренде» будущие жильцы могут снимать и сдавать недвижимость полностью онлайн. Все квартиры, размещенные на площадке, проверяются специалистами сервиса на предмет соответствия фото и описанию. Жильцы изучают доступные варианты и принимают финальное решение без поездок на просмотры. Сделать это позволяют 3D-туры. Они передают все габариты жилья и планировку. В столичных регионах уже 95 процентов квартир сдаются полностью онлайн благодаря таким виртуальным турам. Арендатор подписывает онлайн и договор, а ключи мы доставляем ему курьерской доставкой.

Процесс аренды максимально упрощен и для арендодателей. Собственникам наши специалисты помогают определить стоимость квартиры и берут на себя всю подготовку объявления. Мы сами создаем виртуальный тур, делаем фотографии. На стороне сервиса и взаимодействие с кандидатами-арендаторами. Собственнику остается только выбрать подходящего кандидата, ознакомившись с онлайн-анкетами.

Еще один запрос — гарантия выплат и сохранности квартиры. Собственникам мы предлагаем опцию, закрывающую эту потребность, — «Финансовая защита». Она гарантирует своевременные выплаты без задержек, а также компенсацию в случае простоя квартиры, если арендатор съехал раньше. Кроме этого, «Финансовая защита» включает компенсацию, если после жильца необходим ремонт мебели и клининг.

Важный этап развития сервиса в 2025 году — выход в новые города. Еще в начале года мы помогали сдавать и снимать квартиры только в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти. Но уже в августе этого года мы начали расширять географию. Теперь сервис доступен жителям таких миллионников, как Казань, Краснодар, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Новосибирск. А в конце осени мы запустились еще и в Воронеже, Казани, Красноярске, Омске, Самаре, Уфе, Сочи, Тюмени, Саратове.

В течение года мы расширяли и внутреннее наполнение сервиса. Например, добавили функцию начисления платы за квартиру на расчетный счет в конкретном банке. Опция особенно упрощает получение дохода и выплату налогов профессиональным рантье — самозанятым и индивидуальным предпринимателям. А в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области предложили собственникам и арендаторам новый инструмент — Коннект. Опция позволяет арендодателям больше не ждать отклики на объявление. Собственник сам может выбрать подходящего жильца из базы сервиса, предложить ему рассмотреть объявление и заселиться в квартиру.

В 2024 году мы предложили новый продукт и риелторам. Это специальная партнерская программа, которая позволяет агентам по недвижимости бесплатно использовать технологии сервиса в арендных сделках и получать пассивный доход — 50 процентов от первого арендного платежа в Москве и Московской области и 70 процентов — в других регионах. Мы берем на себя звонки, показы, делаем профессиональные фотографии квартиры, 3D-тур и оформление договора. Тем самым сервис помогает риелторам экономить время и использовать его для развития своего личного бренда или более сложных и времязатратных сделок, например, по продаже квартир. Это первая программа на рынке, предлагающая риелторам такую возможность. Опция оказалась очень востребована: партнерами сервиса всего за несколько месяцев работы программы стали уже 2,5 тысячи агентов.