2018 год оказался отмечен для рынка недвижимости рядом нетривиальных нововведений и нетипичных тенденций как в спросе, так и в предложении. «Лента.ру» опросила ведущих игроков рынка о том, как они видят сегодняшнюю ситуацию, и узнала, чего покупателям ждать в обозримом будущем.
Высокий спрос
«По итогам трех кварталов 2018 года можно сказать, что за нынешний год существенно выросло количество заключенных сделок», — отмечает директор департамента продаж «Донстрой» Анна Коробкова, уточняя, что за девять месяцев 2018 года в компании было продано на 55 процентов больше квартир, чем за тот же период годом ранее.
«Косвенно такая динамика говорит о росте количества инвестиционных сделок, — поясняет эксперт. — Сегодня инвестор — не только профессионал, который приобретает недвижимость с целью заработать, но и тот, кто считает недвижимость самым надежным и простым способом сохранить свои сбережения. Особенно это бросается в глаза при малейших колебаниях доллара».
О необычно высокой активности покупателей в 2018-м говорит и Екатерина Кутумова, вице-президент по маркетингу и связям с общественностью Группы ПСН. «В этом году у нас был всплеск покупательской активности в августе — чего обычно не бывает. Сейчас доллар стал дороже — и мы видим, как продажи пошли вверх», — рассказывает эксперт. Помимо инвестиционной привлекательности, отмечает эксперт, спрос на жилье объясняется и ростом его доступности для конечных покупателей.
«Сегодня на рынке действительно есть много предложения — и по очень хорошим ценам, которых раньше в Москве не было, — поясняет Екатерина Кутумова. — Сложно представить себе, чтобы пять лет назад за пять миллионов рублей можно было приобрести однокомнатную квартиру в пределах МКАДа. А сейчас можно, потому что рынок изменился. Сегодня это рынок покупателя, а не продавца. У покупателя есть выбор рассматривать то, что соответствует его возможностям и предпочтениям».
Впрочем, по прогнозам экспертов, продлится это недолго.
Новые правила для застройщиков
«Еще одним генератором покупательского спроса в этом году стали слухи о подорожании недвижимости в связи с принятием изменений в ФЗ-214, — характеризует ситуацию Анна Коробкова. — Как следствие, период от первого звонка до входа в сделку существенно сократился».
Новые правила работы застройщиков действительно заметно сказались на рынке — хотя большинство компаний пока строит еще по старым разрешениям, уже очевидно, что при переходе на эскроу-счета минимальная планка стоимости жилья в новостройках неизбежно поднимется. «Застройщику будет неинтересно предлагать покупателю квартиры по стартовым ценам, то есть инвестиционная составляющая рынка недвижимости будет минимизирована», — поясняет Анна Коробкова.
ЖК «Fresh»
Изображение: donstroy.com
С другой стороны, сделки с новостройками станут безопасными для дольщиков, напоминает эксперт: «Даже если бизнес-модель девелопера будет неправильна и ему не удастся достроить дом до конца, у банка всегда будут деньги на завершение стройки или на возврат вложенных средств покупателям». Так что с переходом на новые правила в России перестанут появляться новые обманутые дольщики. Но жилье все-таки подорожает.
«Пока все наши объекты строятся по старым разрешениям, — рассказывает Екатерина Кутумова. — В будущем же очень многое будет зависеть от того, насколько грамотно будут учтены интересы всех сторон: застройщика, покупателя и банка. Ведь если условия для бизнеса будут сложными (в частности, высокие процентные ставки на проектное финансирование от банков) — то это может привести к росту цены за квадратный метр, и отразится в первую очередь на потребителе».
При этом, подчеркивает эксперт, маржинальность застройщиков сейчас находится на довольно скромном уровне. «На текущий момент 20-25 процентов — это очень хорошие показатели, — говорит Кутумова. — Рынок девелопмента сильно зависит от экономической ситуации в стране, от закупочных цен на стройматериалы, курса доллара (есть ряд позиций, которые закупаются за рубежом). Каждый год строить становится все дороже и дороже».
Доступная ипотека
Как подчеркивает Екатерина Кутумова, важным драйвером рынка новостроек остается ипотека — на объектах компании доля покупателей-ипотечников достигает 70-80 процентов.
