Пока в России активно пытаются запретить размещение хостелов в жилых домах, на прогрессивном Западе популярность этого формата недвижимости только набирает обороты: туристам — дешево, владельцам — выгодно, городам — не накладно. На этом фоне растет и привлекательность инвестиций в хостелы. «Дом» попытался разобраться, какие хостелы и по какой цене можно приобрести за рубежом, а главное — стоит ли действительно в них вкладываться?
Хостел (от английского hostel — «общежитие») — это бюджетный мини-отель, чаще всего предназначенный молодым самостоятельным туристам и расположенный в центральном районе крупного города. Идею хостела впервые реализовал немецкий учитель Рихард Ширманн, который в начале XX века обустроил постоянное место для ночлега молодежи из небогатых семей в средневековом замке Алтена.
Низкая цена — залог успеха
От обычных отелей хостелы отличаются более низкими тарифами на размещение (в среднем — 30–60 евро в сутки), неформальной атмосферой и меньшей степенью приватности. Хостелы могут быть отдельными зданиями, но могут занимать лишь один или несколько этажей. При этом в большинстве классических хостелов нет отдельных номеров, но есть комнаты с несколькими двухъярусными кроватями, ванная общего пользования, стойка регистрации и небольшая кухня.
Slo-living Hostel, Лион
Фото: www.slo-hostel.com
Спрос на хостелы со стороны туристов высок именно из-за доступных цен на проживание. Даже во время кризиса 2008 года, когда гостиничная индустрия в целом переживала не лучшие времена, сегмент хостелов уверенно держался на плаву. Бизнес в сегменте хостелов выгоден еще и потому, что, несмотря на бурное развитие этого сегмента, все еще наблюдается недостаток предложения: среди всех туристов в мире около 20 процентов — молодые люди, при этом временного жилья, рассчитанного именно на молодежь, лишь около пяти процентов.
Ставки доходности для хостелов составляют в среднем около шести-восьми процентов годовых, в зависимости от расположения и качества объекта. Например, около шести процентов приносит хостел в центре Барселоны стоимостью один миллион евро (девять номеров) при средней заполняемости на уровне 80 процентов.
Как хостелы зарабатывают деньги при низких тарифах на проживание? Дело в том, что они не только сдают койко-места и номера, но и получают доход от продажи еды и напитков в кафе, от продажи туалетных принадлежностей и прочих вещей первой необходимости.
Минимальная стоимость инвестиций для открытия небольшого хостела, по данным Tranio, — 300–500 тысяч евро для объекта под реконструкцию и от 1–1,5 миллионов евро при покупке готового бизнеса. При этом такие объекты быстро окупаются — примерно за 10 лет — конечно, при грамотном управлении.
ONE80 Hostel, Берлин
Фото: www.one80hostels.com
В Европе управлением хостелов занимаются, в основном, профессиональные операторы. В Германии, например, это A&O, Aletto, Generator, Meininger, Wombat’s.
Хостелы меняют профиль
Раньше хостелы были исключительно супердешевым вариантом размещения. Теперь некоторые операторы нацелены на привлечение более искушенной публики. Концепция хостелов постепенно меняется, и по своему виду и набору услуг они все больше напоминают обычные мини-отели. В Европе и США появилось новое понятие — poshtel (posh — «шикарный» + hostel). Такие хостелы дают гостям возможность поселиться в отдельном номере, в некоторых заведениях есть даже сьюты-пентхаусы. «Поштелы», или бутик-хостелы, включают бассейны, рестораны, бары, тренажерные залы, террасы на крыше, имеют бесплатный Wi-Fi и завтраки.
Некоторые такие хостелы предлагают транзит в аэропорт, оборудуют Интернет-кафе, занимаются сдачей в аренду автомобилей. Разнообразие услуг и развлечений этим не ограничивается. Например, в берлинском хостеле ONE80° есть свой ночной клуб, расположенный в подвальном помещении, в дублинском Generator — кинозал, в исландском хостеле Kex — библиотека. Проживание в бутик-хостелах крупных европейских городов, таких как Берлин и Лондон, стоит около 70 евро в сутки. Однако некоторые стоят дешевле 40 евро. В США, по данным Tranio, стоимость отдельных номеров в «поштелах» приближается к стоимости гостиничных номеров: в Майами — от 125 долларов/сутки, в Чикаго — около 200 долларов.
