Разнообразие и неоднородность Москвы может сыграть с ней злую шутку — эксперты всерьез говорят о финансовом и этническом расслоении, которое может привести к появлению самых настоящих гетто на окраинах города. В группе риска — спальные районы старой и новой застройки, однако проблемы подбираются и к центру города. Основной триггер — падение реальных доходов населения, но есть и другие. И даже программа реновации из-за корректив главного архитектора столицы Сергея Кузнецова не препятствует, а скорее способствует геттоизации. Чем московская ситуация отличается от происходящего на окраинах Парижа или Нью-Йорка — в материале «Ленты.ру».
Престиж района, а значит, и цены на жилье в нем напрямую зависят от ряда факторов: от наличия необходимой инфраструктуры до аудитории, которая населяет район. Однако то, что очевидно агенту по недвижимости, далеко не очевидно самим жителям, которые могут не заметить «звоночков», свидетельствующих о превращении их района в гетто. Например, аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» связывают рост рисков для района с повышенным спросом на комнаты в старом жилом фонде Новой Москвы. По оценкам компании, подобная недвижимость востребована у «опустившихся москвичей»: алкоголиков, наркоманов, лудоманов и других социально уязвимых категорий граждан.
Похожие интерпретации дают эксперты компании «Невский простор». Они отмечают, что застройщики делают ставку на квартиры-студии минимальной площади, — именно они являются основным квартирным сегментом в планировке новостроек. Аналитики же склонны считать, что избыток квартир-клетушек способен сформировать в районе таких новостроек специфическую неблагополучную атмосферу.
Преобладание старой типовой застройки и бедная инфраструктура — однозначные признаки районов-аутсайдеров. Но список негативных факторов куда шире. «Не дать статусу района подняться, а то и вовсе "уронить" его способна плохая транспортная доступность и изолированность, отделенность от "соседей" промзонами, автотрассами, крупными лесными массивами», — говорит Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield. Еще один момент — отсутствие точек притяжения (театров, концертных залов, культурных центров, в крайнем случае сойдет и торговый центр с кинозалом и фудкортом).
Фото: Александр Гальперин / «Коммерсантъ»
«Географическое неравенство в Москве все еще формируется, — подчеркивает Соколов. — Традиционно социальная среда в Москве была смешанной, в одном районе могли жить заводские рабочие, представители творческой интеллигенции, госслужащие и т.д. Но сейчас некоторые районы утрачивают разнообразие. Именно этот тренд и приводит с одной стороны — к геттоизации, а с другой — к джентрификации».
Так близко доля риска
Чаще всего риски геттоизации принято связывать как раз с ростом разнообразия — в первую очередь этнического и культурного. «Геттоизация преимущественно связана с высокой плотностью проживания в рамках определенной локации мигрантов и представителей социально неблагополучных слоев населения», — рассуждает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».
Геттоизация — процесс обособления мест проживания в городе определенных групп населения. Основанием может быть этнический состав, уровень доходов или любой другой признак.
Джентрификация — повышение статуса непрестижных городских районов за счет привлечения более состоятельных жителей — обычно за счет благоустройства и восстановления старых зданий.
«Во-первых, мигранты зачастую проживают недалеко от места работы — в районах, где есть вещевые и продовольственные рынки, — поясняет эксперт. — Во-вторых, если в некой локации уже сложилось землячество, где проживает какое-то количество людей из той или иной бывшей республики СССР, то в силу ментальной и культурной общности вновь прибывшие стараются селиться там же».
Основная причина такой локализации — это низкая стоимость недвижимости в районе, подчеркивает эксперт, и, исходя из этого, в список наиболее подверженных геттоизации районов в «ИНКОМ» включают Карачарово, Текстильщики, Капотню, Люблино, Старое Марьино, Бирюлево, Гольяново и Метрогородок. «Развитие этой тенденции наблюдается в отдельных локациях, расположенных на севере Москвы, — это, например, Коровинское шоссе и прилегающая к нему Ангарская улица», — добавляет Шлома.
Более того, проблема актуальна и для новых районов из-за скорректированной архитектурной концепции реновации. Риски появления неблагополучных кварталов связан со взглядом на проблему главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Его видение предусматривает появление в Москве стометровых «муниципальных» башен. Само по себе высотное строительство — не проблема, однако пожароопасность таких зданий, трудности их эксплуатации и дороговизну обслуживания игнорировать все-таки не получается, особенно когда речь идет о жилье по-настоящему массовом.
