В Москве почти не осталось мест для нового строительства, зато есть немало промзон, которые никак не используются. Немудрено, что по примеру западных коллег, столичные девелоперы увлеклись реновацией бывших заводов. Промышленные предприятия превращаются в современные жилые кварталы, деловые центры, модные арт-кластеры и лофт-проекты. И эти пространства органично совмещают в себе прошлое, настоящее и будущее.
Промзоны занимают примерно 15 процентов территории Москвы, поэтому освоение таких участков действительно важно для города. В ближайшие годы будет «перевоплощено» около 85 промышленных предприятий.
Процесс этот начинался еще в 80-е годы прошлого века, но из-за изменения политической ситуации планы реновации были отложены. Первый проект запустили только в 1995 году — «Москва-Сити», ставший уже новым символом столицы квартал небоскребов, появился на месте бывшей каменоломни. В 2002 году был выпущен документ, согласно которому право на реконструкцию перспективных промзон необходимо было «разыгрывать» между девелоперами на конкурсной основе.
«В 2010 году появился "Генеральный план развития Москвы до 2025 года". Он подразумевает сокращение площади промышленных площадок к 2025 году с 20 тысяч до 15 тысяч гектаров», — рассказывает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максим Зорин.
В 2007 году началась реализация одного из первых и самых успешных проектов — редевелопмент бывшей кондитерской фабрики «Красный октябрь» в самом сердце столицы. Территория превратилась в модный арт-кластер с ресторанами, ночными клубами, жилыми лофтами, креативными мастерскими, студиями, офисами.
Среди других «первых ласточек» Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, упоминает проекты реконструкции бывших заводов в районе метро «Павелецкая» под деловые центры — например, «Аврора Бизнес-Парк» и «Новоспасский Двор». Реорганизация бывших промышленных предприятий в этом районе стартовала еще в начале 2000-х и продолжается до сих пор.
«Красный октябрь»
Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости
Другой интересный проект — комплексное освоение территории бывшего аэродрома им. М.В. Фрунзе. Сегодня здесь находятся жилой район «Гранд Парк», ЖК «Приват Сквер» и БЦ «Линкор», а также крупнейший ТРЦ в России — «Авиапарк».
Кстати, комплексная реконструкция таких больших территорий — явление довольно новое. Изначально, когда застройщики не имели достаточного опыта, промзоны осваивали точечно. «Опробовав формат, девелоперы осмелели — теперь они берутся за гораздо более масштабные проекты», — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Сейчас реновации подлежат такие производственные гиганты, как ЗИЛ, «Серп и молот», «Грайвороново» и другие, которые дадут Москве миллионы квадратных метров дополнительных жилых и коммерческих площадей.
Кроме того, застройщики стали разборчивее: более тщательно продумывают концепции проектов и архитектурные решения. Немалые площади теперь отводят под зеленые насаждения (до 30 процентов территории). А число монообъектов, исключительно офисных, жилых или творческих, сводится к минимуму — огромные площади позволяют комбинировать разные форматы.
Арт-кластеры
Первыми проектами реновации промзон были именно арт-кластеры: их организация требует меньших денежных вложений, чем перевоплощение тех же пространств, например, в жилье. По словам Сергея Труханова, главы архитектурного бюро Т+Т architects, тогда над концепциями проектов практически не задумывались — делали минимальную отделку и быстро вводили площади в эксплуатацию. Так появились креативные «Винзавод», «Красный октябрь», Artplay.
«Брутальные фабричные фасады, огромные цеха, склады и внутренние дворы словно специально строились для будущего перерождения в креативные пространства. Здесь легко размещаются выставочные и концертные залы, образовательные классы, просторные мастерские художников, архитекторов, декораторов, фотографов, помещения легко зонируются под магазины, офисы, коворкинг-центры, кафе. Причем в арт-кластерах успешно используется практически любое пространство — от подвалов и лестничных пролетов до кровель», — отмечает Екатерина Румянцева.
По мнению Ирины Калининой, управляющего партнера компании Point Estate, творческими кластерами можно считать и офисные проекты реновации промзон, такие как «Красная роза», «Новоспасский двор», «Фабрика Станиславского»: главными арендаторами в них являются креативные компании, медийные и рекламные агентства.
