На Западе большая доля доходов региональных бюджетов приходится на имущественные налоги. Российские власти тоже модернизируют налоговую систему, причем как раз на основе зарубежного опыта. Разница в том, что российские ставки значительно уступают европейским и американским.
По кадастровой линейке
Налог на недвижимость крайне важен для пополнения регионального бюджета. По данным PwC, на его долю приходится до 30 процентов поступлений в бюджеты Нью-Йорка, Мадрида, Торонто. В Москве же — только около 7 процентов.
С 2014 года российские регионы переходят на расчет налога на имущество от кадастровой стоимости. Ставка регулируется самими регионами. Московские власти 29 ноября 2016 года обнародовали перечень объектов московской коммерческой недвижимости на 2017 год, по которым налог на имущество будет рассчитываться от кадастра. Список, включающий около 24 тысяч торговых и офисных зданий, объектов общественного питания и бытового обслуживания от 1 тысячи квадратных метров, вырос за год на 23 процента, а площадь объектов увеличилась с 70 миллионов до 87 миллионов квадратных метров.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев в беседе с «Лентой.ру» отметил, что расчет налога от балансовой стоимости — это архаизм. Общепринятая мировая практика предусматривает взимание налога от кадастровой стоимости с некоторыми уточнениями. Несмотря на устоявшийся рынок недвижимости в развитых странах (в год цены корректируются не более чем на 10 процентов), в части определения налоговой базы применяется понижающий коэффициент в размере 30 процентов для снижения рисков обращения в судебные инстанции за оспариванием со стороны налогоплательщика. Это для нашей страны с учетом введения налога, исчисляемого на основе рыночной/кадастровой стоимости, тем более актуально из-за низкой прозрачности совершаемых сделок на рынке и небольшого опыта налогообложения в этой сфере.
Снижение «налогового порога» в Москве направлено на создание равных конкурентных условий для предпринимателей. Так, ресторан площадью 1960 квадратных метров и его конкурент площадью 2129 квадратных метров платили до этого несопоставимые ставки. Первый — 772 рубля за квадратный метр от баланса, второй — 2800 рублей за квадратный метр от кадастра. С 2017 года, когда первый ресторан тоже перейдет на расчет от кадастра, его владельцу придется выплачивать 2300 рублей за квадрат, и налоговая нагрузка выровняется.
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
Переход осуществляется постепенно. Ставка на 2016 год снижена с 1,5 до 1,3 процента, на 2017-й — с 1,8 до 1,4 процента, а на 2018-й — с 2 до 1,5 процента. Не в последнюю очередь это связано с непростой экономической ситуацией.
Взять на карандаш
По словам руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Максима Решетникова, несмотря на три года налоговой реформы, столица сделала лишь первые шаги в этом направлении. В 2017 году планируется окончание цикла, стартовавшего еще в 2013-м.
Процесс перехода к новой формуле зачастую сопровождается недочетами, главный из которых — обоснованность оценки. Владелец компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев в разговоре с «Лентой.ру» заметил, что кадастровая стоимость обычно выше рыночной, а это порождает массу споров по справедливости оценки. Общепринятая в мире практика состоит в том, что для взимания налога от первоначальной кадастровой стоимости необходимо снижение примерно на 30 процентов (это существенно выравнивает справедливость оценки и позволяет избежать вала судебных обжалований). Бизнесмен опасается, что российские собственники перегрузят суды — возможно до 100 тысяч обращений в год. Резкое повышение налога не позволит бизнесу зарабатывать, а это может обернуться уходом в тень, как было в американском Детройте. По состоянию на конец 2016 года в столице России аудиторы оценили уже 20 тысяч объектов недвижимости, и работа продолжается.
Московские чиновники признают, что существует ряд пробелов, но пеняют на постсоветские времена. В исходных базах данных было много ошибок, обновление и сверка перечней разными ведомствами также оборачивалось погрешностями. В столице провели адресные проверки и устранили 5 тысяч несоответствий, удалили устаревшие данные, обновили базы ГКН (Государственный кадастр недвижимости) и ЕГРП (Единый государственный реестр прав), синхронизировали передачу данных из ЕГРП в ФНС. В результате, например, доля объектов без сведений о собственниках в ЕГРП снизилась с 15 процентов до 4 процентов.
Этим перемены не ограничились: власти пошли навстречу собственникам и ввели досудебный порядок оспаривания результатов оценки, проводимой Госинспекцией по недвижимости. Это позволило минимизировать количество судебных обращений. Но чиновники признаются, что процесс пошел только после того, как собственники, направляя обращения в Госинспекцию, стали пускать на свою территорию проверяющих. За два последних года из реестра исключили почти 300 объектов.
Фото: Владимир Астапкович / РИА Новости
#Точечные льготы
Расширяя налогооблагаемую базу, правительство Москвы в то же время сохраняет адресную систему поддержки ряда собственников: налог для образовательных, медицинских и научных организаций, расположенных в торговых и бизнес-центрах, снизили в четыре раза, нагрузку на гостиницы — почти втрое, ставки для агрокластеров — вчетверо, для промышленных комплексов — вдвое. Общая сумма налоговых льгот, предоставленных бизнесу в 2015 году, достигла трех миллиардов рублей, затронув 1200 объектов недвижимости.
В том числе благодаря этому даже в условиях неблагоприятной внешней макроэкономической конъюнктуры в 2016 году Москва оказалась лидером в рейтинге по экономичности ведения бизнеса среди мегаполисов мира, обойдя Нью-Йорк, Шанхай, Лондон, Париж, Сингапур и Гонконг. В пользу российской столицы сыграли и доступные ставки на аренду офисов.
