Дорого-зелено Как недешевые экостандарты позволяют экономить на аренде офиса
Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости
Кризис — время оптимизировать расходы, в том числе и на содержание рабочего пространства. Некоторые компании уже переезжают за МКАД, другие перебираются в коворкинги, третьи и вовсе полностью переводят сотрудников на «удаленку». Есть, тем не менее, бизнесы, для которых командная работа — это не просто слова, а жизненная необходимость. Таким мы предлагаем простые и — как ни странно — полезные секреты сокращения расходов на содрежание офиса.
Как минимум половину свободного от сна времени большинство из нас проводит в офисе. И если дома мы обычно имеем право голоса в вопросах дизайна, деталей обстановки, освещения и вентиляции, в офисе с этим сложнее. Любой офисный сотрудник, копни поглубже, чем-нибудь да недоволен в своих условиях работы.
Жалобы могут быть самыми разными — обоснованными и надуманными, незначительными и становящимися причиной увольнения, а еще их можно классифицировать с той точки зрения, от кого именно они исходят, от руководителя или рядового сотрудника. И дело тут не в том, что «все равны, но некоторые равнее»: действительно, точка зрения, назовем их так, лиц, принимающих решения об аренде офиса, учитывает куда больше аспектов. «В одном из качественных бизнес-центров класса В+ недалеко от метро "Автозаводская" арендаторам, что парадоксально, не нравится обилие развитой инфраструктуры на территории здания, — приводит забавный пример Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium. — Первые этажи зданий этого бизнес-центра отданы под стрит-ритейл: там присутствуют кафе, рестораны, продовольственные магазины и магазины одежды, фитнес-клуб и т.д. И руководителей компаний-арендаторов не устраивает, что их сотрудники все время норовят задержаться с обеденного перерыва, проводя время в кафе и фитнес-центре. Арендаторы на полном серьезе просят пересмотреть состав ритейлеров на первом этаже».
В чем руководство обычно бывает «ближе к народу» — так это в бытовых вопросах. Скажем, экологические характеристики офисного здания. Многие объекты, к сожалению, совершенно не соответствуют никаким экологическим нормам, а значит, дышать одним воздухом, «обогащенным» какими-нибудь формальдегидом, стиролом, этилбензолом, а то и свинцом, приходится всем сотрудникам.
Данные ФГБУ «НИИ экологии человека и гигиены окружающей среды им. Сысина»: В мировом регистре зарегистрировано более 60 миллионов химических соединений, синтезированных человеком. Из них 150 тысяч соединений встречаются в нашей повседневной жизни. 500 из них — в жилом пространстве. Для здоровья представляют опасность 17 веществ. Причем многие из них, например, формальдегид, стопроцентно есть в офисных помещениях. Свинец — тяжелый металл первого класса опасности — обнаруживается в 40 процентах исследований воздуха помещений со средним превышением в 3,5 раза.
Проще в этом смысле тем арендаторам, кто изначально ориентировался на «зеленые» бизнес-центры. Развитие тренда к экостроительству в первую пятилетку 2010-х шло довольно динамично, рассказывает Ксения Агапова, руководитель направления экологических инноваций компании JLL: «За 2010-2014 годы в России было сертифицировано более 50 проектов по международным экологическим стандартам LEED или BREEAM, что составляет более миллиона квадратных метров коммерческих площадей. Большую часть сертифицированных зданий представляют офисные и индустриальные объекты». Международные сертификаты — LEED или BREEAM — выдаются объекту единоразово, после ввода в эксплуатацию. Возникает вопрос: а не утратит ли «зелень» этих зданий свою яркость в процессе эксплуатации?
Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС
Действительно, как говорит Ксения Агапова, если не придерживаться принципов экологичности при эксплуатации здания, то здание, запроектированное как «зеленое» имеет минимальные преимущества перед обычным. Под «зеленой эксплуатацией» обычно понимается фокус на снижении нагрузки на окружающую среду, но не только: вполне прагматичные моменты тоже присутствуют — уменьшение коммунальных расходов, например, да и повышение уровня комфортности для арендаторов.
Мало того, даже если офисный центр не относится к «зеленым», применение экологического подхода к эксплуатации вполне себя оправдывает как в плане повышения комфортности, так и в отношении экономии на коммунальных расходах. Специалисты компании Pridex, в частности, приводят пример из собственной практики, когда офисный интерьер, соответствующий требованиям экологической сертификации LEED, был реализован в несертифицированном здании.
«Для того чтобы внедрить "зеленую" эксплуатацию эффективно и системно, рекомендуется использование международных стандартов – энергоменеджмента ISO 50 000, экологической сертификации BREEAM In-Use или LEED EB OM», — говорит Агапова, подчеркивая при этом, что, при всех своих преимуществах, экологическая эксплуатация имеет ряд недостатков: необходимость привлечения дополнительного квалифицированного профессионала, организации четкой системы проведения плановых работ и прочие, увеличивающие издержки, моменты.
По словам Сергея Кудрявцева, управляющего партнера Pridex, оптимальный вариант привести офис в соответствие с суровыми требованиями западных стандартов «зеленой» сертификации — обратиться к fit-out консультанту, то есть генеральному подрядчику, специализирующемуся на услугах по проектированию, строительству и инженерному оснащению коммерческих интерьеров.
Фото: Sheltered Images / living4media / Fotodom
Есть, к слову, и отечественные программы — например, система «Зеленые стандарты» — условно говоря, наш аналог LEED, BREEAM и менее распространенной в России немецкой DGNB.
Но даже если бюджет не предполагает расходов на такого рода системные меры, вполне можно применить отдельные решения уже сейчас. Екатерина Кузнецова, генеральный директор компании «Зеленый офис», подсчитала, например, что принятие комплекса мер по «экологизации» эксплуатации помещения способно дать экономию от 40 тысяч рублей до 900 тысяч долларов в год — для помещений площадью 150 квадратных метров и 38 тысяч «квадратов», соответственно.
Основные направления такой «оптимизации»:
— Экономия электроэнергии. Во-первых, это замена ламп на светодиоды (в восемь раз экономнее ламп накаливания) или хотя бы установка люминисцентных ламп с электронной регуляцией и пуском (в пять раз экономнее).
— Во-вторых, обновление офисной и кухонной техники до класса А по международной классификации. Эти единовременные затраты позволят существенно сэкономить в процессе эксплуатации. А проактивное (до окончания срока службы) обслуживание позволяет, несмотря на относительную дороговизну, сократить в итоге расходы на содержание техники на 25-30 процентов, подсчитали в JLL.
— В-третьих, все электроприборы стоит отключать на ночь. До 40 процентов потребленной техникой энергии она тратит на обогрев помещения. Зачем греть помещение, например, принтером, когда он в спящем режиме? Есть примеры, когда компаниям только за счет ночного отключения техники удавалось сэкономить сотни тысяч рублей в год. Из той же серии — контроль за светом. Не забыл выключить — уже сэкономил.
— Экономия на воде и отоплении. Это регулируемые батареи отопления и, например, применение водосберегающей насадки на кран установка счетчика.
— Экономия на расходных материалах: отказ от одноразовой посуды, переход на электронный документооборот, экономичный режим принтера и тому подобное.