Якоря-изгои Кого не пускают в крупнейшие торговые центры

На презентации ежегодного обзора торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko произошло столкновение крупных консультантов и небольших продавцов. Представители мелких торговых сетей настойчиво выразили свое желание стать якорными арендаторами в крупнейших торговых центрах, потеснив традиционно успешные IKEA и Auchan. Иначе как межклассовыми эти претензии не назовешь, но все же происходящее мало походило на революцию. Однако обо всем по порядку: сначала аперитив, а затем - фуа-гра.

В целом презентацию годового отчета Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko действительно можно назвать важным событием. На сегодняшний день эта компания входит в так называемую "большую четверку", членами которой еще являются компании Colliers International, Nobble Gibbons и Jones Lang La Salle.

Как это было

Ежегодное представление своего отчета один из крупнейших в мире консультантов организовал в зале "Театр" отеля "Ренессанс". Несмотря на то что помещение на первый взгляд вряд ли уступает по числу мест театру "Современник", некоторым гостям не хватило кресел, а участники презентации ожидали своей очереди на сцену не в изысканной гримерной, а просто в коридоре. Но важности происходящего это не отменяет, церемония была организована в стиле вручения премии "Оскар", а в кулуарах можно было услышать не только английскую, но французскую и испанскую речь.

По данным компании Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko, в 2005 году в Москве было построено 19 качественных торговых центров, общая сдаваемая площадь которых составила 315,5 тысячи квадратных метров. В результате на каждого жителя столичного региона теперь приходится 81,5 квадратного метра торговых площадей, то есть на 10,5 метра больше, чем в предыдущем году. Рост этих показателей напрямую связан с тем, что российский торговый оборот за последние три года удвоился, несмотря на то, что доходы населения растут более умеренными темпами. Из этого утверждения аналитики компании сделали вполне резонный вывод, что россияне все еще не стремятся к накоплению, а большинство своих средств предпочитают оставлять не в банках, а в магазинах.

В связи с этим торговая недвижимость будет развиваться и далее. В частности, в 2006 году планируется сдать в эксплуатацию 17 торговых центров общей сдаваемой площадью 627 тысяч квадратных метров. С учетом же 2007 года прирост торговых площадей достигнет 1212 тысяч квадратных метров, то есть очевидно, что в текущем году торговые девелоперы планируют практически удвоить свою производительность. Такой активный рост связан, прежде всего, с запуском масштабных проектов, например строительством третьей для столичного региона "МЕГИ", площадь которой составит 105 тысяч квадратных метров.

Казалось бы, что такое резкое увеличение предложения вряд ли будет поддерживать неспадающий спрос. Однако, как следует из годового отчета и как позднее стало понятно по вопросам из зала, это не совсем так. На сегодняшний день, по данным Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko, уровень свободных площадей в качественных и известных торговых центрах практически равен нулю: от 0,4 до 0,8 процента, а уровень ротации арендаторов не превышает 1-2 процентов. Единственное, что может ограничить рост этого рынка, считает руководитель торгового направления компании Наталья Орешина, это покупательская способность населения. В частности, именно такая история приключилась в Казани, где к тысячелетию города девелоперы запустили так много торговых центров, что некоторым из них приходится работать практически без посетителей. Как заявил из зала один из многочисленных гостей, таким проектом является и казанская "МЕГА", московские близнецы которой уверенно лидируют по числу клиентов.

От Москвы до самых до окраин

Если раньше считалось, что московским девелоперам не место в российских регионах, где уверенные связки местной администрации с тамошними строителями было невозможно разбить даже благодаря влиятельному вмешательству из Москвы, то теперь, по мнению аналитиков, ситуация становится более цивилизованной, хоть и остается немного напряженной. Региональным лидером (то есть во всей России, не считая Москвы) на рынке торговой недвижимости аналитики признали Санкт-Петербург, уровень предложения в котором на конец 2005 года превысил миллион квадратных метров. На втором месте оказалась злополучная Казань. Третье место, судя по разным показателям, делят Новосибирск и Екатеринбург.

Некоторым индикатором интереса крупных девелоперов могут служить планы компании IKEA, анонсировавшей сразу несколько крупных региональных проектов. В частности, шведская корпорация планирует построить свои "МЕГИ" в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге.

