В России растет доля жилищных кредитов, с выплатами которых у заемщиков возникают проблемы. За 2025 год задолженность по ипотеке увеличилась в два раза: если в начале года она составляла около 90 миллиардов рублей, то в конце — уже почти 177 миллиардов. Это значит, что все больше россиян не справляется с выплатой кредитов, взятых в более благополучные времена. В 2008 году в США подобная ситуация привела к дефолту. Чем грозит растущая просрочка рынку недвижимости и его отдельным участникам, как россияне оказываются в долговой яме, может ли банк отобрать за долги квартиру и что делать заемщику, если он пропустил хотя бы один платеж, — в материале «Ленты.ру».
В 2025 году в сфере недвижимости был поставлен антирекорд: по данным Центрального банка, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составил 176,7 миллиарда рублей — это максимальное значение за всю историю ипотеки в России.
Чаще всего россияне сталкиваются с трудностями при внесении ипотечных платежей за вторичное жилье — доля просрочки здесь составляет более 1 процента от всего ипотечного портфеля. С долгами за новостройки заемщики справляются чуть лучше — задержки с оплатой возникают лишь у 0,38 процента клиентов.
задолжали россияне по ипотечным кредитам в 2025 году
Лидеры по доле «плохих» кредитов — все республики Кавказа, а также Тува, Хакасия и Тамбовская область. В некоторых из этих регионов просрочка по ипотеке достигает 11 процентов. Большие объемы задолженностей при высокой доле задержанных платежей зафиксированы также в Москве, Краснодарском крае, Челябинской и Самарской областях. А вот в Архангельской области, Ненецком автономном округе и Бурятии, напротив, ситуация благоприятная — доля просрочек здесь не превышает 0,2-0,4 процента.
Фото: Oleg Elkov / Shutterstock / Fotodom
«Странно платить ни за что»
Просрочка платежа по ипотеке — это нарушение заемщиком графика выплат жилищного кредита. «Обычно это означает, что платежи по ипотечному кредиту не были произведены в течение установленного банком периода времени. Причем этот период времени может варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев», — поясняет Лидия Мальцева, руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Просрочки по ипотечным платежам появились вслед за первыми выданными кредитами, отмечают эксперты. «Увы, это неизбежный сценарий. Всегда есть люди, которые по самым разным причинам не могут справиться с погашением долга», — говорит Николай Филиппов, директор по риск-менеджмент-методологии и дата аналитике Объединенного кредитного бюро (ОКБ).
Один из ярких примеров из прошлого — всплеск просрочек по ипотечным кредитам после финансового кризиса 2008 года, когда из-за существенного роста курса доллара распространенная тогда ввиду очень низких ставок валютная ипотека вдруг стала неподъемной для оформивших ее заемщиков
В 2010-х годах в категорию злостных неплательщиков часто попадали обманутые дольщики — люди покупали квартиру в ипотеку на этапе котлована, а когда оказывалось, что новостройка превратилась в долгострой, просто прекращали вносить платежи по кредиту. «Странно платить ни за что, ведь наш дом так и не возвели», — таков был их аргумент.
Сегодняшний стремительный рост «плохих» кредитов аналитики объясняют несколькими причинами. Одна из главных — вызревание проблемной задолженности по выданным ранее жилищным кредитам.
Благодаря программам льготного кредитования на покупку жилья, действующим в течение последних пяти-семи лет и вышедшим на пик выдач в середине 2023-2024 годов, сформированный рынком ипотечный портфель находится на рекордно высоком уровне — в районе 21 триллиона рублей. Число ипотечных заемщиков достигает 10 миллионов человек. И сегодня мы наблюдаем естественную реализацию кредитного риска
Кроме того, в последние два года стало больше покупателей, взявших ипотеку под высокий процент в надежде на рефинансирование. «"Менеджеры по продажам" реализовали людям идею о постоянном росте цен на недвижимость, о скором снижении ставки и возможности перекредитоваться, — говорит Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа». — Но ставка не снизилась так, чтобы покупатель смог чувствовать себя комфортно».
Наконец, сказалось и общее замедление экономики и рынка труда. «Зарплаты перестали расти, некоторые предприятия переходят на четырехдневку. Вот вам и результат», — добавляет специалист.
Фото: Александр Иванов / РИА Новости
«Что имею? Две ипотеки, три кредита»
Эксперты отмечают: ипотека — кредит, платеж по которому, как правило, составляет существенную долю от дохода семьи. «Хорошо, если это 30 процентов, но часто бывает 50 процентов и даже 80 процентов, — рассказывает Николай Филиппов. — Это означает, что в случае, если заемщик не внес даже пару платежей, для погашения просрочки ему придется потратить весь месячный доход. При таком раскладе денег на жизнь не остается. Погасить три просроченных платежа оказывается совсем не по силам».
