В 2026 году взять ипотеку россиянам стало особенно сложно. И дело не только в сокращении льготных программ. Банки последовательно ужесточают требования к заемщикам — сегодня на одобрение жилищного кредита может рассчитывать лишь каждый пятый клиент. Почему банки режут выдачу ипотеки, у кого есть шанс ее получить и что делать, если кредитная организация уже отказала в займе — в материале «Ленты.ру».
«Какие варианты кроме ограбления банка?»
«Откладываю с зарплаты по 30К на покупку квартиры, но понимаю, что буду копить вечность с нынешними темпами инфляции. Ипотеку мне не одобрят — низкая белая зарплата и нет свободных денег на первоначальный взнос. Помощи от друзей и семьи никакой. Какие есть варианты кроме ограбления банка?» — пишет участница одного из популярных форумов.
«Мне 26, двое детей, жду третьего. Муж работает официально за 100К. Живем в съемной однушке. Ипотеку не одобряют. Не знаю, что делать?!» — добавляет другая.
В 2026 году россиянам стало труднее получить кредит на покупку жилья. Банки отклоняют подавляющее большинство заявок. Так, в январе текущего года было одобрено 18,8 процентов ипотек, в то время как еще осенью 2025 года жилищный кредит удавалось получить 27-28 процентам потенциальных заемщиков. Таким образом, за прошедший год доля одобренных ипотек снизилась на 10 процентов.
заявок на ипотеку отклоняют банки в 2026 год
Фото: Виталий Аньков / РИА Новости
«Ипотеку могли взять даже пенсионеры»
Одобрение ипотеки — официальное согласие банка выдать кредит заемщику на покупку недвижимости. «Наличие одобрения не означает, что деньги переведены, — уточняет Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен», — но подтверждает состоятельность покупателя перед продавцом и гарантирует, что сделка состоится».
По словам экспертов, «золотым временем» ипотеки стали ранние 2020-е. Именно в те годы, помимо жилищных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях, появились льготные программы — семейная ипотека, ипотека с господдержкой по 6,5 процентов, затем IT-ипотека под 5 процентов годовых.
Получить заем также было легко: первоначальный взнос в те годы начинался от 10 процентов от стоимости жилья, максимальный срок кредита достигал 30 лет.
В начале 2020-х банки часто оформляли ипотеку всего по двум документам — паспорту и СНИЛС, без подтверждения трудоустройства и дохода потенциального заемщика
«В 2021 году ко мне обратился клиент, работавший курьером в службе доставки, — рассказывает Екатерина Никитина. — При официальном доходе около 30 тысяч рублей он имел возможность получать дополнительные выплаты, которые позволяли ему комфортно обслуживать кредит. Банк одобрил ипотеку с первоначальным взносом 15 процентов. Через полгода, когда стоимость приобретенной квартиры выросла, клиент смог рефинансировать кредит на более выгодных условиях».
«В нашей практике были случаи, когда ипотечный кредит получали граждане, занимающиеся рыночной торговлей, — вспоминает Ирина Векшина, эксперт по ипотечному кредитованию ИНКОМ-Недвижимость. — Также ипотеку могли взять и неработающие пенсионеры. Правда, сумма кредита была небольшая, но тогда даже дохода в виде одной пенсии могло хватить на обслуживание этого кредита».
Такая модель кредитования была рискованной. Низкий первоначальный взнос часто свидетельствует либо о невысоком доходе, либо о недостаточной финансовой дисциплине. При экономических сложностях такие заемщики первыми сталкиваются с трудностями при обслуживании долга
В 2024 года ситуация на ипотечном рынке стала меняться. С одной стороны, льготные программы стимулировали спрос на жилье, что привело к росту цен — за пять лет они увеличились на 30—50 процентов. «Возникла парадоксальная ситуация: экономия на процентной ставке нивелировалась ростом цен, — поясняет Екатерина Никитина. — Рынок демонстрировал признаки перегрева».
