Уходящий год был знаковым для рынка ипотеки, его игроки пережили настоящую драму. И если в сегменте новостроек все же случилось какое-то подобие развязки, то на «вторичке» сюжет пока непредсказуем.
Как образно выразился Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», именно ипотека была тем костылем, который поддержал рынок недвижимости в 2015 году. Пока на этот костыль опирается в основном первичный сегмент, а вот вторичный — хромает все сильнее. В итоге запинается весь рынок. Посмотрим же, как это было.
Могло быть и хуже
Начало года не сулило рынку ипотеки ничего хорошего: после повышения в декабре 2014-го ключевой ставки Центробанка РФ до 17 процентов многие банки вообще приостановили выдачу кредитов. Другие подняли проценты до небывалых значений (от 15-16 до 25, 30, 35 процентов), ужесточили требования к заемщикам, отказались от специальных акций и преференций.
«Рынок жилищного кредитования на некоторое время пришел в состояние кипения, — рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. — Было явно больше эмоций, чем расчета, и это понятно: неопределенность просто зашкаливала». В итоге к январю 2015-го, по словам Леонарда Блинова, заместителя генерального директора Urban Group, объем сделок с ипотекой на первичном рынке снизился с 65 до 40 процентов.
Фото: Дмитрий Лебедев / «Коммерсантъ»
Первичный рынок спасла господдержка: правительством было принято решение выделить 20 миллиардов рублей из федерального бюджета на субсидирование. «Это позволило "удержать на плаву" ипотечный рынок новостроек, хотя существенного роста продаж по сравнению с прошлыми периодами данная мера не принесла», — утверждает Ирина Зорина, заместитель руководителя департамента недвижимости Sezar Group.
«Уходящий год для рынка ипотеки был, конечно, непростым, но все же рабочим, — говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК "МИЦ". — Вопреки пессимистичным прогнозам и благодаря поддержке государства ипотечные объемы все-таки были выданы, и далеко не маленькие».
К концу года игроки рынка пришли с разными результатами. Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», к началу декабря 2015 года ЦБ отозвал лицензии у сотни банков. Большая часть из них не имела ипотечных программ, однако некоторые осуществляли выдачи по стандартам АИЖК в регионах. А в конце ноября был ликвидирован Банк «Балтика», являвшийся одним из существенных игроков на рынке кредитования новостроек. Однако могло быть хуже: совсем без государственной поддержки рынок ипотеки мог сократиться в восемь раз. А с ней — объемы кредитования 2015 года составляют около 60-65 процентов от итогов 2014 года, между прочим, наиболее успешного за всю историю ипотеки в России.
Новостройки держатся
Итак, на первичном рынке ипотечными программами покупатели пользуются, и достаточно активно. Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», приводит данные статистики: на начало декабря в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 971,79 миллиарда рублей. На конец октября 2015 года порядка 85 процентов всех квартир в Подмосковье приобреталось с использованием ипотечных средств. При этом налицо сокращение среднего срока кредитования — до 173 месяцев (по сравнению с 177,1 в октябре 2014). Люди в сложившихся экономических условиях очень аккуратно подходят к вопросу долгосрочных обязательств, так как не уверены в будущем доходе.
Фото: Василий Александров / «Коммерсантъ»
В свою очередь, банки тоже полны сомнений, отсюда и ужесточение требований как по аккредитации строящихся объектов, так и к заемщикам. «Нестабильная экономическая ситуация, высокие ставки, снижение покупательской способности, которая приводит к уменьшению спроса на объекты — все это не позволяет застройщикам погашать взятый кредит в "докризисном темпе" и увеличивает риск незавершенного строительства, а, значит, у банков возрастает недоверие к ним, — говорит Ирина Зорина. —Это приводит к тому, что получить ипотеку в доме, находящемся на низкой стадии строительства, стало практически невозможно». Покупателей, которые пытаются приобрести квартиру с помощью ипотеки, тоже рассматривают «под микроскопом», уровень отказов вырос в несколько раз. Особенно это касается людей, уже имеющих действующие кредиты.
Зато в этом году вышла из тени военная ипотека. «НИС (накопительно-ипотечная система) проявила себя очень ярко, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой". — Все больше новостроек получают аккредитацию Росвоенипотеки, благодаря чему у военных появляется широкий выбор доступного жилья, которое можно приобрести в ипотеку на льготных условиях». По данным «БЕСТ-Новострой», квартиры по военной ипотеке предлагаются в 71 проекте в 60 городах Московского региона.
Груз 2.0
«Самое масштабное падение за всю свою историю», — так характеризует Сергей Шлома ипотеку на московском вторичном рынке. С начала 2015 года она «просела» как минимум на 40 процентов. Если в 2014-м с привлечением кредитных средств проходили от 33 до 40 процентов сделок, то сейчас — в лучшем случае, каждая четвертая.
В отличие от первичного рынка вторичка не получила какого-либо щита в виде господдержки и без смягчения приняла на себя удар кризиса. По данным департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в начале года антикризисные меры ЦБ привели к существенному ухудшению для потребителей условий кредитования, спровоцировав рост процентов, увеличение суммы первоначального взноса, повышение требований к заемщикам. В начале апреля 2015 года (в этом месяце как раз закрывались сделки, работа по которым начиналась в конце января — в феврале) количество ипотечных покупок на вторичном рынке жилья сократилось втрое к аналогичному периоду прошлого года.
