Новости партнеров
Прослушать статью

Морской бой. Кто скупает квартиры в Сочи и можно ли найти выгодное жилье на главном курорте России?

Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС

В Сочи вал туристов — только за время майских праздников город посетили 250 тысяч человек, а два года назад их было всего 140 тысяч. Власти курорта готовятся ограничивать поток гостей — в частности, машинам из других регионов могут запретить въезд с 1 июня по 1 сентября. Одновременно местные жители начали сильно завышать ставки аренды жилья. Один из способов регулярно посещать Сочи не на птичьих правах — купить там квартиру. В ней можно жить в период отпуска и сдавать в аренду в остальные месяцы. Но выбор качественной недвижимости в городе минимальный, а скоро его может не остаться совсем. Большой квартирный чес и самые недорогие варианты жилья на любимом курорте россиян — в материале «Ленты.ру».

Дайте две

Спрос на курортную недвижимость в России начал расти еще в середине 2020-го, когда стало ясно, что отдохнуть за границей в обозримом будущем не получится. В 2021 году его дополнительно подстегнуло активное развитие внутреннего туризма. По данным экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный», с января общий объем сделок с жильем на курортах вырос в полтора раза, причем наибольший интерес россияне проявляли именно к объектам в Краснодарском крае. В апреле там было заключено в среднем на 80 процентов больше сделок, чем в январе-феврале.

2,1
миллиарда рублей
стоит самая дорогая квартира в Сочи — это обычная «двушка» общей площадью 91 квадратный метр

Как отмечают аналитики, зачастую туристы сначала приезжают на море отдыхать, снимают жилье, а потом приобретают понравившийся дом или квартиру, как правило, в инвестиционных целях. Много покупок с использованием ипотеки. При этом большинство покупателей жилья в Сочи и на других курортах планируют большую часть года сдавать его в аренду.

В целом за год спрос на квартиры в Сочи вырос более чем на 50 процентов, рассказал «Ленте.ру» эксперт по местному рынку недвижимости Кирилл Флутков. Львиную долю объектов покупают москвичи. По информации «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», в апреле-мае 2021-го количество столичных запросов на приобретение жилья в Сочи, Анапе и Туапсе превысило 90 процентов от объема местного спроса (в Геленджике москвичи вообще покупают больше, чем местные жители).

«Клиенты-инвесторы из Москвы покупают, как правило, квартиры, — отмечают риелторы. — Фактор наличия или отсутствия ремонта практически не играет никакой роли. Часто покупают квартиры, строящиеся по договорам долевого участия (ДДУ)». Кроме того, приезжих в Сочи интересуют земельные участки под строительство (обычно для возведения гостиницы или коттеджного поселка), номера в гостиницах.

По данным «МИЭЛЬ» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), популярностью пользуются и апартаменты с управлением. «В сегменте экономкласса они выглядят как номера в отелях, не имеют жилого статуса, но у каждого номера есть собственник, — поясняют эксперты. — Площадь таких вариантов в сегменте экономкласса начинается от 19 квадратных метров». Стоимость апартаментов — от двух миллионов до 300 миллионов рублей. Квартиры куда дороже.

А все уже, все

Стремительный рост цен на сочинское жилье — не главная проблема желающих прикупить местные «квадраты». В городе наметился острый дефицит квартир. По подсчетам Флуткова, за год с марта 2020-го количество новых строящихся жилых корпусов в Сочи сократилось со 114 до 88 единиц (на 23 процента). В инвестиционной компании Nedvex текущий объем выставленного на продажу жилья в сочинских новостройках оценивают в 200 тысяч квадратных метров. Еще меньше объем квартир, продаваемых по ДДУ, — 30 тысяч квадратных метров.

«Тренд на снижение числа строящихся объектов начался в Сочи еще несколько лет назад, — указывает Флутков. — Главная причина заключается в том, что просто не хватает мест для строительства многоквартирных домов. На мой взгляд, это абсолютно естественная история. Застройщики находятся в постоянном поиске пятен под застройку, и при их наличии участки бы приобретались». Говорить о сговоре на местном рынке жилья и об искусственном завышении цен не приходится, подчеркивает риелтор.

И все же далеко не все сочинские застройщики (даже из числа тех, кто продает по ДДУ) играют по правилам: так, с начала года в ряде наиболее ликвидных жилых комплексов (и в коттеджных поселках) начали периодически останавливать продажи, чтобы вновь открыть их через пару дней, но уже с другими ценниками. По наблюдениям экспертов агентства Golden Brown Group, местные девелоперы больше не ограничиваются плановыми пересмотрами цен. «Иногда повышение происходит внезапно для потенциального покупателя, уже забронировавшего лот по более низкой стоимости», — сетуют они.

Возведение многоквартирных жилых домов в Сочи запретят почти на два года. Мораторий будет действовать, предположительно, до принятия нового генерального плана города — его не обновляли более десяти лет

Согласно исследованию портала «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), за год с апреля 2020 года средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах Сочи увеличилась на 25 процентов, до 165 тысяч рублей. Квартиры в среднем подорожали на 20 процентов, до 9,8 миллиона рублей за лот. На вторичном рынке рост менее бурный — «квадрат» за год прибавил в цене 17 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 18,5 процента, до 151 тысячи и 9,3 миллиона рублей соответственно. У аналитической системы bnMAP.pro другие данные: «квадрат» новых квартир Сочи якобы уже стоит 333 тысячи рублей. К июлю 2021-го он может подорожать до 350-370 тысяч, обогнав показатели московского рынка, утверждают аналитики.

