Ложные посылы Для чего АКРА запугивает россиян ипотечным кризисом

Рейтинговое агентство АКРА выпустило довольно спорное исследование, в котором заявило, что ипотечный рынок в России развивается по рисковой модели. По утверждению агентства, подобная модель в 2007–2009 годах стала одной из главных причин финансового кризиса в США, а затем и в мире. опрошенные «Лентой.ру» эксперты в корне несогласны с утверждением агентства. По их мнению, результаты исследования АКРА поверхностны, некорректны и не имеют под собой никаких оснований.

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) выпустило исследование на тему «Как избежать ипотечного кризиса в России», в котором представило собственный проект развития рынка ипотечных ценных бумаг в РФ. В нем говорится о том, что развитие ипотечного рынка идет по рисковой модели, которая в случае кризиса, аналогичного произошедшему в США, потребует от 0,9 триллиона до 1,5 триллиона рублей из бюджета для покрытия дефолтов. По мнению авторов исследования, основным инструментом для решения задач по улучшению жилищных условий в стране является программа «Фабрика ИЦБ ДОМ.РФ», в основе которой лежит механизм выпуска однотраншевых «агентских» ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), выпускаемых американскими институтами развития Fannie Mae и Freddie Mac. Чтобы избежать рисков, эксперты АКРА предложили собственный проект развития российского ипотечного рынка.

Исследование вызвало резкую критику не только со стороны известных экономистов, но и от чиновников финансового блока правительства. Подавляющее большинство из них уверено, что сегодняшняя ситуация на ипотечном рынке в России не создает рисков и повторение сценария ипотечного кризиса в США невозможно. Они полагают, что в основе исследования лежат ложные посылы о том, что механизм развития ипотечного рынка с помощью ИЦБ ДОМ.РФ в России аналогичен тому, который использовался в США в нулевые годы и привел к финансовому кризису. По их мнению, авторы исследования делают крайне поверхностные и некорректные выводы о том, что именно ценные бумаги ипотечных агентств США привели к кризису — на самом деле имел место комплекс факторов.

Россия v.s. США

Причиной ипотечного кризиса в США стала высокая доля выдачи ипотеки с низким или нулевым первоначальным взносом непроверенным заемщикам и широко распространенная практика «долг в обмен на ключи», которая позволяла заемщикам в любой момент отдать квартиру банку в зачет долга по кредиту. Когда цены на жилье стали снижаться, это привело к массовым дефолтам, в том числе, платежеспособных заемщиков, которые не видели смысла выплачивать ипотеку за жилье, которое упало в цене. В России ситуация кардинально иная: доля кредитов с низким первоначальным взносом минимальна, отсутствует механизм «долг в обмен на ключи».

Кроме того, в России ипотеку с первоначальным взносом ниже 20 процентов нельзя секьюритизировать, а в качестве обеспечения по ИЦБ ДОМ.РФ берутся только высоконадежные кредиты.

«Ипотечный кризис по сценарию кризиса в США у нас маловероятен, — считает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. - Ипотека в американской экономике и экономиках многих других стран играет заметно большую роль, чем у нас. Там доля ипотечного портфеля относительно ВВП составляет десятки процентов, а у нас он до сих пор меньше 7 процентов от ВВП, причем валютные риски почти полностью отсутствуют».

В США к кризису привело то, что массово в условиях роста цен на жилье выдавались кредиты с нулевым первым взносом, далее они секьюритизировались, выпускались деривативы на эти инструменты. В итоге «размывалась» ответственность за качество выданных кредитов. А после того, как часть рискованных заемщиков не смогла вернуть кредиты (залог не покрывал сумму невозвратного кредита из-за резкого падения цена на жилье) «схлопнулся» и рынок ценных бумаг.

«Важно отметить, что причиной ипотечного кризиса в США была не только модель секьюритизации ипотечных кредитов, но и сам факт недооценки рисков», — заявил «Ленте.ру» управляющий партнер EXANTE Алексей Кириенко. «Если рейтинговые агентства вынесли уроки из предыдущего глобального кризиса, то отношение к ипотечным закладным должно стать более внимательным», — считает эксперт.

По его словам, важным изменением после кризиса стало ужесточение макропруденциальной политики центробанков. Были введены меры, ограничивающие риски по ипотечным кредитам и призванные снизить их накопление в системе. Это не исключает трудностей при падении цен на жилье или всплеске просроченных кредитов, но система должна помочь избежать коллапса. «Текущая модель стимулирования ипотечного рынка работает — ставки снижаются, и молодые семьи имеют возможность купить себе отдельную квартиру, улучшив жилищные условия», — резюмировал эксперт.

