Ипотечные ставки не вернутся к уровню 2018-го, уверены участники рынка новостроек. По крайней мере — не в обозримой перспективе. Что же остается тем, кто не накопил всю сумму на покупку жилья? «Лента.ру» опросила застройщиков, риелторов и представителей кредитных организаций и выяснила, какие варианты остаются россиянам.
«На рынке недвижимости отсутствуют предпосылки и фундаментальные причины для прироста спроса уже в течение длительного периода, — делится видением ситуации генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Снижение реальных доходов населения за счет инфляции, роста тарифов и налоговой нагрузки сопровождается удорожанием ипотеки. И если появление более доступных программ позволяет аккумулировать дополнительный спрос среди заемщиков, то сейчас наблюдается обратная ситуация. Увеличение ставки на каждые 1-1,5 процента приводит к оттоку покупателей». Вспомним еще и о том, что из-за новых правил работы застройщиков рынку новостроек пророчат рост цен (по разным прогнозам, на 8-20 процентов за год), — вот это вкупе с растущей ставкой способно увеличить ипотечный платеж уже не на 2-3 тысячи рублей, а на 7-10. Есть ли рабочие альтернативы ипотеке?
Возврат по частям
Первое, что приходит на ум — это рассрочка. Но, увы, полноценной альтернативой ипотеке ее не назовешь. «Рассрочка — дорогой инструмент. Если выплаты по ипотеке можно растянуть до 30 лет, то рассрочку придется выплачивать за несколько месяцев, максимум — пару лет, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Есть две основные аудитории таких программ: дольщики с высоким первоначальным взносом, которым не хватает для покупки квартиры буквально нескольких сотен тысяч рублей, и клиенты, не имеющие возможности подтвердить свой официальный уровень доходов из-за «серой» зарплаты, или просто дольщики с плохой кредитной историей».
Большинство действующих на рынке новостроек программ рассрочки подразумевает выплату через 12 месяцев, чаще всего — с первоначальным взносом 30-50 процентов, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
«В редких случаях взнос составляет 20 процентов, и крайне редко при рассрочке можно получить также скидку на квартиру, — добавляет эксперт. — Но и такие примеры есть. Есть большой выбор программ с рассрочкой платежа также на 6 и 18 месяцев. В ряде случаев можно выстроить индивидуальный график платежей, но чаще всего платежи или ежемесячные, или ежеквартальные». В любом случае такие программы подходят для покупателей, которые располагают довольно крупной суммой или рассчитывают выручить ее от продажи какого-то имущества. Рассрочка в этом варианте предпочтительнее ипотеки еще и потому, что при взносе в 30-50 процентов программы чаще всего беспроцентные — просто стоимость квартиры фиксируется и делится на части, и затем покупатель вносит требуемые суммы по графику. «Довольно часто покупают в рассрочку машино-места, так как ипотечных программ для покупки такой недвижимости немного, а застройщики предлагают на машино-места скидки при единовременной покупке вместе с квартирой, — добавляет Ирина Доброхотова. — В одном из ЖК, например, можно купить машино-место с рассрочкой практически на два года при взносе половины суммы — без начисления процентов».
Впрочем, то, что удобно для покупателя, далеко не всегда хорошо для застройщика. «При ипотеке застройщик получает 100 процентов средств от кредитора покупателя, как и в случае, если клиент сам оплачивает полную стоимость квартиры. Рассрочка же не позволяет расходовать все средства полностью и сразу, — поясняет Мария Литинецкая. — По нашим подсчетам, в 19 из 74 новостроек рассрочка не предлагается вовсе либо недоступна на несколько корпусов. В тех проектах, что продаем мы, доля сделок с рассрочкой не превышает пяти процентов».
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Сначала продать что-нибудь ненужное
Есть и другие схемы, позволяющие купить квартиру, не располагая полной суммой — впрочем, в большинстве своем они тоже предполагают, что эта вся сумма вот-вот появится (покупатель вступит в права на наследство или найдет покупателя на имеющуюся недвижимость или другое дорогостоящее имущество).
«Помимо традиционной рассрочки и ипотеки сегодня некоторые застройщики предлагают воспользоваться отсрочкой платежа, — приводит пример Мария Литинецкая. — Обычно на это идут в ситуации, когда клиент хочет зафиксировать стоимость жилья в новостройке, но у него пока нет свободных средств от продажи вторичной недвижимости. В таком случае застройщики предоставляют кратковременную отсрочку для внесения платежа по договору».
Впрочем, в этой ситуации более распространен трейд-ин — покупатель бронирует интересующую квартиру в новостройке, а имеющуюся «вторичку» передает застройщику на реализацию или (реже, так как застройщику это обычно не так интересно) продает ему напрямую. Удобно, но есть «но»: квартиру придется продавать быстро, а значит, — с серьезным дисконтом (10-15, а иногда и 25-30 процентов от рынка). Однако поскольку это удобнее, чем заниматься продажей самому, такой тип сделок на рынке распространен — эта опция предлагается примерно в половине новостроек комфорт-класса.
И, как считает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость», трейд-ин будет распространяться все шире. «Рост таких сделок вполне ожидаем: в связи с поправками в законе о долевом строительстве возможна трансформация рынка новостроек в сторону реализации квартир после ввода в эксплуатацию», — прогнозирует эксперт.