С другой, выросла закредитованность населения. К середине 2020-х многие заемщики тратили на обслуживание кредитов до 80 процентов своего дохода, уточняет эксперт. При таком показателе долговой нагрузки (ПНД) любые трудности могут стать критическими, поэтому кредитную политику банков стал отслеживать Центробанк — он ввел дополнительные надбавки для банков, регулируя качество выдаваемых ипотек, добавляет Ирина Векшина.
Наконец, были свернуты и сами массовые льготные программы: летом 2024 завершилась ипотека с господдержкой, а в феврале 2026 введены дополнительные ограничения на выдачу семейной ипотеки (правило «одна семья — одна льготная ипотека» и запрет на привлечение посторонних лиц для участия в льготных программах). Учитывая рост ключевой ставки и связанных с ней ставок по рыночной ипотеке, жилищные кредиты оказались менее доступны для россиян — и банки стали тщательней отбирать будущих заемщиков.
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
«Вечером — заявка, утром — одобрение»
Согласно действующим правилам выдачи ипотеки, процедура ее одобрения проходит в два этапа: оценка заемщика и оценка объекта недвижимости. «Сегодня большинство банков принимают заявки онлайн, — говорит Екатерина Никитина. — При заполнении анкеты с 2025 года обязательно указывать ИНН — это позволяет банку оперативно получать данные из официальных источников».
Оценка заемщика состоит из нескольких шагов, поясняют специалисты. Среди них:
- Проверка через цифровой профиль. Система запрашивает информацию из Федеральной налоговой службы и Социального фонда: официальный доход, сумму уплаченных налогов и страховых взносов. Если заявленные вами данные расходятся с официальными, система автоматически отклоняет заявку или отправляет ее на дополнительную проверку;
- Анализ кредитной истории. Банк получает данные из Бюро кредитных историй, причем оценивается не только наличие просрочек, но и характер предыдущих заимствований. «Например, частое обращение в микрофинансовые организации может рассматриваться как негативный фактор», — отмечает Екатерина Никитина;
- Расчет ПДН. Для этого суммируются все обязательства будущего заемщика: действующие кредиты, кредитные карты (даже те, которые не используются), различные поручительства, а затем полученная сумма делится на ежемесячный доход.
В заключении заемщика проверяет служба безопасности банка, уточняя действительность паспорта, отсутствие исполнительных производств, соответствие данных в различных базах.
«Если эта проверка пройдена, банк может сразу выдать одобрение заемщику или отправить документы на дополнительную проверку, после которой либо выдает одобрение на ипотечный кредит, либо отказывает», — добавляет Ирина Векшина.
Как только заемщик одобрен, банк рассматривает объект недвижимости — его рыночную стоимость и юридическую чистоту.
Путь от подачи заявки до получения ключей занимает от полутора до двух месяцев. При наличии полного пакета документов и прозрачной истории одобрение может прийти в течение нескольких часов
Кому в 2026 году банки без проблем одобрят ипотечный кредит? По наблюдениям экспертов, банки сегодня предпочитают заемщиков с максимально прозрачной историей. В идеале это гражданин РФ, которому на момент займа больше 18 лет, а на момент погашения не более 65-75 лет. Он должен быть официально трудоустроен либо работать как самозанятый или индивидуальный предприниматель. Стаж работы на последнем месте — не менее 3-6 месяцев.
Кроме того, учитывается и предельная долговая нагрузка — по новым правилам она не должна превышать половину от ежемесячного дохода. Плюсом будет и готовность заемщика внести значительный первоначальный взнос — от 30 процентов от стоимости жилья, подчеркивают риелторы.
должен быть официальный доход заемщика, чтобы банки одобрили ему ипотеку на покупку однокомнатной квартиры в городе-миллионнике
«Основное требование к заемщикам каким было, таким и осталось — платежеспособность, надежность в обслуживании кредита, трудоустройство, показатель долговой нагрузки», — говорит Ирина Векшина.