Фото: Светлана Привалова / «Коммерсантъ»
Банки думали о том, чтобы исправить положение в силу своей заинтересованности в работе на вторичном рынке (ведь так называемые ипотечные обменщики — наиболее надежная категория заемщиков, и риски здесь существенно ниже, чем на первичке). Но ставки не опускались ниже 13-15 процентов, а политика повышения доступности кредитов на «вторичку» включала и включает меры, скорее, «психологические» — небольшое снижение ставок (в размере от 0,5 до 1 процента), сокращение суммы первоначального взноса, возможность выдачи кредита по минимальному комплекту документов, уменьшение процентов при внесении определенной фиксированной суммы (программы типа «Назначь свою ставку») и т. п.
Итог неутешительный. Дмитрий Котровский, оценивает ситуацию с ипотекой на вторичном рынке как близкую к катастрофе: «Доля ипотечных сделок сегодня — не более 12 процентов. Субсидирования ставок нет, накоплений у людей нет. А если и есть, то их недостаточно для покупки квартиры. Нужны заемные средства, брать которые под 12,5-15 процентов желающих находится мало». По словам эксперта, девелоперы так же, как и риэлторы, зависимы от тех денег, которые «забетонированы» в старых вторичных метрах. Например, в 2014 году около 70 процентов сделок на первичном рынке проходили с использованием средств, полученных именно от продажи «вторички». Они часто шли на взносы по ипотеке, либо за счет разницы в цене готовой и строящейся квартиры люди улучшали свои жилищные условия — меняли локацию, увеличивали площадь и т.д. Сейчас этих денег на рынке практически нет, а сделки со вторичным жильем если и совершаются, то или с дисконтом, или через обмен с доплатой.
Кто «потянет»?
Одна из главных причин «проседания» ипотеки — снижение покупательной способности населения, которое по различным оценкам составило 25-45 процентов. На кредит решаются немногие. Как говорит Дмитрий Котровский, даже при ставках в 8-9 процентов и стабильной экономике ипотеку брали далеко не все люди с жилищными проблемами, некоторые предпочитали копить либо снимать. Сегодня риски невозврата возрастают, потому что у потенциальных заемщиков снижаются доходы, растут расходы, многим грозит безработица и пр. И в общей структуре сделок доля ипотечных выросла не потому, что ипотека стала доступнее, а потому что «живых» денег на покупку жилья у населения нет.
Фото: Сергей Коньков / ТАСС
Но тем редким покупателям, у кого все же есть возможность оформить кредит, рынку (конечно, первичному) есть что предложить. «Конечный потребитель сейчас получает, скорее, больше плюсов, чем минусов: начиная от огромной возможности выбора и заканчивая условиями, на которых он может приобрести жилье», — считает Ирина Зорина и приводит в качестве примера совместное предложение Sezar Group и банка Глобэкс, по которому квартиру в ЖК «Рассказово» можно приобрести с привлечением ипотеки под 9,8 процента годовых на весь период кредитования.
На выгодных условиях могут сегодня взять ипотеку те покупатели, которые обладают сбережениями в размере 30-50 процентов от стоимости квартиры, отмечает Ирина Доброхотова. Например, банк «Открытие» в одном из жилых комплексов предлагает ипотеку на 30 лет под 11,4 процента годовых на весь срок кредитования при взносе от 30 процентов. Если взнос увеличивается до половины стоимости приобретаемой квартиры, а заемщик готов погасить кредит за пять лет, ставка снижается до 11,05 процента. В первом случае заемщик (без учета страховок и комиссий, а также досрочных погашений) выплатит за 20 лет почти на 10 миллионов рублей больше, чем во втором. Но даже если бы срок кредита был тем же, а ставка ниже, только одно это помогло бы сэкономить почти пять миллионов рублей.
Специалисты Ипотечного центра ФСК «Лидер» отмечают, что в условиях дефицита свободных средств особенно популярны у покупателей программы, предлагающие более мягкие условия, чем «стандартные» в рамках программы госсубсидирования ипотеки. Такие условия на рынке тоже есть — благодаря дополнительному субсидированию банками и собственно застройщиками. Например, на объектах ФСК «Лидер» действуют программы со сниженной ставкой (от 8 процентов на первый год кредита) и сокращенным размеров первоначального взноса (например, при 10-процентном взносе предлагается ставка в 11,8 процента на весь срок кредита, а на одном из объектов есть даже программа ипотеки без первоначального взноса — ставка по такой программе составляет уже 14,5 процента годовых).
«Сегодня покупатели с большим интересом рассматривают и варианты долгосрочных рассрочек от девелоперов. И застройщики готовы их предоставлять, — добавляет Даниил Селедчик. — В частности, в нашей компании можно оформить рассрочку сроком до 8 лет с различными вариантами платежей. В таком случае приобрести квартиру можно с первоначальным взносом в 10 процентов от ее стоимости и без необходимости обращаться в банк».
Что же до перспектив на 2016 год, основных вариантов для новостроек тут два — продолжение государственной поддержки, что сохранит довольно приемлемые для заемщиков условия, и ее сворачивание — что, вероятно, вернуло бы рынок к состоянию неопределенности, знакомому нам по ситуации годичной давности. На «вторичке» же предпосылок для изменения status quo не видно и подавно.