Фото: Андрей Малышев / РИА Новости
Я тут пока поживу
В теории есть возможность купить квартиру и без ипотеки, и без крупной суммы на руках — это лизинг. По этой схеме покупатель подбирает вариант и обращается в лизинговую компанию, которая выкупает недвижимость и затем сдает ее этому же покупателю в аренду — естественно, под процент. «Главное отличие лизинга от ипотеки в том, что покупатель находится на правах арендатора, а не собственника, — поясняет Мария Литинецкая. — Это означает отсутствие постоянной регистрации по месту жительства и ряд ограничений при приеме детей в школы и детские сады».
К тому же, лизинг дороже ипотеки (даже по выросшим ставкам на последнюю) — потому что компания-арендодатель включает в платеж не только свою прибыль, но и расходы, которые несет как собственник недвижимости — ремонт, амортизация, налоги. По оценке «Метриум», в среднем размер платежа для покупателя в случае лизинга будет на треть больше ипотечного. Так что вариант подойдет, скорее всего, людям с испорченной кредитной историей и неподтверджаемыми официальным способом доходами. «По нашим данным, сейчас лизинг предлагается только в двух новостройках массового сегмента», — подчеркивает Мария Литинецкая.
На вторичном рынке есть еще одна похожая схема — аренда с выкупом. В теории этот вариант можно распространить и на новостройки — те, что уже построены и предлагаются с отделкой. Но это все равно будет дороже ипотеки — проживание в квартире оплачивается отдельно, ее выкуп — отдельно. И статус собственника арендатор получает, только выплатив все. Да и застройщикам не очень хочется возиться с этими долгоиграющими схемами.
«В период экономического спада нестандартные варианты покупки жилья набирают популярность среди клиентов, — резюмирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Но для застройщика это вынужденная мера, направленная на привлечение дополнительного спроса. Она несет в себе определенные риски и не всегда удобна. Так, например, реализуя квартиру клиента по программе trade-in, даже при взимании определенной комиссии застройщик ничего не зарабатывает. Кроме того, на время, пока продается недвижимость клиента, квартира в новостройке может подорожать, а застройщику приходится бронировать ее под клиента и замораживать стоимость». Что же говорить о вариантах, при которых квартира выкупается 10-20 лет.
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
Одолжить, но по-другому
Сами кредитные организации признают, что с удорожанием ипотеки покупатели недвижимости чаще прибегают к другим видам кредитов и займов.
«Возможностей приобрести квартиру, не располагая всей суммой, немало, — говорит Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка. — Конечно, ипотека уже много лет и по сей день остается главным инструментом покупки квартиры в новостройках, но есть и альтернативы. Их доля несравнимо меньше, но они также активно используются покупателями. Например, обычный потребительский кредит. Эта возможность подходит клиентам, которым относительно немного средств не хватает на покупку квартиры. За счет потребкредита они добирают необходимую сумму и совершают покупку».
Пользуются россияне и кредитными картами, добавляет эксперт. «Даже такой простой, на первый взгляд, инструмент может помочь в глобальном вопросе приобретения жилья», — говорит Лонкин, подчеркивая, впрочем, что пользоваться кредиткой имеет смысл только в том случае, если на квартиру не хватает относительно небольшой суммы, и заемщик понимает, как и с каких доходов он сможет вернуть ее в обозримой перспективе.
Следующая ступень — МФО и ломбарды, хотя уличить в пользовании такими займами для приобретения недвижимости, казалось бы, можно разве что личностей полукриминальных или полностью финансово безграмотных. Впрочем, как утверждают представители самих микрофинансовых организаций, к ним обращаются и простые граждане. «Сразу оговорюсь, что наши клиенты займы на приобретение недвижимости не берут. Таких случаев в нашей практике не было, — рассказывает Фарида Валуева, генеральный директор микрофинансовой организации SmartCredit. — Но к нам активно обращаются клиенты банков, у которых есть ипотечные кредиты. По данным нашей компании, порядка 20 процентов наших клиентов в 2018 году брали займы именно на такие цели. В наступившем 2019 году мы ожидаем сохранения тенденции. Так что и МФО принимают, хоть и опосредованное, участие в цепочке по покупке квартир в новостройках».
Но, как ни крути, именно ипотека остается пока что для не накопивших полной суммы россиян оптимальным вариантом покупки квартиры. «Покупательская активность может сохраниться на прежнем уровне при условии, что процентные ставки по ипотеке не преодолеют психологический барьер — более 11 процентов», — считает Екатерина Николаева, начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой». С ней согласен и Андрей Вербицкий, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер», уточняя, впрочем, что уже сейчас, пока отток спроса практически не ощутим, рынок ждет снижения ставок по ипотеке, в том числе за счет государственного субсидирования.
Впрочем, при 11 процентах годовых вряд ли кто-то будет субсидировать ипотеку для всех — вспомним, что в прошлый раз такая мера была введена в 2015 году, когда ключевая ставка ЦБ, к которой привязаны ипотечные условия, была, на минуточку, на уровне 17 процентов годовых (а в начале января 2019-го это 7,75 процента). «Нельзя сказать, что на рынке ипотеки произошла какая-то катастрофа, и даже сказать, что она готовится произойти, пока нельзя, — резюмирует руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Туманова. — Переломным моментом может стать средняя ставка по ипотеке на уровне выше 12 процентов годовых. Тогда тревога и заемщиков, и отрасли может быть замечена на высшем уровне — и могут быть введены какие-то меры господдержки».