С 2015 по 2017 годы в Москве будет построено более 30 новых станций метро и около 60 км линий — темпы, сопоставимые со «сталинским» периодом развития подземки. Масштаб оправдан — активное развитие заМКАДных районов в отрыве от метро просто невозможно, да и внутри так называемой старой Москвы еще встречаются островки-«метролишенцы».
Понятно, что появление метро поблизости означает улучшение качества жизни, а в переводе на язык бизнеса, в данном случае — застройщиков, — еще и увеличение цены. Посмотрим, каковы перспективы московских новостроек рядом с новыми станциями метро. Ведь главная удача здесь — поймать момент.
При размерах нашего города метро — фактически единственный шанс «резидентов» таких районов как, к примеру, Ясенево и Западное Дегунино, считать себя жителями одного и того же мегаполиса. Понятно, что в границах так называемой старой Москвы, особенно в ее центральной части, появление новых станций вряд ли можно воспринимать как качественный скачок. Хотя отдельные районы-«метролишенцы» все еще есть и в пределах МКАД.
Не хватает линий на юге и востоке, уже не первый десяток лет ждут метро на Коровинском шоссе (и, похоже, дождутся — в ближайших планах открытие станции «Селигерская»). Но особенно сильно страдают без подземной связи с «большой землей», конечно, жители районов-новостроек вокруг МКАД. Именно они получают максимальную выгоду от появления метро, причем выгода эта распространяется и на вторичный, и на первичный рынок жилья, что особенно важно для покупателей новостроек, как планирующих там жить, так и для тех, кто покупает жилье с инвестиционными целями. Посмотреть актуальные на сегодня планы города по развитию метро можно на сайте Стройкомплекса Москвы.
Фото: Александр Окунев / Фотобанк Лори
Как говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, новостроек у метро в Москве не более десяти процентов от общего объема предложения. Открытие новой станции почти всегда влечет за собой рост спроса и, как следствие, стоимости жилья на прилегающих территориях.
Лейбл «у метро» является если не главным, то уж точно вторым по значимости пунктом любой рекламной кампании в сегменте жилья массового спроса — не менее 85-90 процентов покупателей в эконом- и комфорт-сегменте интересуются наличием метро поблизости. «Для дорогой недвижимости значимость такого фактора как наличие метро практически не играет никакой роли. Сложно представить себе человека, потратившего на покупку квартиру внушительную сумму, который будет ежедневно ездить на метро. Поэтому в высокобюджетных проектах близость к метрополитену практически не влияет на спрос и темпы продаж», — подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Однокомнатная квартира в двух минутах ходьбы от станции метро «Отрадное» (ул. Декабристов, 21а), панельный 9-этажный дом, площадь квартиры 33 квадратных метра, типовая, состояние хорошее, предлагается собственником за 6,5 миллиона рублей. Аналогичная квартира в четырех минутах ходьбы от метро, но со свежим ремонтом, продается за 7,4 миллиона. Точно такая же однокомнатная квартира в 9-этажном панельном доме, но в 12 минутах ходьбы от метро (ул. Отрадная, 18), с косметическим ремонтом, предлагается за 5,9 миллиона рублей.
Данные из базы компании «БЕСТ-Новострой»
Отдельно стоит определиться, что такое «у метро». Довольно часто в рекламе той или иной новостройки лукаво проскальзывает: ЖК у метро, к примеру, «Славянский бульвар». И что с того, что ЖК расположен за Одинцово? Маршрутки и правда идут именно от этой станции. Правда, идут они довольно долго.
Единогласное мнение участников рынка таково: «у метро» — а это самые «лакомые» объекты, —означает, что до станции подземки можно дойти пешком за разумные 10-15 минут, что равно, примерно, двум остановкам общественным транспортом. Или что-то около километра. «”Шаговой доступностью” у покупателей считается расстояние не больше 15 минут до подземки, — говорит Яна Сосорева, — а понятие “рядом с метро” воспринимается более буквально. Здесь уже дом должен располагаться в 5-10 минутах пешком от станции». Такая «шаговая» близость к метро добавляет существенного ценового веса жилью. «В проектах, расположенных в непосредственной близости от станции метро, уровень цен в среднем на 15 процентов выше, чем в других комплексах в глубине застройки», — отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Если конкуренция вокруг новостройки «у метро» слабая, цена метра может быть выше удалённого аналогичного предложения на 10-15 процентов.
По словам генерального директора компании «Реалист» Евгения Редькина, особенно заметно влияние появления станции метро в хорошей доступности для районов заМКАДья, а также городов ближайшего Подмосковья: наличие метро фактически сравняло по статусу с Москвой подмосковный Реутов, существенно повысило привлекательность Котельников, хотя те и расположены на непрестижном востоке. «Обычно рост происходит примерно за год до предполагаемой даты открытия новой станции и составляет порядка 10-15 процентов, иногда (особенно в Подмосковье) это могут быть и 20 процентов», — подчеркивает эксперт.