В соцсетях есть немало историй, в которых люди описывают, как они шаг за шагом увязают в неподъемных долгах. Чаще всего к просрочкам приводит потеря стабильного дохода. «Что имею? Две ипотеки, три кредита. Потерял хорошую работу, сейчас в состоянии оплачивать только одну ипотеку — за квартиру, в которой живем. Все остальные кредиты и вторая ипотека — уже просрочки», — пишет один из участников форума «Пикабу».
В некоторых случаях выдерживать график платежей заемщикам не позволяет внезапная или тяжелая болезнь. «Оказавшись в непростой жизненной ситуации, понимаю, что потихоньку ухожу в просрочку по ипотеке, — жалуется пользовательница с ником abasnaya. — Бесконечные больничные несоизмеримо малы с зарплатой. Плюс не забываю про детский сад, коммуналку, подготовку к школе и холодильник. Какие варианты есть с вводными: ипотека, онкология и двое детей? Может кто-то оформлял ипотечные каникулы?»
А порой люди тонут в долгах по собственной неосмотрительности. Так, Acerowr рассказывает, как в 2022 году после начала СВО его доход снизился на 30 процентов. Выплачивать долг за ипотеку стало трудно, и мужчина обратился в банк с просьбой оформить ипотечные каникулы. Для этого он позвонил на горячую линию, где ему озвучили перечень необходимых документов. Мужчина отправился их неспеша собирать, при этом почему-то решил, что режим каникул уже включен, и перестал вносить ежемесячные платежи. Сотрудники банка несколько раз напоминали ему о просроченной задолженности, мужчина не реагировал. Спохватился он лишь полгода спустя, когда банк подал на него в суд для взыскания полной суммы долга — к этому времени она составила 1,6 миллиона рублей.
Какую часть дохода вы отдаете на выплату кредита?
• до 20 процентов — зеленая зона
• 20-40 процентов — оранжевый уровень опасности
• 40-60 процентов — красный уровень опасности
• 60 процентов и выше — вы работаете не на себя, а на банки
Сколько всего у вас кредитов?
• 1-2 кредита — укладывается в рамки нормы
• 3-4 кредита — могут возникать проблемы
• 5 и более (особенно если есть займы в МФО) — путь к банкротству
Как вы закрываете просрочки?
• из заработной платы
• берете новый заем, чтобы закрыть долг по предыдущему
Если у вас показатель долговой нагрузки превышает 40 процентов, открыто больше трех кредитов и вы хотя бы раз закрывали один кредит другим — вы в зоне риска!
Кстати, в последний год сразу несколько аналитических центров, таких как Федеральная служба судебных приставов или Национальное бюро кредитных историй, обрисовали портрет среднестатистического российского должника по ипотечным кредитам. Он выглядит так. Мужчина, 35-45 лет, живет в крупном городе, женат, есть ребенок. В месяц он зарабатывает около 60-80 тысяч рублей, имеет два-три кредита и кредитную карту. Показатель его долговой нагрузки — около 60 процентов. Это значит, что его ежемесячные платежи по кредитам превышают 40 тысяч рублей. При этом один из кредитов уже просрочен, а сумма задолженности по нему — 150-170 тысяч рублей.
Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»
«Завтра квартиру забирает банк»
Что будет, если пропустить ипотечный платеж? «Процедуры взыскания по ипотеке банки стартуют максимально оперативно, — поясняет Николай Филиппов. — Значительно проще вернуть заемщика в стандартный график погашений, пока он просрочил только один платеж, нежели пытаться это сделать, когда просрочено два и более платежа». В договоре ипотеки обычно прописываются штрафы за несвоевременное погашение. Начисляются они на размер именно просроченной задолженности, а не на все тело долга. Тем не менее в случае длительных просрочек могут набегать большие суммы, добавляет специалист.
Как именно банки взыскивают долги? «Как правило, взыскание просроченных платежей по ипотеке происходит в несколько этапов, — рассказывает Лидия Мальцева. — Первоначально кредитор может попытаться связаться с заемщиком для выяснения причин задержки и поиска возможных решений. Например, предложить реструктуризацию долга или кредитные каникулы».