Наконец, очевидно, что запомнить соседей по подъезду на сотню квартир практически невозможно, а значит, ждать обещанного Кузнецовым «высокого уровня комфорта и безопасности» не приходится. Вдобавок массовая застройка жилыми небоскребами зачастую игнорирует необходимость создания сопутствующей инфраструктуры: школ, больниц, и тех самых точек притяжения, о необходимости которых говорят эксперты. Все эти недочеты архитектурной концепции составляют риски появления реальных новых гетто на территории Москвы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», отмечает, что в перечисленных выше районах Москвы не только самые дешевые квартиры в городе (минимумы зафиксированы в Бирюлеве, Вешняках, Выхине, Некрасовке — 120-135 тысяч рублей за метр), но и выше доля арендного жилья. «Из-за большого количества приезжих коренные жители предпочитают другие районы города, сдавая свою недвижимость, — говорит эксперт. — Кроме того, на востоке и юго-востоке Москвы много малогабаритного жилья».
К измеримым факторам риска, наряду с долей арендного жилья, можно отнести и объем предложения комнат, выставленных на продажу в районе. По первому признаку, согласно данным компании Domofond (есть в распоряжении «Ленты.ру»), лидируют такие районы, как Зеленоград, Пресненский, Раменки, Тверской, Выхино-Жулебино, Марьино, Гольяново, Южное Бутово, Таганский и Хорошевский. По второму — Пресненский, Басманный, Перово, Текстильщики, Южное Чертаново, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, Тверской, Лефортово и Орехово-Борисово Южное.
Центральные локации из этих списков высокорисковыми в плане возможной геттоизации не назовешь — цены на недвижимость слишком высоки, чтобы сделать локацию интересной социально неблагополучным гражданам даже для совместной аренды, да и «под прописку» логичнее выбрать жилье подешевле.
А вот Пресненский район, по статистике «ИНКОМа», стоит немного особняком: лидируя в столичном масштабе по объемам выставленного на продажу жилья на «вторичке», он то и дело попадает в различные рейтинги. Именно с этим может быть связано и большое количество выставленных на продажу комнат, и даже большой объем арендного жилья (довольно часто владельцы квартир, выставляя недвижимость на продажу, зарабатывают и на аренде, сдавая жилье на ограниченный срок).
Что касается удаленных от центра локаций, риски геттоизации тут, как можно предположить, выше: большой рынок аренды, а особенно существенное предложение комнат — явные признаки высокой доли проживающих в районе приезжих.
Все это, впрочем, само по себе не означает появления трущоб, подчеркивает Литинецкая: «Гетто по национальному признаку уже сформировались в районах Люблино, Котельники, Выхино. В зоне риска находятся Печатники, Братеево. При этом гетто по признаку социального неблагополучия мы не наблюдаем».
Фото: Игорь Руссак / РИА Новости
Хуже всего обстоит дело в некоторых новых районах комплексной застройки начала — середины 2010-х годов как в Москве, так и в ближнем Подмосковье рядом с МКАД. «В них впритык строились высотные дома, жители которых солнце видят только на парковке, в которую, к слову, превратилась площадь двора, изначально небольшая. Часто в таких районах нет необходимой инфраструктуры, а состав жильцов быстро начинает меняться. Благополучные продают “стартовое” жилье, студии минимальной площади, и уезжают. Остаются более бедные и часто закредитованные жильцы», — говорит Юлия Грызенкова, заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России.
Займи и выпей
Высокая доля жильцов-ипотечников сама по себе представляет собой риск-фактор, говорит Денис Соколов. «Наряду со старыми советскими “спальниками”, в зону риска попадают и новые кварталы, заселяемые закредитованными домохозяйствами, — говорит Соколов. — Основная проблема, которая будет играть роль в долгосрочном плане, это закредитованность. Когда около 60 процентов квартир покупается в ипотеку, а платежи по кредиту составляют около половины дохода, это означает, что у жителей таких кварталов при формально высоких доходах остается немного денег на потребление. Они меньше могут инвестировать в образование и в культурное развитие».