В 10 округе Парижа работает огромный хостел Generator на 950 койко-мест. Помимо обычных комнат с двухъярусными кроватями по цене от 25 евро в сутки, хостел предлагает отдельные номера на двоих стоимостью от 98 евро. Здесь есть также бар и терраса на крыше с видом на Монмартр.
Wellness Hostel 4000
Фото: www.hihostels.com
Популярны и небольшие бутик-хостелы. Один из них, Slo-living, расположенный в Лионе, рассчитан лишь на 40 человек. Здесь тоже есть как общие комнаты (от 26 евро), так и отдельные номера (от 76 евро). По желанию, можно также включить в стоимость завтраки (пять евро в день). На выбор — круассаны, багеты, хлопья, кофе, горячий шоколад и чай. Еда — особая гордость этого французского города: Лион считается гастрономической столицей страны.
В Швейцарии есть хостел, совмещающий в себе принципы спа-отеля. Wellness Hostel 4000 предлагает посетителям крытый бассейн длиной 25 метров, гидромассажные ванны и травяные бани — все, что нужно туристам после лыжных или пеших прогулок. Цены на койко-места начинаются от 45 евро, на двуспальные номера — от 130 евро (включая завтраки).
Разнообразие концепций хостелов почти безгранично велико. В немецком Бонне работает постоянный хостел Basecamp, который выглядит, как лагерь кочующих хиппи. Хостел состоит из 16 разноцветных винтажных вагончиков (от 64 евро в сутки), отцепленных вагонов поездов (можно снять полку за 27 евро или арендовать купе на двоих за 47 евро), автобусов и палаток.
Для хостелов чаще всего не строятся новые здания, под них отводятся уже существующие, потому что строительство в центральных районах городов, как правило, ограничено. Так, хостел Kex (переводится как «крекер») в Рейкьявике построен в здании бывшей фабрики по производству печенья. Проживание в этом хостеле обходится примерно в 90 евро в сутки.
Другой хостел, лондонский Wombat’s, находится в здании, которое раньше служило общежитием для моряков и приютом для наркозависимых. Здесь цены на проживание начинаются от 25 фунтов стерлингов за сутки. Мадридский хостел U Hostel расположился в здании дворца XIX века, лондонский Palmers Lodge Swiss Cottage — в бывшем частном особняке.
U Hostel, Мадрид
Фото: www.uhostels.com
Как вложиться
При инвестициях в хостелы (как и в недвижимость в целом) самое важное — это местоположение. Эксперты Tranio сходятся во мнению, что потенциальному покупателю современной «общаги», прежде всего, стоит обращать внимание на:
— географическое положение города;
— местное законодательство, имеющее отношение к переводу жилых объектов и производственных помещений в фонд гостиничной недвижимости;
— законы об аренде (в некоторых штатах США проживание в хостелах и гостиницах в течение продолжительного времени приравнивается к долгосрочной аренде, а поскольку законы защищают права арендаторов, их обычно трудно выселить);
— транспортное сообщение;
— расстояние до аэропорта и железнодорожного вокзала;
— близость развлекательных учреждений;
— количество самостоятельных туристов, посещающих город.
Примеров хостелов, выставленных на продажу, масса:
В самом центре португальского Лиссабона выставлен на продажу пятикомнатный хостел стоимостью 105 тысяч евро. Хостел рассчитан на проживание 18 гостей и продается, согласно объявлению, размещенному на сайте Hostel Management, лишь потому, что владельцы хотят двигаться по карьерной лестнице совсем в другом направлении.
В Будапеште готовый хостел выставлен на продажу за 30 тысяч евро. Ставка аренды помещения — 12 тысяч евро в год. Все разрешения на ведение бизнеса есть. Одновременно в хостеле могут размещаться до 50 гостей, правда кроватей пока всего 42.
Аналогичное предложение можно найти в Берлине: здесь суперсовременный хостел с электронным доступом в комнаты, рассчитанные на проживание шести человек, продается за 180 тысяч евро. Всего в здании 10 комнат, одни апартаменты, восемь ванных и кафе. Арендный контракт с владельцем помещения заключен на 15 лет.
В Риме за 880 тысяч евро можно купить мини-хостел на 20 кроватей с гостиной, кухней и собственным садом. Хостел расположен в четырех остановках на метро от станции Colosseo.
Для экстремалов — хостел в украинском городе Ужгород с одной комнатой на 10 человек, комнатой, рассчитанной на двух гостей, кухней, ванной и гостиной. Стоимость — всего 12,9 тыс. долларов. Кстати, хостел имеет очень солидный рейтинг на Booking.com.