«В начале 2026 года ко мне обратился клиент — сотрудник крупной IT-компании, входящей в реестр отечественного программного обеспечения, — приводит пример из практики Екатерина Никитина. — Стаж на текущем месте — 4 года, заработная плата полностью официальная — 180 тысяч рублей. Кредитных обязательств нет, накоплен первоначальный взнос 2,5 миллиона рублей. Заявка была подана вечером, одобрение получено на следующее утро. Банк не запрашивал дополнительных документов, ограничившись данными из цифрового профиля».
По просьбе «Ленты.ру» эксперты ипотечного рынка составили гайд, как подготовится к успешному получению жилищного кредита:
Проверьте КИ: «Первый шаг — запрос в Бюро кредитных историй. Это можно сделать бесплатно два раза в год. Запрос позволит уточнить нет ли в вашей кредитной истории ошибок или оформленных мошенниками кредитов и микрозаймов. Также рекомендуется закрыть кредитные карты и погасить небольшие долги — это позволит снизить ПДН и продемонстрировать высокую платежную дисциплину. Важный совет: после закрытия старых кредитов подождите пару недель — данные в БКИ обновляются не сразу», — рассказывает Исмаил Исмаилов, к.ю.н., доцент, заместитель председателя Совета молодых ученых Финансового университета при Правительстве Российской Федерации;
Снизьте ПДН: «Погасите все текущие задолженности: налоги, штрафы, коммунальные платежи и взносы на капитальный ремонт, — задолженность по таким обязательствам также может повлияет на решение по кредиту», — говорит Дмитрий Долженко, руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка. «Посчитайте, какую долю дохода будут «съедать» ипотечные платежи. Если больше половины — задумайтесь: возможно, стоит увеличить срок ипотеки или снизить запрашиваемую сумму», — советует эксперт по недвижимости Мария Бархударян.
Подтвердите «белый» доход: «Оформите справки 2 НДФЛ и 3 НДФЛ или предоставьте выписки из приложения «Мой налог» для самозанятых. Действенным способом является перевод зарплаты в банк, где планируется получение кредита — банки более лояльны к своим зарплатным клиентам и нередко предлагают пониженные ставки или другие преимущества», — утверждает Исмаил Исмаилов.
Накопите солидный ПВ: «Стремитесь к первоначальному взносу в 20—50 процентов от стоимости жилья — чем больше собственных средств вы вкладываете в покупку квартиры, тем спокойнее банку. Материнский капитал использовать можно, но лучше показать банку, что вы устойчивы за счёт собственных средств», — продолжает Бархударян.
Тщательно выбирайте жилье: «Важно, чтобы и продавец, и объект были «прозрачными». Идеальный вариант приобретение квартиры в новостройке, находящейся на проектном финансировании банка, который будет предоставлять ипотеку» — рекомендует Дмитрий Долженко. «Если речь о вторичной квартире — что с ней всё чисто: нет неузаконенных перепланировок, споров о праве собственности и проч», — добавляет Мария Бархударян.
А еще эксперты советуют использовать любые дополнительные возможности. «Один из оправданных вариантов — подача заявок в периоды банковских акций (например, лето-осень) или в начале квартала, когда у банков есть планы по выдачам», — говорит доцент высшей школы цифровой экономики «Югорского государственного университета» Евгений Раздроков.
Фото: Oleg Spiridonov / Business Online / Globallookpress.com
«Лимит по кредитке увеличил долговую нагрузку»
К сожалению, одобрение кредита за несколько часов получают далеко не все заемщики — большинство не только сталкиваются с отказом, но даже не знают, почему банк не одобрил им кредит. Одна из типичных историй описана в сообществе Пикабу. В 2025 году женщина решила взять ипотеку, причем на рыночных условиях. К этому моменту одну ипотеку, оформленную несколько лет назад, она уже погасила, а другую выплачивала без просрочек. Иных кредитов, долгов по коммунальным платежам и прочих задолженностей у нее нет. Однако в новой ипотеке банки ей отказали. «Что происходит? Как взять ипотеку, а главное, где посмотреть, почему отказы?» — пишет она.