Центр современного искусства «Винзавод»
Фото: Владимир Астапкович / РИА Новости
Есть в Москве и главный гигант среди арт-кластеров — «АртКвартал», площадь которого составляет 510 гектаров. Это объединение сразу нескольких проектов: Artplay, «Винзавода», «Арма-завода», «Гоголь-центра», поясняет Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Здесь же находится одно из самых новых и интересных арт-пространств — «Эма», где открыто несколько кафе и баров, проходят модные показы, театральные постановки, музыкальные фестивали. Предполагается, что в таком режиме рекоструированные по минимуму промышленные помещения будут функционировать до ноября этого года, а затем здесь возведут жилой комплекс. Однако, если пространство станет действительно популярным, его могут сделать постоянным.
И у проекта есть все шансы: в классических арт-кластерах помещений высокого уровня не бывает. Например, интересно к этому вопросу подошел завод «Флакон»: «Площадям был присвоен несуществующий класс F — это стало "фишкой" проекта», — говорит Алла Глазкова, директор департамента коммерческой недвижимости компании Praedium.
При этом цены на помещения в «раскрученных» арт-кластерах отнюдь не самые дешевые в Москве. Соучредитель и главный архитектор UNK project Юлий Борисов поясняет: «Стоимость аренды в таких проектах на начальном этапе на 30-40 процентов меньше по сравнению с офисами в тех же локациях. Когда место становится модным и востребованным, ставки вырастают до цен на площади в новых бизнес-центрах поблизости».
По словам Екатерины Чермошенцевой, консультанта департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», стоимость аренды офисов в арт-кластерах в центре в среднем составляет 18-30 тысяч рублей за квадратный метр в год, за пределами ТТК – 15-20 тысяч рублей за метр в год.
Лофты
Своеобразными творческими кластерами можно назвать и набирающие все большую популярность лофт-проекты. Главная их особенность заключается в том, что настоящие лофты могут находиться исключительно в рекоструированных старинных фабричных зданиях, и стены в них должны быть кирпичными.
Первые лофты появились в 1940-х годах в США, когда в индустриальных районах Нью-Йорка опустели фабричные здания из-за резкого скачка цен на землю — владельцам предприятий пришлось уехать на окраины. Помещения начали снимать представители богемы — их привлекали, во-первых, большие открытые пространства, а во-вторых, более низкие цены на аренду. Спустя около 20 лет лофты оказались на пике моды в среде творческой элиты — именно в таком помещении располагалась знаменитая фабрика Энди Уорхолла. Примерно в то же время сформировался и лофт-стиль, предполагающий кирпичные стены, высокие потолки, большие окна, открытые инженерные коммуникации.
Апартаменты в лофт-квартале «Даниловская мануфактура»
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
У нас же лофты появились только несколько лет назад, но также снискали славу среди людей креативных. Сегодня такие помещения, по закону нежилые, используются в качестве офисов, магазинов, квартир, творческих студий. Получается, что это некий микс жилья, арт-пространства и делового центра. При этом, по словам Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, основное отличие лофтов от арт-кластеров заключается в том, что большинство помещений здесь — это все же апартаменты.
Чем же лофты так нравятся творческим натурам? По мнению Григориоса Гавалиди, главы архитектурного бюро GaFa, все дело в том, что этот стиль не давит и не диктует определенное настроение. «Такое пространство динамично трансформируется и имеет возможность развиваться вместе с его обитателями», — говорит эксперт.
Своими впечатлениями делится певец Сергей Вертинский, имеющий лофт в проекте The Loft: «Для меня лофт — совмещение времен и эпох, поскольку это старое фабричное здание, перевоплощенное в ультрасовременное. Думаю, подобный стиль будет актуальным всегда — в таких проектах будущее уже наступило. Я организовал здесь музыкальную студию, и именно в этой атмосфере мне захотелось создать свою собственную версию великой песни о будущем — "Прекрасное Далеко". В результате ее авторы, Евгений Крылатов и Юрий Энтин, даже подарили мне права на нее. Я уверен, что это получилось как раз благодаря лофту».