На Алексеевской мы продавали квартиру, недостатком которой было, как ни странно, близкое расположение к метро. С одной стороны, это плюс, когда не надо тратить много времен на дорогу до «подземки». С другой стороны, мимо дома проходят толпы людей, много шумы и суеты, не говоря уже о том, что окна этой квартиры выходили на оживленную дорогу. Этот вариант удалось реализовать дисконтом около 7 процентов.
Начальник отдела городской недвижимости офиса на Савеловской компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», отмечает: момент ловят и покупатели, и продавцы — само собой, каждый в своих интересах. Первые хотят купить подешевле, вторые — продать подороже.
Отдельно стоит оговориться: точных цифр, как сильно подорожает та или иная квартира — нет. В каждом районе динамика такого роста разная. Наибольшее увеличение стоимости квартир происходит там, где появление метро способно качественно улучшить транспортную ситуацию. Прежде всего, это конечные станции веток и территории, находящиеся за МКАД. Основной рост цен (как правило, 10-15-процентный), здесь происходит после объявления о начале строительства станций.
По словам Пантелеймонова, первый скачок спроса, как правило, происходит непосредственно после анонсирования метростройки, второй — незадолго до ввода станции в эксплуатацию. Причем первый всплеск более интенсивный, так как к моменту открытия станции все ликвидное предложение жилья в прилегающем районе, как правило, уже оказывается распроданным.
Как считает Литинецкая, опытный покупатель хорошо понимает, что «обещать не значит жениться», и одно только объявление о планах строительства метро одномоментно не приводит к росту цен. Планы могут поменяться, такие примеры есть. «Роста цен можно ожидать на стадии активных строительных работ, когда прогресс уже будет виден и будут понятны сроки ввода (сохраняются они или переносятся). Как только мы подойдем к рубежу в 1-1,5 года перед открытием новой станции, в этот момент и начинается самый активный рост цен на недвижимость в данной локации (например, в Новокосино рост цен составил 15-20 процентов). В дальнейшем, после открытия станции ценовая динамика обычно не выбивается из общерыночных тенденций», — делится опытом Мария Литинецкая.
Еще одно замечание делает заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева: если в районе уже есть действующая станция метро, то не стоит ожидать резкого ценового скачка. Подорожание коснется лишь тех квартир, которые находятся ближе всего к подземке. Одним словом — следите «за руками», точнее за планами города по развитию метро.
Новостройки с минимальной стоимостью квадратного метра, расположенные в шаговой доступности от конечных станций метро
Life-Митинская Ecopark, станция метро «Пятницкое шоссе», средняя стоимость квадратного метра — 111 800 рублей
ЖК Starting House (апартаменты), станция метро «Медведково», средняя стоимость квадратного метра — 110 000 рублей
г. Реутов, ул. Новая, вл.6, станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра — 111 110 рублей
г. Реутов, мкр. 10А, Юбилейный пр-т, станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра —79 002 рубля
г. Реутов, мкр. 9, Юбилейный пр-т, вл. 44А, станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра — 91 003 рубля
г. Реутов, мкр. 8, Юбилейный пр-т, вл. 36, станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра — 98 002 рубля
г. Реутов, мкр. 9А, Юбилейный пр-т, станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра — 105 000 рублей
г. Реутов, ЖК «Новокосино», станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра —85 000 рублей
г. Реутов, ЖК «Новокосино-2», станция метро «Новокосино», средняя стоимость квадратного метра — 79 000 рублей
г. Люберцы, ЖК «Дом на Зеленой», станция метро «Жулебино», средняя стоимость квадратного метра — 93 023 рублей
г. Люберцы, ЖК «У метро», станция метро «Жулебино», средняя стоимость квадратного метра —93 000 рублей
г. Люберцы, ЖК «Дом с Фонтаном», станция метро «Жулебино», средняя стоимость квадратного метра — 95 000 рублей
г. Люберцы, ул. Юбилейная, 26, станция метро «Жулебино», средняя стоимость квадратного метра — 92 000 рублей
г. Котельники, ЖК «Белые Росы», станция метро «Жулебино», средняя стоимость квадратного метра — 98 000 рублей
ЖК «Бунинский», Новая Москва, станция метро «Бунинская аллея», средняя стоимость квадратного метра —95 000 рублей
ЖК «Бутовские аллеи», Новая Москва, станция метро «Бунинская аллея», средняя стоимость квадратного метра —111 004 рубля
ЖК «Новое Бутово», Новая Москва, станция метро «Бунинская аллея», средняя стоимость квадратного метра — 94 000 рублей
Данные компании Est-a-tet