«Самая частая причина отказа в ипотеке — высокий показатель долговой нагрузки», — поясняет Ирина Векшина. «Когда ежемесячные платежи по всем кредитам превышают разумные пределы относительно дохода, банк вынужден отказать, даже если текущие платежи вносятся своевременно — это требование ЦБ», — добавляет Екатерина Никитина.
Если ПДН превышает 50-60 процентов от ежемесячного дохода, банки ипотеку не одобрят
Кроме ПДН на отказ в ипотеке могут влиять и другие факторы, замечают эксперты. Один из них — несоответствие официальных и заявленных доходов. В этом случае, человек значительную часть дохода получает неофициально, но банк ориентируется исключительно на данные ФНС, и если они ниже необходимого уровня, следует отказ. Также к отказам приводят открытые кредитные карты — банк исходит из того, что заемщик в любой момент может воспользоваться этими деньгами, что создает дополнительные риски, поясняет Екатерина Никитина.
Еще одна частая причина в отказе выдачи ипотеки — плохая кредитная история. Просрочки по предыдущим кредитам, особенно длительные, заметно снижают шансы на одобрение, а информация о них хранится в бюро кредитных историй несколько лет.
«В 2025 году один из наших клиентов получил отказ в ипотеке при достойном доходе и хорошей кредитной истории, — рассказывает Екатерина Никитина. — При анализе ситуации выяснилось, что у него была открыта кредитная карта с лимитом 300 тысяч рублей, которой он не пользовался более двух лет. Формально этот лимит увеличивал его долговую нагрузку. После официального закрытия карты и получения подтверждающей справки повторная заявка была одобрена».
Кстати, в последнее время в профессиональном сообществе обсуждается, что отказ в ипотеке могут получить и те заемщики, чьи специальности в ближайшие годы будут автоматизированы или заменены искусственным интеллектом — бухгалтеры, переводчики, администраторы, начинающие айтишники. Но в настоящий момент такой практики по отказам нет, подчеркивают спикеры.
Как правило, банки не объясняют потенциальным заемщикам причину отказа в ипотеке. Считается, что это защищает кредиторов от манипуляций со стороны клиентов, позволяет сохранять внутренние алгоритмы оценки в тайне и экономит ресурсы при обработке тысяч заявок. Тем не менее, возможность исправить ситуацию есть. Вот несколько советов экспертов:
Выясните причину отказа: «Один из способов — проанализировать время принятия решения банком. Если решение об отказе принято за 5 минут — заявка не прошла автоматический скоринг, то есть имеются проблемы с кредитной историей или грубая ошибка в анкете; если отказ получен через 1-2 дня, значит, при ручной проверке андеррайтера не устроил доход, стаж или объект недвижимости», — говорит Евгений Раздроков.
Привлеките созаемщика: «Еще раз пересчитайте ПДН, а также сравните ваш доход с требованиями банка. Если доход маловат, привлеките созаемщика — человека с хорошим доходом и безупречной кредитной историей», — советует Мария Бархударян.
Улучшите КИ: «На улучшение кредитной истории может повлиять регулярное внесение текущих платежей. Если действующих кредитов нет, то можно оформить небольшой кредит и погашать его по графику — во—время, без просрочек и досрочных погашений» — предлагает Дмитрий Долженко.
Не ограничивайтесь одним банком: Выберите 2-3 банка для подачи заявки — у каждого кредитора свои принципы выбора клиентов и аппетиты. Но если вы уже получили первый отказ, следующую заявку лучше подать через ипотечного брокера — он работает со всеми банками и точно знает критерии скоринга и одобрения заемщиков», — продолжает Мария Бархударян.