О том, что в лофте легче раскрывается творческий потенциал, говорит и Сергей Труханов: «В интерьере в стиле "лофт" очень хорошо ощущается дух свободы, креатива и индивидуальности. Открытые потолочные элементы, обнаженный кирпич и яркие мебельные акценты помогают не чувствовать себя зажатым в рамках».
Помимо «чистокровных» лофтов, есть в Москве и проекты «под лофт» — новострои, имитирующие старые здания, говорит Ирина Калинина. Их основное преимущество перед действительно реновированными сооружениями с историей — низкая стоимость.
По мнению Андрея Хитрова, самые интересные лофт проекты — это «Даниловская мануфактура» и «Кадашевские палаты». Первый проект по праву является настоящим лофт-комплексом, поскольку создан в зданиях мануфактуры XIX века. А в «Кадашевских палатах» выдержан классический фабричный стиль.
По данным NAI Becar, средняя стоимость квадратного метра в лофт-проектах составляет: в ЦАО — от 30 до 100 тысяч рублей, в ЮВАО — 15-60 тысяч, в ЗАО — 25-80 тысяч, в СЗАО — от 15 до 45 тысяч рублей, в САО — от 14 до 40 тысяч, в ВАО — от 17 до 50 тысяч рублей.
Офисы и жилье
Нередко бывшие промзоны перевоплощают в офисные центры. Это вполне закономерно и логично, считает Сергей Шиферсон, коммерческий директор City&Malls PFM, так как эти пространства сохраняют функционал: как были, так и остаются местами приложения труда, пусть и другого рода. Причем важно отметить, что большая часть заводов удобно расположена — советские власти старались, чтобы рабочим было просто добираться до службы. Кроме того, промзоны обычно снабжены серьезными электрическими мощностями, что также удобно для деловых пространств.
Центр дизайна и архитектуры Artplay
Фото: Антон Белицкий / «Коммерсантъ»
По данным Аллы Глазковой, средние ставки в таких проектах, которые в большинстве своем относятся к классу В+ или В, составляют от 17 тысяч до 30 тысяч за квадратный метр в год.
Часто по соседству с офисами на территориях бывших промзон размещают и жилье, и инфраструктурные объекты — в результате получаются полноценные новые кварталы. Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость», выделяет самые масштабные из них: ЗИЛ, «Тушинский аэродром», «Серп и молот», «Силикатные улицы», «Магистральные улицы», «Грайвороново», «Южный порт».
Причем в последнее время больше всего появляется именно таких проектов.«Сейчас уже начали активно осваивать промзоны за пределами ТТК, а в таких местах вместо творческих кластеров или лофтов логичнее создавать жилые и многофункциональные проекты. Например, на месте промзоны "Фили" сейчас достраивается ЖК комфорт-класса "Фили Град" (есть корпуса с квартирами, апартаментами и офисами). В промзоне "Грайвороново" будет построено 220 тысяч квадратных метров жилья. Успешно реализуется МФК "Водный" на месте бывшей промзоны "Братцево": здесь уже открыт торгово-развлекательный центр, а скоро будут вводиться в эксплуатацию корпуса с квартирами и апартаментами», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новостной».
Примерно те же тенденции наблюдаются и в Санкт-Петербурге: в городе уже есть несколько удачных примеров превращения промзон в жилые кварталы. Как рассказал Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сейчас ведется строительство на месте бывшего завода «Вулкан», завода «Красное знамя», Санкт-Петербургского механического завода, НИИ Северного завода. Также планируется создание элитных жилых лофтов на территории бывшей солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария».
А вот за пределы двух столиц мода на реновацию пока практически не вышла. Хотя несколько «промышленных» арт-пространств в крупных городах можно найти: это «TheЗаря» и LOFTKZN в Казани, дизайн-фабрика «Завод» во Владивостоке, PERMM в Перми и даже в Калуге — «Арт-завод». Возможно, за искусством в провинцию подтянутся и другие варианты использования бывших производственных предприятий.