Покупка квартиры от банков с большой скидкой имеет свои плюсы и минусы. Их в разговоре с «Российской газетой» перечислила юрист и арбитражный управляющий Анна Хрусталева.
Как объяснила юрист, обычно при выдаче большого кредита банки просят предъявить имущество в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств. Если заемщик не сможет расплатиться с банком, имущество будет продано, а вырученные деньги пойдут на погашение долга. В данном случае речь идет о приобретении такого имущества.
Главным плюсом при покупке такой квартиры Хрусталева назвала экономию. По ее словам, скидка при покупке такой недвижимости может достигать 50 процентов. Банки обычно выдают кредит на сумму не более 70 процентов от рыночной стоимости актива, при этом в расчете исходят из оценки предмета залога.
Еще один плюс в том, что реализация происходит быстро, а сделка впоследствии не может быть признана недействительной, поскольку банк обеспечивает полную юридическую чистоту.
Среди минусов, которые назвала юрист — потенциальная покупка «кота в мешке». Покупатель может попасть в затруднительную ситуацию, если самостоятельно не проведет предварительный анализ. Так, например, состояние квартиры или дома на момент реализации может очень сильно отличаться от его состояния на момент передачи банку в залог.
По словам эксперта, финансовая организация оценивает актив только на момент оформления залога и выдачу кредита, обычно ориентируясь на документы с заключением оценщика. Затем имущество фактически находится у залогодателя и используется. Покупателю нужно самому оценить, в каком состоянии находится недвижимость, исходя из того, сколько лет она находится у заемщика. Так он сможет определить рыночную стоимость недвижимости на момент амортизации. Банк же не несет ответственность за сохранность имущества. Максимум, что он может сделать — это обязать заемщика оформить страховку.
Как объяснила эксперт, на момент реализации залога его оценивают лишь по сумме, необходимой для погашения кредита. Отсюда и появляется большая скидка. Например, квартира стоимостью в 11 миллионов может продаваться за 6 миллионов, если остаток кредита заемщика составляет 6 миллионов. Но возможна и обратная ситуация — квартира стоила 11 миллионов на момент оформления залога, но на момент реализации будет стоить 6 миллионов из-за аварийного состояния, а продаваться при этом может за 9 миллионов. При этом заемщик не сможет оценить состояние квартиры, поскольку будет видеть только документы.
Еще один минус — невозможность осмотреть покупаемое жилье до покупки. По словам эксперта, никто из специалистов банка не сможет обеспечить осмотр квартиры или дома. Если вы все же приобрели имущество, передача в пользование и владение будет небыстрой, поскольку залогодатель-заемщик может не захотеть добровольно передавать жилье, указала эксперт.
Ранее Госдума приняла в первом чтении законопроект, позволяющий не обращать взыскание на единственное жилье обанкротившихся россиян. Им разрешат заключать с кредиторами отдельные мировые соглашения и план реструктуризации долгов.