Любопытно, что спрос на жилищные кредиты растет, в том числе и в бизнес-классе, и в элитном сегменте. «Наиболее заметный прирост ипотечных сделок заметен именно в традиционно непопулярных для ипотеки сегментах: премиум и элитном классе, — рассказывает Анна Коробкова. — По данным нашей компании, прирост составил 113 и 130 процентов соответственно. Во многом это связано с тем, что покупателю выгоднее воспользоваться удобным и дешевым кредитом, чем доставать деньги из бизнеса».
Несмотря на рост ключевой ставки ЦБ и последовавшее за ним повышение ипотечных ставок рядом банков, кредиты на жилье останутся доступными для населения, подчеркивает Коробкова. «Девелоперы сегодня не ограничиваются базовыми кредитными условиями и разрабатывают совместно с банками специальные ипотечные программы, — поясняет эксперт. — Например, мы совместно с банком ВТБ с октября предлагаем своим клиентам ипотечный кредит под 5 процентов годовых при покупке квартир в ряде проектов».
Московские новостройки в топе
Снижение среднего бюджета покупки жилья в столице привело к тому, что спрос переориентировался с пригородного рынка на московский. «Несколько лет назад недвижимость в Подмосковье действительно была существенно дешевле, чем в Москве, — поясняет Екатерина Кутумова. — Сейчас ситуация изменилась, цены скорректировались, и выгода покупки жилья в области или Новой Москве уже не кажется такой очевидной. Люди не желают покупать квартиры за городом, когда у них есть возможность получить хорошие предложения в Москве. Так что подмосковная недвижимость сейчас переживает не лучшие времена».
Возможной альтернативой новостройкам столицы может быть вторичное жилье в сложившихся районах, но, как подчеркивает Анна Коробкова, квартиры в старых домах по своим характеристикам уступают новостройкам. «Новые проекты сделали такой качественный скачок вперед с точки зрения как планировочных решений, так и концепции, что вторичка не в состоянии конкурировать с ними, — говорит эксперт. — Тем более что, пожалуй, сложно назвать район Москвы, в котором бы сегодня не велась активная стройка».
ЖК «Полянка/44»
Изображение: polyanka44.com
«”Вторичка” теряет позиции на рынке в целом. Во многих районах рядом с домами семидесятых или восьмидесятых годов появляются новостройки — и это уже жилье совершенно другого уровня: качественные жилые комплексы с красивыми лобби вместо привычных подъездов, удобными спортивными и игровыми площадками, с панорамными окнами, — развивает тему Екатерина Кутумова. — Вторичному жилью сложно конкурировать с такими квартирами. Поэтому цены на “вторичку” продолжают снижаться, при этом инвестиционная составляющая здесь тоже сомнительная: перепродать квартиру дороже, чем приобрел, будет крайне сложно».
Момент для покупки жилья в столичных новостройках опрошенные «Лентой.ру» эксперты считают оптимальным, причем это касается любого ценового сегмента. «В первую очередь, я бы обратила внимание на наши проекты комфорт-класса, которые мы вывели на рынок в 2018 году, — говорит Анна Коробкова. — Это ЖК “Огни” в Раменках, и Fresh на юге Москвы. Первый интересен тем, что это недвижимость по цене от 145 тысяч рублей за метр в премиальной локации. Второй находится в 100 метрах от метро и располагает рядом премиальных характеристик: панорамные трехметровые окна, потолки до 3,5 метра и т.д. При этом цены на старте начинаются от 125 тысяч рублей за метр». В более дорогом сегменте эксперт советует обратить внимание на уже введенный в эксплуатацию ЖК «Сердце Столицы», построенный на берегу Москвы-реки.
Среди объектов комфорт-класса, реализуемых ПСН, Екатерина Кутумова отмечает ЖК SREDA на Рязанском проспекте, строящийся по проекту известного испанского архитектора Рикардо Бофилла, микрорайон «Домашний» в Марьино от голландского бюро MLA+, а также ЖК «Гринада» в Северном Бутово, строящийся на границе с лесопарком. Цены в перечисленных проектах начинаются от 150 тысяч рублей за метр.
«В элитном сегменте мы представлены комплексом особняков “Полянка/44” на Большой Полянке и элитным жилым кварталом I’M на Садовом кольце, — добавляет эксперт. — Над проектами работала международная команда: архитектурные бюро John McAslan + Partners, David Walker Architects, MLA+ и ландшафтные дизайнеры из бюро Gillespies и Хайко Ферхааген. Отличительная особенность проектов — большие внутренние сады. Для жилой недвижимости в центре Москвы это большая редкость».