На тот факт, что покупатели жилья в микрорайонах новостроек действительно часто находятся в несколько угнетенном состоянии, еще несколько лет назад обращал внимание социолог Дмитрий Лебедев. Исследовав рынки российских городов в разных регионах, он пришел к выводу о засилье пивных магазинов в новых микрорайонах — причем тренд обозначился именно в 2010-х, когда выдача ипотеки на новостройки приобрела в стране массовый характер. У подобных районов наблюдается «кризис досуга» — свободное время просто негде проводить, зато в избытке алкомаркеты. Свойственный таким районам тренд — магазины с разливным алкоголем на первых этажах жилых помещений, порой таких точек настолько много, что они могут располагаться даже в одном доме.
Как подчеркивает генеральный директор DNA Realty Антон Белых, одними ипотечниками такой «депрессивный» стиль потребления сегодня отнюдь не ограничивается. «На протяжении пяти лет реальные доходы населения падают, цены растут, многие люди теряют работу или вынуждены идти на низкооплачиваемые должности — снижается их общая покупательная способность, и ретейлеры более высокого сегмента вынуждены сокращать сети, а на их месте, разумеется, открываются ретейлеры более низкого уровня, — говорит Белых. — Например, по Москве пошла волна открытия магазинов “Смешные цены” и иже с ними: такие магазины можно встретить на престижных “Алексеевской”, “Ул. 1905 года”, “Фили”. Те же “Пятерочки” и “Магниты” уже давно осваивают центр Москвы и открывают свои магазины в тех районах, где раньше их появление сложно было себе представить».
В спальных районах дискаунтерами давно никого не удивить. Но есть другие категории арендаторов, выступающие своеобразными маркерами уровня благосостояния населения: наряду с уже упомянутыми алкомаркетами и магазинами разливных напитков это офисы микрофинансовых организаций (МФО) и ломбарды.
«У станции Люберцы-1 я насчитал около 15 ломбардов, комиссионных магазинов и займов только в шаговой доступности, при этом свободные помещения там появляются крайне редко, следовательно, эти операторы востребованы в данной локации местными жителями, — приводит пример Белых. — Показателем неблагополучности района можно считать обилие палаток с шаурмой, наличие таких арендаторов как “Все по 350” (одежда), “Ивановский/Белорусский трикотаж”».
Фото: Григорий Собченко / «Коммерсантъ»
Еще один существенный критерий, отмечает Денис Соколов, — отсутствие возможности получить в районе товары и услуги на уровне выше среднего. «Важно даже не количество дискаунтеров, а наличие или отсутствие магазинов и предприятий общественного питания, ориентированных на средний класс и выше», — подчеркивает эксперт.
Естественные барьеры
Список тревожных для района признаков возможной деградации понятен — впрочем, как уверены большинство опрошенных «Лентой» экспертов, о появлении в Москве замкнутых неблагополучных анклавов речь все же не идет. Во-первых, действительно изолированных территорий на столичной карте не так много. Во-вторых, потихоньку беднеют все — или, по крайней мере, многие. Так что появление рядом с домом очередного ломбарда еще не означает неминуемого превращения локации в трущобу.
В-третьих, риск образования трущобных кварталов сводит почти к нулю сам уровень цен на недвижимость в столице. «Цены на жилье в Москве таковы, что его приобретают платежеспособные граждане. Даже студию за четыре миллиона рублей могут себе позволить лишь те, кто смог накопить на ипотеку около 800 тысяч, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Соответственно, новостройки, даже если в них высокий процент студий и “однушек”, заселяются в любом случае в основном платежеспособными гражданами. Процент очередников всегда будет ниже доли тех, кто заработал на квартиру или выплачивает кредит. Даже в реновационных домах больше 300 человек решили доплатить за расширение площади квартиры, то есть эти очередники имеют довольно высокий уровень доходов».
Похожее мнение в начале июля высказал и столичный мэр. Комментируя ход программы реновации в Москве, Сергей Собянин отметил, что массового приезда мигрантов в связи с масштабным расселением ждать не стоит. «Жилье, которое мы строим, на рынке — достаточно дорогое жилье. И это именно для москвичей, в силу покупательной способности — у москвичей она выше, чем у жителей других регионов», — подчеркнул Собянин.
Однако надежда остается на своего рода имущественный ценз, который с долей условности можно считать защитой любого района от геттоизации — по крайней мере, в негативном смысле термина («золотые гетто», вроде Остоженки и Рублевки, появляются как раз на этом основании). Тогда владельцам столичных квартир можно не волноваться, а признаки упадка спокойно списывать на общее ухудшение экономической ситуации. Ну, а если речь о первой квартире в Москве — при «нерезиновом» бюджете покупателю остается вечный выбор: или район получше, или метраж побольше.