Купля-продажа недвижимости часто начинается с предварительного договора. А он обычно предусматривает передачу некоторой суммы продавцу еще до подписания основного документа. Что может случиться дальше, объяснять не надо. Продавец вдруг раздумывает продавать жилье, да к тому же медлит с возвращением ранее с удовольствием принятых денег.
Что делать в подобной ситуации и как себя вести, чтобы в ней не оказаться вовсе, «Дому» рассказал адвокат Олег Сухов.
Предварительный договор: начальную сумму оформить как задаток
На самом деле все не так страшно. Если предварительный договор составлен грамотно, остаться без квартиры или, по крайней мере, без первоначального платежа за нее довольно сложно. При условии, конечно, что покупатель и в дальнейшем действует правильно.
Очень важно, чем является этот платеж: авансом или задатком? Великий адвокат Плевако как-то пошутил насчет разницы между тем и другим: «Задаток в два раза больше». И как ни странно, в этой шутке есть немалая доля правды, в том числе в свете сегодняшних реалий.
Мировой судья из Екатеринбурга отказал покупателю квартиры в возвращении умноженной на два суммы в 200 тысяч рублей, которую тот ранее выплатил продавцу по условиям предварительного договора купли-продажи. Почему истец требовал умножать на два? Как раз потому, что посчитал свой платеж задатком. Согласно части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, сторона, получившая задаток, но сорвавшая сделку, возвращает его двойную величину. Другое дело, что судья не признал эти деньги задатком, поскольку они не значились в данном качестве в предварительном договоре или дополнительном соглашении. А по части 3 статьи 380 ГК РФ, когда точно неизвестно, чем конкретно является внесенная сумма, ее надо считать авансом.
Фото: Игорь Низов / Фотобанк Лори
Письменно зафиксированный задаток мог изменить многое. Перспектива не просто лишиться его при отказе от сделки, но еще и в двойном размере, могла бы сделать засомневавшегося продавца более сговорчивым. И тогда покупатель наверняка стал бы обладателем квартиры без всякого суда. А так конфликт завершился возвращением аванса.
Надлежащим образом заявить о намерении заключить основной договор
Однако покупатель, независимо от того, аванс он вносил или задаток, имеет право требовать исполнения обязательств по предварительному договору. Главным из них, как следует из статьи 429 ГК РФ, является заключение до определенного срока основного договора, причем строго на условиях предварительного соглашения. И тогда при, образно выражаясь, «самоотводе» одной из сторон, к сделке ее можно принудить решением суда, как это предусмотрено статьей 445 ГК РФ. И еще и обязать компенсировать убытки другой стороне, согласно части 4 той же статьи.
Именно этого и добивался покупатель квартиры в Екатеринбурге, о котором шла речь выше. Но и здесь он нарвался на отказ мирового судьи. Часть 6 статьи 429 ГК РФ аннулирует предварительный договор, если до указанного в нем срока никто из участников не подтвердил намерения подписать основной документ. Покупатель не смог доказать, что такое намерение имел от начала и до конца. Хотя доказательством могло служить всего-навсего ценное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Его и надо было своевременно отправить по адресу продавца. И как раз в письме прописать требование заключения главного соглашения. Тогда у суда не было бы иного выхода, кроме как настаивать на доведении сделки до конца.
К слову сказать, продавец в ходе судебного заседания представил отправленную истцу телеграмму с приглашением прибыть для подписания основного договора. То есть сумел доказать, что в отказ пошел именно покупатель. Тому осталось только радоваться, что 200 тысяч аванса не были признаны задатком. Иначе, в соответствии со все той же частью 2 статьи 381 ГК РФ, не удалось бы вернуть даже его. Он остался бы у пострадавшей стороны, каковой внезапно оказался владелец жилья.
Фото: Игорь Низов / Фотобанк Лори
При препятствовании исполнению основного договора — обращаться в суд
Но вот другая ситуация. Вроде бы все было в порядке. Стороны подписали не только предварительный, но и основной договор. Покупатель поторопился перечислить деньги продавцу еще до регистрации, с которой отчего-то промедлил. Далее продавец, человек преклонных годов, умер, а его наследники, не мешкая, вступили в наследство.
В некоторых юридических статьях почему-то такое положение характеризуется как безвыходное для покупателя, которому теперь не увидеть ни квартиры, ни денег за нее. На самом деле, закон на его стороне. На сей счет определение №34-В10-6 от 2 ноября 2010 года вынес Верховный суд. В нем есть ссылка на статью 432 ГК РФ, которая признает договор заключенным, если его участники пришли к согласию по всем условиям сделки.
С точки зрения Верховного суда, сама по себе смерть продавца после исполнения сторонами обязательств по договору никак не ставит факт такого согласия под сомнение. А потому можно смело предъявлять свои права на купленное жилье.
Если же продавец жив и здоров, но, приняв полную оплату, не отдает ключи от квартиры, надо обращаться не только в суд, но и в прокуратуру. Поскольку тут явно нарушен не только Гражданский кодекс (например, его статья 1102, запрещающая неосновательное обогащение), но и Уголовный (УК РФ). По части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере) продавцу будет грозить серьезное наказание — до шести лет тюрьмы. Наверное, он в такой ситуации предпочтет по-хорошему выполнить условия сделки.
Оптимальное решение: не передавать продавцу деньги до регистрации права собственности
Лучший способ выбраться из западни — вовсе в нее не попадать. Вот и для покупателя квартиры правильнее всего не расставаться даже с небольшой частью денег раньше, чем его обладание заветными квадратными метрами будет зарегистрировано официально.
Способы такие имеются. Можно воспользоваться депозитарной банковской ячейкой, к которой продавец получает доступ только после регистрации перехода прав на объект, а покупатель — в том случае, если она не состоялась.
Другой вариант — завести аккредитивный банковский счет. Открывают его на имя бывшего владельца квартиры и сразу зачисляют туда деньги, но воспользоваться он ими сможет, опять же, по окончании оформления перехода прав в Росреестре.
Наконец, не стоит забывать о возможности, открывшейся после вступления в силу поправок к закону №4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате». В соответствии с сегодняшним звучанием его статьи 87, покупатель недвижимости может оставить в нотариальной конторе деньги для продавца, но тот получит их при смене собственника фигурирующего в сделке недвижимого имущества. Если смена не происходит, нотариус возвращает деньги несостоявшемуся покупателю. Статья 88 закона в ее нынешнем варианте позволяет это сделать.
Кстати, с помощью нотариальной конторы можно и зарегистрировать сделку, процедура займет не больше трех рабочих дней, или даже день, если документы будут отправлены в ЕГРП в электронном виде. Если же осуществлять регистрацию традиционным путем, то она потребует семь рабочих дней.
Срок во всех случаях небольшой, и потому продавец вполне может подождать завершения процедуры и не требовать немедленной передачи денег, утверждая, что они ему нужны поскорее. Так будет надежнее.