Пузыря не будет

Судя по данным Росстата об уровне и распределении доходов населения, достаточно большой процент населения может взять ипотеку, не сильно себя ущемив в качестве жизни. «Если говорить не об абстрактных "идеальных" заемщиках, а о заемщиках, потенциально способных привлекать ипотеку на стандартных условиях без чрезмерной долговой нагрузки на доходы, то надо признать, что их довольно много — около 40 процентов», — сказал «Ленте.ру» руководитель направления ЦМАКПа Олег Солнцев. Эти домохозяйства будут тратить на выплаты по ипотеке не более 35 процентов своего дохода, что считается приемлемым.

По его мнению, возможно, эксперты АКРА сделали вывод об "исчерпании лимита идеальных заемщиков" под впечатлением от данных статистики распределения выдач ипотеки по показателю LTV (показатель суммарной прибыли, которую получает компания от клиента за период сотрудничества с ним). В течение 2017 года, на фоне повышения интенсивности выдач, доля выдаваемых ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20 процентов стоимости жилья возросла — с 14 процентов до примерно 40 процентов. И это могло вызвать беспокойство. Правда затем, в 2018 и в 2019 годах, она расти перестала, и стабилизировалась на уровне 40 процентов. То есть 60 процентов ипотек выдается с довольно высоким первоначальным взносом — более 20 процентов, и при этом рынок продолжает расти, говорит Солнцев.

По мнению генерального директора аналитического агентства «БизнесДром» Павла Самиева, в США к ипотечному кризису привели старшие транши (ценные бумаги облигационного типа — прим. «Ленты.ру») с высоким рейтингом «трипл-эй», которые активно покупали институциональные инвесторы — пенсионные, инвестиционные фонды, страховщики, а младшие транши не вызвали проблемы. В целом, по мнению эксперта, можно выделить несколько предпосылок. «В первую очередь, перегретый рынок недвижимости, при котором цены на жилье быстро и, главное, продолжительное время, росли. Отсюда были сделаны некорректные прогнозы, учитывающие дальнейший рост цен. Когда цены на рынке жилья стали падать, это обесценило не только залоги под кредиты, но стало проблемой для банков и институциональных инвесторов», — говорит он.

При этом, по словам Самиева, ситуация в России заметно отличается от предкризисной в США. В основном — охватом рынка ипотечного кредитования, а также качеством ипотечных заемщиков. «В России качественные заемщики с высоким уровнем платежной дисциплины. И в этом смысле рынок отличается от ситуации в США, где ипотеку выдавали заемщикам с низкой кредитной историей. Еще один важный момент — у нас крайне мала доля кредитов с низким первоначальным взносом, что было широко распространено в Штатах. У нас секьюритизируются бумаги по кредитам первоначальным взносом не ниже 20 процентов», — говорит эксперт. Таким образом, по его мнению, сравнивать ситуации на ипотечном рынке в России и в США некорректно: у нас разные объемы рынка ипотечного кредитования, разные заемщики и уровень их платежной дисциплины, разные уровни секьюритизации.

С коллегой солидарен заместитель директора стратегического консалтинга Colliers International Георгий Новиков. По его словам, подавляющее большинство ипотечных кредитов, которые выдаются в России — качественные, объемы роста рынка нормальные, причем со временем при сохранении текущего тренда монетарной политики в ипотечное кредитование наоборот будут вовлекаться все более и более качественные платежеспособные слои населения, для которых ипотека будет отличным инструментом для приобретения недвижимости. «При этом, — заявил он «Ленте.ру», — условия для получения ипотечных кредитов в по-прежнему можно пока считать "заградительными": те, чей доход позволяет оформить ипотечный кредит, могут его с высокой вероятностью в дальнейшем и обслуживать. А те, кто формально не могут и не имеют возможности обслуживать — действительно не заслуживают того, чтобы учитывать их в качестве кредитоспособных заемщиков». Именно поэтому ипотечного пузыря на российском рынке ждать не стоит, считает эксперт.

Несогласный Минфин

Нужно сказать, что исследование АКРА по фабрике ипотечных ценных бумаг посчитали неуместными и в Минфине. «Рассуждения об ипотечном кризисе в России и аналогии с США не имеют под собой никаких оснований, — сказал замглавы ведомства Алексей Моисеев. — В отличие от американского рынка в России выдается минимальная доля ипотечных кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом, а их секьюритизация и вовсе законодательно запрещена».

По мнению замминистра, не выдерживает критики и предложенная аналитиками модель развития ипотечного рынка. «Полученный урок был усвоен и в США — после кризиса основу рынка составляют именно однотраншевые облигации с гарантией агентств, а доля сложных траншированых инструментов после кризиса сократилась с 55 процентов до маржинальных 3 процентов», — подчеркнул Моисеев. Замминистра добавил, что при определении направлений развития ипотечного рынка в РФ также были сделаны выводы из чужих ошибок