«Главный курорт России стал лидером по темпам удорожания в [Краснодарском] регионе, — констатируют в «Мире квартир». — Там идет жесткая охота за квартирами. До 80 процентов продаж приходится на иногородних, и инвесторы, не мелочась, скупают по несколько лотов за раз». Специалисты ожидают дальнейшего роста цен на жилье в Сочи из-за дефицита новостроек: с 1 июля 2021-го в городе объявлен мораторий на строительство многоквартирных домов, так что пополнять предложение будет нечем.

Нам много не надо

У покупателей с «немосковскими» бюджетами выбор жилья в Сочи небольшой — можно обратить внимание, например, на микроквартиры (площадью не более 20 квадратных метров). Их в свободной продаже более 500, подсчитал Кирилл Флутков: около 350 на вторичном рынке и менее 200 — на «первичке». В среднем такое жилье обходится покупателям в 3,74 миллиона и 4,94 миллиона рублей соответственно. «Основной совет для покупающих компактное жилье в Сочи состоит в том, что если объект нужен для сдачи или для собственного отдыха, то важна локация и инфраструктура. Если же покупка делается для жизни, то близость к морю и к развлекательной инфраструктуре не так важна, как квадратура», — говорит эксперт.

В базе ЦИАН меньше трех десятков предложений квартир в Сочи по цене до двух миллионов рублей (для сравнения — в ноябре 2020-го их было более 500). В основном это студии общей площадью от 12 до 29 квадратных метров. Самая дешевая, за 1,15 миллиона, — 12-метровая в Хостинском районе, на улице Ручей Видный. Лот расположен на втором этаже трехэтажного монолитного дома. «Чистый подъезд, хорошие соседи. Во дворе есть парковочные места. Косметический ремонт», — говорится в объявлении. Покупателю обещают быстрый выход на сделку и море в 15 минутах ходьбы.

Другой пример — 15-метровая студия с шестиметровой террасой в подарок в микрорайоне Вардане (Лазаревский район). «Великолепный вид, дом и земля в собственности. Отделка черновая, закрытая территория, парковка, зона барбекю, <…> В доме всего шестнадцать квартир разной площади. От центра — 700 метров, от пляжа — 200 метров», — отмечается в описании. Цена — 1,5 миллиона рублей.

Самый просторный вариант из подборки — 50-метровый гараж, расположенный на втором этаже пятиэтажного здания. «Все гаражи жилые, у всех свои входные двери, отделка черновая», — поясняет владелец. За «хорошую альтернативу квартире» он хочет получить 1,7 миллиона рублей.

Так жить нельзя

Псевдоквартир — гаражей, долей в домах и жилых помещений (квартир в домах, возведенных на землях под дачи и индивидуальное строительство) — в городе полно, их продают и покупают, в них зачастую можно спокойно жить. Но местные риелторы приобретать такое «недожилье» не рекомендуют.

«Я думаю, многие люди взрослые и понимают, как и за счет чего именно узаконивались многие объекты в Сочи, — пишет брокер Василий Попов. — И все бы ничего, но ситуация в корне изменилась. Сменилась администрация, судьи. А вместе с ними и политика изменилась». Эксперт также отмечает, что на месте зданий с жилыми помещениями (ЖП) изначально должны были строиться частные дома, поэтому часто в них наблюдаются проблемы с коммуникациями. «Отключают электричество часто (бывает у половины дома есть, а у другой нет), постоянно выбивает пробки, или микроволновка банально не может разогреть еду, если включен чайник или еще какая техника», — поясняет он.

Минимальный уровень цен на квартиры с нормальными документами обозначает риелтор Дарья Петрухина. По ее словам, студия площадью 15 квадратных метров обойдется в Сочи в 2,5-3,5 миллиона рублей, 6 миллионов — минимальная цена однокомнатной квартиры в старом фонде. Продавцы, вероятнее всего, захотят получить сумму наличными. «Реальный бюджет, чтобы хоть что-то посмотреть — от 7 миллионов, — утверждает специалист. — Если нужна строго ипотека с господдержкой, ваш бюджет начинается от 7,6 миллиона рублей. Без выбора! Хотите повыбирать из нескольких домов? Готовьте от 10 миллионов». Двухкомнатная квартира, по оценке Петрухиной, стоит не меньше 9 миллионов (в старом фонде). Жилые помещения, как и квартиры-гаражи, намного дешевле, но жизнь в них вряд ли будет комфортной, предупреждает риелтор. «Есть шанс, что цены, которые вы видите на условном "Авито", могут оказаться правдой. Неправдой может быть статус и законность. Но это уже ваш выбор», — заключает она.

6,5
тысячи рублей
в сутки составила средняя ставка аренды жилья в Сочи в мае 2021 года, по данным агентства Garnet

Если пожить в Сочи хочется, но 5-7 миллионов на покупку «курортной» квартиры нет, всегда можно ее арендовать. Правда, на Черном море у съемщиков еще меньше прав, чем в Москве, никогда не испытывавшей нехватки желающих снять жилье. Перед высоким сезоном 2021-го, например, в Сочи начались массовые выселения жильцов, снимавших квартиры заранее и на длительные сроки. Хозяевам выгоднее сдавать квартиры обычным отпускникам, и страдания прежних арендаторов их не волнуют — чес есть чес.

«Выбирая объект в долгосрочную аренду в Сочи, арендаторам нужно скрупулезно изучить договор. Это связано с тем, что в городе-курорте очень сильно распространена практика, когда людям сдают квартиру на долгий срок, но к лету под разными предлогами, например, продажи объекта или переезда, выселяют арендаторов. Понятно, что делается это ради того, чтобы сдать объект по "летним" арендным ставкам», — подтверждает Кирилл Флутков. Есть еще два способа избежать сочинского квартирного безумия: остаться дома или выбрать жилье для отдыха в другом регионе России — Карелии, Калининградской и Астраханской областях, в Подмосковье или любом приятном месте, не успевшем пострадать от статуса главного курорта страны.