А вот делать «веерную» рассылку заявок во все банки подряд эксперты не советуют. По их словам, Каждая новая заявка фиксируется в кредитной истории, и большое количество отказов за короткий период может сформировать негативный образ заемщика. Также специалисты рекомендуют следующую после отказа заявку подавать не ранее, чем через 2-3 месяца — это время данные в базах обновятся и все внесенные исправления будут учтены и финансовый профиль заемщика станет для банка более привлекательным.
Фото: Сергей Булкин / ТАСС
Самозанятые и молодые специалисты от ипотеки будут отрезаны
Эксперты отмечают: ужесточение выдачи ипотеки имеет свои положительные и отрицательные стороны. К достоинствам, по словам Екатерины Никитиной, можно отнести защиту заемщиков — требование подтвержденного дохода и ограничение долговой нагрузки предотвращают ситуации, когда человек берет на себя обязательства, которые не может выполнить. Это снижает риск потери жилья и финансовых проблем.
К тому же ипотечный рынок становится более прозрачным и стабильным — заемщики с официальным доходом получают более справедливые условия кредитования, а банки более качественные кредитные портфели.
Недостаток же в том, что жесткие правила выдачи ипотеки уменьшают количество клиентов, которые могут воспользоваться жилищным кредитом, замечает Ирина Векшина.
Так, от возможности улучшить жилищные условия с помощью ипотеки оказались отрезаны, например, самозанятые и индивидуальные предприниматели с невысоким официальным доходом, но стабильным реальным заработком, молодые специалисты с небольшим стажем работы, но хорошими перспективами карьеры, а также те, кто работает неформально — по некоторым оценкам их число достигает 8-9 миллионов человек.
«Для этих категорий получение ипотеки требует более тщательной подготовки и поиска банков с индивидуальными программами», — поддерживает Екатерина Никитина.
на общую сумму свыше 5 триллионов рублей будет выдано в 2026 году по прогнозам «Дома.РФ». Половину из них составят льготные программы
В апреле 2026 года рынок ипотеки в России ждут очередные нововведения. По решению ЦБ для оценки ПДН заемщика банки будут учитывать только «белые» доходы: официальную зарплату, пенсию, социальные выплаты, доход от аренды и проч. Индивидуальным предпринимателям для подтверждения дохода потребуются налоговые декларации или выписки из книг учета доходов и расходов. Кроме того, обсуждается, что кредитные организации станут сравнивать официальный доход заемщиков и средний заработок специалистов в той же сфере и на той же должности, в соответствии с данными Росстата. При этом учитываться будет тот показатель, который ниже.
В результате, отказов по ипотеке стане еще больше, ожидают аналитики: многие заемщики работают в частных компаниях, которые платят минимальную «белую» зарплату, чтобы сократить свои расходы и налоги. А значит, этого заработка будет недостаточно для одобрения ипотеки.
В целом, эксперты предполагают, что в ближайшее время Центробанк не ослабит своих требований к качеству жилищных кредитов и ипотека будет оставаться для россиян малодоступной.
Вместе с тем, снижению одобрений, скорее всего, должен быть предел. Ведь уменьшается количество граждан, которые могут изменить свои жилищные условия, приобрести необходимые им квадратные метры. Да и на демографической ситуации это сказывается не лучшим образом
Эксперты считают, что изменение условий ипотечного кредитования возможно лишь при снижении ключевой ставки. Если ставка вернется к значениям 10 процентов и ниже, рыночная ипотека оживет — но не за счет снижения требований банков, а за счет того, что с более низкими ставками больше граждан смогут позволить себе кредит.
«Ипотека в 2026 году — это инструмент, доступный прежде всего заемщикам с прозрачными финансами и взвешенным подходом к обязательствам. Подготовка к покупке жилья требует времени, но позволяет получить кредит на комфортных условиях и избежать финансовых трудностей в будущем», — подытоживает Екатерина Никитина.