Эксперты назвали основные изменения на российском рынке жилья

В рамках стратегического проекта «Доказательная урбанистика» группа специалистов факультета городского и регионального развития изучила динамику первичного и вторичного рынка жилья в России в 2020-2022 годах и влияние на нее как внешних факторов, так и мер государственного регулирования — ипотечных программ и нормативных актов.

«С началом эпидемии коронавируса, локдауном и ростом неопределенности фиксировалось резкое снижение количества сделок на рынке жилья. Например, в Москве в апреле 2020 года только по сделкам ДДУ произошел спад на 46 процентов. Это сопровождалось и снижением реальных располагаемых доходов населения. Строительная отрасль также оказалась под ударом — нарушенные цепочки поставок, рост цен на стройматериалы, отток иностранных рабочих», — отмечается в сообщении.

Как отмечают эксперты, тенденция роста цен на недвижимость усилилась к концу 2020 года, поскольку ожидалось вступление в силу с 1 января 2021 года закона о налоге на превышение доходов в один миллион рублей.

По оценкам специалистов, выросший к концу 2020 года на 80 процентов объем выданных кредитов на покупку жилья на первичном рынке «ответственен» за 1,6 процентных пункта роста цены жилья. А снижение курса рубля на десять процентов — за 1,7 процентных пункта.

«Уже в марте 2022 года началось резкое снижение спроса, притом как на первичном, так и на вторичном рынке. Особенно явно эта тенденция была видна на московском рынке, который в силу своей инвестиционной привлекательности сильно "перегрет". На сегодняшний день можно прогнозировать профицит новостроек: в конце 2022 года застройщики предлагали скидки до 35 процентов на новостройки. Цены идут вниз, а заложенные в планах застройщиков рекордные квадратные метры требуют пересмотра», — отметили эксперты.

Специалисты предложили пересмотреть подход к субсидированию ипотеки.

«Во-первых, сделать субсидии адресными, направленными на поддержку тех групп, которым действительно требуется повысить доступность жилья; субсидирование спекулятивного спроса должно быть как минимум существенно сокращено. Во-вторых, у нас существует только одна специальная программа субсидирования для региона — это Дальневосточная ипотека. С нашей точки зрения, необходим более гибкий подход как минимум на уровне регионов с учетом их запросов и потребностей; одинаковая субсидируемая ставка для всех регионов снова способствует перетеканию инвестиционных денег только в определенные из них. В-третьих, стоит обратить внимание на тенденцию уменьшения средней площади продаваемых квартир», — подчеркивают специалисты.

Директор центра СИТИ, декан факультета городского и регионального развития Высшей школы экономики Евгений Михайленко рассказал об основных результатах исследования.

«Наше исследование показало, что в последние три года основной фактор, определявший ситуацию на рынке жилья, — это все, что можно объединить под термином "глубина горизонта планирования". Это тот же фактор, что действует и на других спекулятивных рынках. В сложной экономической ситуации мы рекомендуем не поддерживать спекулятивный спрос и идущее за ним рекордное расширение предложения за счет государственных программ. Мы предлагаем переформатировать программы, направленные на увеличение доступности жилья, сделав их, во-первых, более гибкими, например в региональном разрезе, а во-вторых, адресными, то есть направленными именно на те группы населения, которым недвижимость необходима в качестве их жилья», — отметил он.