Если такая коммуникация не приводит к результату, кредитор может начать процесс взыскания через юридические меры, продолжает эксперт. Заемщику отправляется уведомление о задолженности, в котором указано о возможных последствиях. Затем наступает время штрафных санкций и увеличения процентной ставки. Если задолженность не погашается в течение длительного времени, кредитор может передать дело коллекторам, которые будут заниматься взысканием долга. Также кредитор может подать иск в суд с целью получения судебного решения о взыскании задолженности, подчеркивает Лидия Мальцева.
Может ли банк отобрать в счет долгов купленную в ипотеку квартиру? К сожалению, это возможно, подтверждают эксперты. Если погашение зашло в тупик, платить заемщику нечем, долг большой и продолжительный, то квартиру изымут и реализуют на торгах. Вырученные средства пустят на погашение долга, а то, что осталось, вернут заемщику.
было реализовано в 2024 году на торгах в рамках исполнительного производства
Случаи изъятия квартир за долги по ипотеке и правда известны. Вот один из них. В 2019 году женщина купила жилье в ближнем Подмосковье. Сначала платила по кредиту исправно. Но в 2022 году в ее жизни началась черная полоса: тяжело заболел и умер отец, затем она похоронила мужа и осталась с ребенком одна. Выплачивать ипотеку стало сложно. Тогда она попыталась квартиру продать, последовательно снижая цену на 20-30-50 процентов. Но покупателей не нашлось, и весной 2025 года кредитная организация подала на нее в суд. «Завтра квартиру забирает банк… Оставляю себя и ребенка бомжами…» — написала она на форуме.
Банк вправе изъять квартиру только в случае, если просрочка продолжается более 90 дней, а размер задолженности превысил 5 процентов от суммы долга
Короткая просрочка в несколько тысяч рублей подпортит кредитную историю заемщика, но квартиру из-за нее никто не отберет. Также после судебного решения у заемщика есть возможность выкупить квартиру до момента ее продажи, но для этого необходимо погасить всю задолженность, подчеркивают спикеры.
Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»
«Долго скрывалась от кредиторов, а потом решила квартиру продать»
Впрочем, рынок — живой организм, и на рост просрочек по ипотеке реагировать он уже начал. Еще в первом полугодии 2025 года банки стали принимать меры по улучшению качества выдаваемых жилищных кредитов. Прежде всего они снизили выдачу ипотеки с низким (до 20 процентов) первоначальным взносом: в II квартале текущего года доля таких займов уменьшилась до 5 процентов, притом что в конце 2022 года она составляла 54 процента. Кроме того, доля заемщиков с долговой нагрузкой свыше 60 процентов сократилась в этом году до 6 процентов, тогда как в 2023 году она достигала 47 процентов.
превысила в банках доля отказов по ссудам в 2025 году
Со своей стороны, заемщики также предпринимают определенные шаги, чтобы выбраться из долговой ямы. Стратегии разные. «Более половины владельцев недвижимости, которые не могут выплачивать кредит по тем или иным причинам, продают залоговую квартиру и приобретают более финансово доступное жилье», — рассказывает в одном из интервью Елена Мищенко, руководитель агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости». Второй вариант, по словам эксперта, — сдать ипотечную квартиру в аренду и временно вернуться в родной дом или переехать в более дешевое жилье.
В практике риелторов немало случаев, когда такой ход помогал закрыть долг перед банком. Так, Мищенко рассказывает, что одна из клиенток ее агентства, многодетная мать и собственница ипотечной квартиры в Москве, развелась с мужем. После развода оплачивать ипотеку стало трудно — заработать с детьми на руках не удавалось, а алиментов от бывшего мужа на платежи по кредитам не хватало. Женщина долго скрывалась от банка, но в конце концов решила квартиру продать. Риелторы подобрали ей жилье в Подмосковье, а разница в цене пошла на оплату всех долгов за квартиру.
• Прежде чем брать ипотеку, необходимо максимально беспристрастно оценить свои финансовые возможности. Для этого как минимум за год до получения кредита следует начать вести бюджет, а именно конспектировать все свои доходы и расходы. Это позволит объективно оценить, какую сумму вы действительно сможете ежемесячно выплачивать банку, в каких расходах в случае чего сможете ужаться, какие доходы могут неожиданно исчезнуть и главное — какой «запас прочности» у вас есть.
• На случай чрезвычайных непредвиденных обстоятельств имеет смысл заранее подготовить финансовую подушку безопасности размером в 3-4 ежемесячных оклада.
