Проще надо быть Как недоступное жилье в Москве становится «ближе к народу»

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, особенных потрясений в сегменте элитного жилья пока не произошло. Это и понятно — он традиционно наиболее устойчив и стабилен. В этом году спрос на дома высокого класса остался на уровне прошлого — если, конечно, не брать в расчет последние месяцы 2014-го, когда люди хотели во что бы то ни стало спасти сбережения от обесценивания и скупали квартиры, не особо выбирая.

Однако общая стоимость «элитных» сделок в долларовом выражении сократилась, и весьма существенно: по словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина — почти в два раза. Кроме того, у сегмента «самой-самой» недвижимости появился серьезный конкурент — подкласс «бизнес+», он же загадочный «премиум».

Неизменны только перемены

В этом году цены на элитное жилье по большей части стали рублевыми, тогда как раньше почти все новостройки для богатых оценивались в долларах. Сейчас уже около 80 процентов домов экспонируется в национальной валюте, долларовые цены сохранились только на избранные объекты deluxe уровня. Но полный переход на рубли произойдет вряд ли: некоторые застройщики рассчитываются в долларах со своими партнерами. Правда, и таким девелоперам приходится идти на уступки — часть из них фиксирует курс на более низком, чем официальный, уровне. Например, с октября по курсу 55 рублей продаются квартиры в ЖК «Клубный Дом на Котельнической».

Но даже в такой ситуации стоимость элитных новостроек постепенно увеличивается и, скорее всего, этот рост продолжится. По словам опрошенных «Домом» экспертов, в сравнении с прошлым годом рублевые цены стали больше на 10–30 процентов, но уменьшились в иностранной валюте примерно на 18 процентов.

При всем этом теперь снизился порог входа в элитные проекты: раньше, имея всего миллион долларов, приобрести «крутую» недвижимость было невозможно. Теперь этой суммы вполне достаточно — средняя стоимость сделок в сегменте снизилась примерно на треть. Эксперты связывают эту тенденцию, во-первых, с ростом курса доллара. «Очевидно, что за 63 миллиона рублей можно рассмотреть большее количество вариантов, чем за 33 миллиона», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Во-вторых, застройщики теперь гораздо охотнее делают скидки. В некоторых случаях дисконт достигает 30 процентов.

Кроме того, бюджет становится меньше за счет оптимизации — и планировок, и общей площади квартир, говорит Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. Год назад средний метраж элитных «трешек» составлял около 220–240 квадратных метров. Теперь этот показатель уменьшился до 150 «квадратов». Впрочем, тенденция сокращения площадей в сегменте наблюдается уже давно: люди насытились роскошью и бесполезной тратой денег, сейчас в почете практичность.

Руководствуясь теми же соображениями, покупатели стали в большей степени ориентироваться на новостройки: на них цены существенно привлекательнее, чем на достроенные дома. В готовых комплексах большинство квартир к моменту сдачи в эксплуатацию уже реализовано — проект окуплен, и застройщик пытается извлечь максимальную выгоду. А во время строительства девелоперу необходимо как можно быстрее вернуть свои вложения — отсюда скидки в сегодняшних условиях. Так что доверие к застройщикам увеличилось, считает Ольга Тараканова, директор отдела городских продаж ORDO Group. Также эксперт отмечает, что сейчас, до конца года, — лучшее время для инвестирования в недвижимость с точки зрения баланса цены и качества, поскольку цены постепенно увеличиваются, и их снижение в будущем маловероятно.

Еще одна ярко выраженная тенденция — постоянное повышение качества проектов: чуть ли не каждый новый дом — «быстрее, выше, сильнее». Из-за этого в последнее время границы между сегментами, которые никогда и не были четко определены, стали еще менее заметными.

Что такое «бизнес+»

Раньше элитные жилые комплексы могли находиться исключительно в Центральном округе Москвы, а теперь проекты действительно высокого уровня строят и в более отдаленных локациях. Один из самых ярких примеров — ЖК «Дыхание» в Тимирязевском районе, отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор «ФСК Лидер». Еще пару лет назад и представить себе было невозможно, что в таком месте будут продавать престижные квартиры.

ЖК «Дыхание»

Фото: ФСК «Лидер»

Локация перестала править бал, верх берут другие характеристики — транспортная доступность, хорошая экология, высокое качество проекта, его внешний вид, качественная инфраструктура. Сегодня комфорт-класс уже обладает теми параметрами, которые несколько лет назад были присущи бизнес-классу, а хороший бизнес-класс — это то, что раньше было «элитой».

По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, в первую очередь улучшается само качество строительства, и даже некоторые комплексы комфорт-класса теперь возводят с привлечением известных дизайнеров или архитектурных бюро. Эта тенденция будет только развиваться, уверена эксперт.

Анна Карпова отмечает, что в комфортных проектах расширяется и набор инфраструктуры: «Это уже не необходимый минимум — школа, садик, магазины "у дома" — но и объекты, имеющие значение в рамках всего района. Яркий пример — проект "Город на реке Тушино -2018", рядом с которым работает стадион "Открытие Арена". Здесь предусмотрено возведение теннисного центра, футбольных и волейбольных площадок, центров водных видов спорта и ледового, храмового комплекса, крупного торгового центра, создание благоустроенной набережной».

И все же, особенно много атрибутов «элитки» переняли новые жилые комплексы бизнес-класса. В их числе: отделка фасадов натуральным камнем и клинкером, витражное остекление окон, зоны отдыха как на придомовой территории, так и внутри жилых комплексов, своя развитая инфраструктура, рассказывает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

Так появился даже новый подкласс жилья — «бизнес+», который часть экспертов приравнивает к премиальному. По словам Алексея Перлина, генерального директора «СМУ-6 Инвест», проекты класса «бизнес+» располагаются в основном в Центральном, Западном, Северном и Северо-Восточном округах, в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, недалеко от парков или скверов. В некоторых таких ЖК есть климат-контроль в каждой квартире с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры, в домах установлены скоростные лифты от ведущих мировых производителей, дополняет Мария Литинецкая.

Кроме того, проекты, относящиеся к этому подклассу, отличаются, как и элитные, небольшими масштабами: примерно 45 процентов таких домов, строящихся в Москве, включают всего около ста квартир. В элитных комплексах количество лотов тоже, как правило, не превышает ста, говорит Никита Белоусов, заместитель регионального директора по аналитике и исследованиям рынка Knight Frank. А в самых дорогих и эксклюзивных проектах — клубных — вообще не может быть больше 20 квартир.

Пожалуй, «бизнес+» можно считать почти идеальным с точки зрения сочетания цены и качества: дома этого класса имеют много элитных характеристик, но стоят обычно дешевле. Например, по данным «Метриум Групп» квартира площадью 64 квадратных метра в ЖК класса «бизнес+» «Английский Квартал» стоит 34,5 миллиона рублей, а в элитном клубном ЖК Wine House, расположенном в том же районе, примерно столько же квадратов можно приобрести за 43 миллиона. А Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, приводит в пример ЖК «Сердце столицы» («бизнес+»), цена «квадрата» в котором почти в два раза ниже, чем в элитном Balchug Residence — 250 тысяч рублей против 450 тысяч.

Правда, как отмечает Екатерина Румянцева, покупателям совершенно безразличны все эти тонкости классификации: им важно, где находится дом, сколько стоит квартира, сколько в ней спальных мест или ванных комнат и так далее. То есть, люди просто хотят быть счастливыми в родных стенах, а не жить в здании с определенным статусом. Так что планомерное улучшение качества строительства и перетекание вчерашних характеристик элитного жилья в менее дорогие проекты может только радовать.