Одними из главных региональных проектов, по данным Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko, считают торговый центр "Гранд-Каньон" в Санкт-Петербурге. Общая сдаваемая площадь этого объекта составит 50 тысяч квадратных метров, а его якорными арендаторами станут "М.Видео", "Рамстор", "Синема-Парк" и "Стокманн". Другим крупным петербургским проектом будет ТЦ "Июнь" площадью 43 тысячи квадратных метров. Оба этих проекта планируется сдать в 2006 году, а вот одним из главных проектов 2005 года аналитики назвали "Парк-Хаус" в Санкт-Петербурге. Обилие известных "якорей" ("Спортмастер", "Техносила", "Гроссмарт") не уберегло его девелоперов - компанию "Время" - от интереса со стороны главы Росприроднадзора Олега Митволя.

Посетивший Екатеринбург в феврале 2006 года чиновник очень подробно высказался об этом торговом центре. "Правительство Свердловской области утвердило постановление о строительстве на этом месте парка досуга и отдыха "Сказы Бажова". Но я вижу здесь только магазины и парковку", - заявил замглавы Росприроднадзора и выразил свое непонимание, "каким чудесным образом произошло такое сказочное превращение". В результате Олег Митволь посоветовал руководителю свердловского подразделения ведомства, согласовавшему проект, "добровольно уйти в отставку" и "уехать в страну, у которой нет с Россией договора о выдаче". Позднее глава Росприроднадзора направил письма в Генпрокуратуру, в которых попросил возбудить уголовные дела в отношении руководства торгового центра "Парк Хаус". При этом, по сведениям газеты "Ведомости", в настоящий момент этот объект принадлежит австрийскому холдингу Meinl European Land, который владеет 200 объектами недвижимости в различных странах Европы.

Те самые якоря

Рост предложения, несоответствие торговой активности населения их реальной покупательской способности и деятельность Олега Митволя не останавливают торговых девелоперов. По данным Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko, в настоящий момент окупаемость успешных торговых центров варьируется от 5 до 7 лет. Поэтому предприниматели не сильно рискуют, вложив свои средства в этот сегмент рынка недвижимости. Однако не только девелоперы максимально проявляют свою активность, потенциальные арендаторы также требуют все больше и больше новых площадей. И это тем более стало ясно после того, как организаторы презентации перешли к вопросам из зала. Если интерес иностранных слушателей все больше привлекали серьезные сегменты, которых в России пока нет, например магазины типа factory outlet, то российских гостей все больше интересовало собственное место под солнцем. В частности, одним из ключевых моментов дискуссии стал вопрос - кто является якорным арендатором.

Как справедливо объяснили организаторы мероприятия, якорным арендатором является торговая сеть, стабильно привлекающая в здание больше всего клиентов. Такими арендаторами чаще всего являются крупные операторы, зачастую ведущие агрессивную рекламную кампанию, например "Эльдорадо" или IKEA. В частности торговая сеть Auchan привлекает около 60-70 тысяч человек в день, поэтому практически каждый девелопер хотел бы видеть ее в своем проекте.

Представители зоомагазинов, аптек и фитнес-клубов предложили Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko себя в качестве якорных арендаторов и выступили против дискриминации по роду деятельности. В частности, представитель сети "38 попугаев" сообщил, что российские pet stores уже могут себе позволить арендовать 260 квадратных метров, однако хотели бы и могли значительно больше, а в целом готовы стать "тысячниками".

В свою очередь представитель аптечной сети "Старый лекарь" заявил, что, по их подсчетам, средняя посещаемость фармацевтического учреждения составляет 600-700 чеков в день и позволяет стать якорным арендатором. При этом среднюю сумму чека (по которой, например, стандартно определяют фешенебельность ресторанов) он сообщить отказался и на радость крупным игрокам назвал ее коммерческой тайной. Молодой загорелый человек, представлявший фитнес-клубы, также претендовал на якорность и также безуспешно. Как заметила Наталья Орешина, развитие бизнеса зависит только от его владельцев.

Для ясности отметим, что Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko зачастую сопровождает самые крупные девелоперские проекты в столичном регионе, а следовательно, и интерес к этой компании со стороны потенциальных якорей закономерен. Что же касается фуа-гра, то его на мероприятии не было, однако все же заметим, что организаторы мероприятия не ограничились аперитивом.

Алексей Лоссан