• При выборе условий по ипотеке желательно грамотно рассчитать подъемную для вас долговую нагрузку. Ежемесячный платеж по кредиту в идеале не должен превышать 30-35 процентов от дохода семьи за месяц, а сам размер ипотеки не должен превышать этот доход более чем в 20 раз. Например, если ежемесячный доход семьи составляет 100 тысяч рублей, то брать ипотеку свыше 2 миллионов рублей уже не стоит. Лучше подкопить и внести больший первоначальный взнос, тем более что проценты по вкладам на сегодняшний день к этому располагают.
Если просрочка по ипотеке уже случилась эксперты советуют как можно скорее внести необходимую сумму. За каждый день просрочки банк начисляет неустойку, поэтому необходимо внести сумму с запасом. Если такой возможности нет, необходимо оперативно связаться с банком и попросить ипотечные каникулы, реструктуризацию либо рефинансирование кредита. В случае если гасить кредит больше нет возможности, лучше отказаться от квартиры и договориться с банком о ее реализации.
«Самая плохая стратегия — затаиться и не выходить на диалог с кредитором. Это неминуемо приведет к увеличению роста просрочки и штрафов и, как следствие, скорее всего, к изъятию квартиры», — подчеркивает Николай Филиппов.
Другая россиянка избежала просрочек по ипотеке благодаря сдаче жилья. Александра жила в Астрахани и очень хотела переехать в Москву. Чтобы осуществить мечту, она продала трехкомнатную квартиру в родном городе за 4 миллиона рублей, заняла у родителей еще один миллион и купила в столице однушку в районе Чертаново за 10 миллионов. Половину стоимости она оплатила сразу, а на остаток взяла ипотеку.
Ежемесячный платеж по кредиту составлял 70 тысяч рублей — большую часть ее зарплаты. По словам девушки, первое время это ее не тяготило. Но уже через полгода стало ясно, что денег на жизнь почти не остается
В итоге Александра сдала новую квартиру в аренду за 55 тысяч рублей, а сама вернулась к родителям. «Пока о своем решении я не жалею», — призналась девушка.
Но случаются и курьезы. Известно, например, что одна женщина из Вологды оформила в банке жилищный кредит сроком на 14 лет. Некоторое время назад она допустила просрочку — один ежемесячный платеж в размере 16 тысяч рублей. Сотрудники банка встревожились, начали звонить ей по нескольку раз в неделю и даже приехали домой, чтобы напомнить о долге. В ответ женщина подала иск в суд о возмещении морального ущерба, пояснив, что навязчивые действия представителей банка заставили ее сильно нервничать. Суд иск удовлетворил, посчитав, что кредитная организация превысила допустимое количество напоминаний и тем самым нарушила закон. Он обязал банк выплатить заемщице сумму, равную долгу, — 16 тысяч рублей. Таким образом, просрочку по ипотеке удалось погасить средствами банка.
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ
«В 2026 году уровень проблемных кредитов может удвоиться»
На текущий момент доля проблемных кредитов по ипотеке составляет 0,89 процента, указывают аналитики. При этом уровень просроченных задолженностей 30-90 дней достигает 0,4 процента, уточняют эксперты Объединенного кредитного бюро. Правда, причин для паники пока нет, уверены специалисты, — показатели все еще остаются в границах исторических значений. К примеру, в кризисные 2014-2015 годы в России доля просрочек по жилищным кредитам поднималась до 1,7 процента.
В 2008 году в США накануне дефолта доля проблемных ипотек дошла до 25 процентов, а доля заемщиков, которые не могли обслуживать жилищный кредит, составила 15 процентов
Как будет развиваться ситуация с просрочками по ипотекам дальше? Прогнозы экспертов на этот счет расходятся. Так, Николай Филиппов считает, что, учитывая сформированный рынком большой ипотечный портфель, непростые экономически времена и неизбежные процессы реализации кредитного риска, снижения размера накопленной просроченной задолженности по ипотеке ожидать не стоит. Более того, в начале 2026 года уровень проблемных кредитов может потенциально удвоиться, полагает экономист Андрей Бархота. В этом случае банки будут еще строже отбирать ипотечных клиентов.
Однако может быть и более благоприятный сценарий: в конце 2025 года ключевая ставка снизилась в пятый раз за год — до 16 процентов. Инфляция также уменьшилась — с почти 10 до 6,64 процента. Если эта тенденция продолжится, рост доли просрочек по ипотеке замедлится, указывают аналитики.
В целом в ближайшие полтора года доля плохих ипотечных кредитов будет зависеть от роста трудовой занятости и зарплат, подчеркивают эксперты. Чем выше будут доходы граждан, тем легче им будет выплачивать жилищные займы. И наоборот: если цены вновь начнут расти, на выплату кредитов у людей не останется денег и россияне потонут в долгах.